张宏

　　目前国内媒体文章对国内房地产市场“过热”和房地产泡沫的抨击，已经开始给人风声鹤唳的感觉。对此，笔者认为，国内房地产市场的问题更应该动态地去看待，高估投资风险存在片面性。泡沫存在与市场调整是共存与发展当中，调整得好，泡沫就不会破灭；调整不好，泡沫才会破灭，但绝不是用“嘴”去把泡泡吹破。

　　市场泡沫就像一杯啤酒中的啤酒花一样，泡沫大了不好喝，但没有泡沫同样也不好喝。目前国内房地产市场出现的泡沫，一是房价与价值、支付能力相背离；二是在巨大市场空间吸引下，投资增长迅猛，同时供需脱节，造成了市场结构性问题的出现。以上泡沫都是由于市场机制、市场调控和房地产开发定位所共同引发的。

　　泡沫的形成与国内房地产市场的整体市场体制有密切关系。由此，泡沫的消除也依赖于市场体制的进一步完善。从国内土地市场、商品房、二手房市场的多级市场机制看，国内房地产市场还是一个两端没有完全市场化的市场，只有一个商品房交易市场孤军奋战。目前国内的土地市场刚刚推行市场化改革，还没有真正运行起来。二手房市场是一个区域发展不平衡的市场，有发展好的地方，也有差的地方。在这种市场体制下，商品房市场成了一个开发主体、行业管理者(部门政府)完全控制的市场，市场传导机制不畅，引发诸多市场问题。市场机制不健全和管理不利是引发问题的根本原因。

　　目前这个泡沫还处于一个发展期，远没有到“一触即发”的地步。目前房地产市场泡沫严重的城市主要集中在北京、上海、广州等房地产一线城市。在北京，泡沫表现为市场结构性问题，房价过高、空置率上升过快、投资增速和市场消化能力不匹配，根本原因是北京房地产市场的市场化程度不够所引发的。在上海，泡沫表现为置业投资拉动房价过快增长，这种市场表现本应让市场欣喜，但从保持城市竞争力和风险防范的角度也可以归结成泡沫。上海房地产市场是相对市场化程度较高，多级市场基本建立的市场，目前处于高速发展期。在上海经济高速发展和房地产市场相对优化的情况下，开发投资市场和置业投资市场非常火爆，这种市场优势在短期内引发的置业投资热，迅速拉高了上海的房价，高速增长的房价成为了上海房地产泡沫的隐患。广州市场，则主要表现为房地产开发的投机行为———大规模“圈地”。

　　房地产泡沫有调整的可能，不会破灭。因为在目前的宏观经济下，国内住房消费处于启动周期，城市化、消费升级都释放出大量需求，目前的房地产市场泡沫不同于历史上投资拉动造成的泡沫，例如海南、北海曾经爆发的房地产泡沫，两者所蕴涵风险类型和风险程度不同。二是供应与需求结构错位，风险焦点聚集在中高档房，相对于潜在需求仍处可消化范围。三是国内宏观经济发展形势向好，可能引发体系风险的几率很小。四是从目前国内对房地产金融支持的模式看，从源头上限制了风险进一步扩大的可能。五是国内房地产市场的市场机制还有待理顺，所引发的市场效应也会激发市场活力。

　　国内房地产市场是一个满载问题正在爬坡向上发展的市场，这是真实的市场情况。在市场巨大的需求空间拉动下，在已经开始的调整过程中，说国内房地产市场的泡沫会破灭有夸大的成分。