住房贷款是中国银行业最优质的资产之一，投资者承担的风险极小；收益方面，它的利率通常高于国债利率，因此，它完全可以成为中国投资者新的投资手段。

　　张斌

　　到2002年6月底，金融机构个人住房贷款余额已达6630.1亿元，在贷款总额中的比例不 断上升。由于住房贷款的期限普遍很长(最长的可达30年)，而金融机构吸收的存款又具有短期性，为了摆脱“短存长贷”引起的流动性障碍，许多银行纷纷瞅准房贷证券化

　　房贷证券化，就是将金融机构的住房信贷资产经过一系列的组合，再配以相应的信用担保，使其产生的未来现金流(主要是利息收益)的收益权转变为可在金融市场流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。其具体流程为：首先由银行把若干笔住房信贷资产汇集形成一个资产池，然后把资产池内的资产转让给一个特设的目的机构(SPV)，由SPV以资产池内的资产为担保，发行资产支持证券，在发行之前，为了提高资产支持证券的等级，SPV还将聘请证券评级机构对资产支持证券进行信用增级，最后再由证券承销商把资产支持证券销售给投资者。

　　房贷证券化可以解决金融机构信贷资产流动性不足的问题，提高其资本充足率水平。据统计，到2002年6月底，金融机构个人住房贷款余额已达6630.1亿元，在贷款总额中的比例不断上升。由于住房贷款的期限普遍很长(最长的可达30年)，而金融机构吸收的存款又具有短期性，为了摆脱“短存长贷”引起的流动性障碍，许多银行纷纷瞅准房贷证券化。作为发放住房贷款最多的两家银行，中国建设银行和中国工商银行还分别于今年3月和4月向央行提交了各自的证券化方案。不幸的是，这两个方案在7月份的时候都遭到了否决，于是，有人惊呼：房贷证券化被叫停了。更有人断言：在本届政府任期内，房贷证券化不可能实施。

　　房贷证券化真的被叫停了吗？答案是否定的。理由至少有三个：

　　房贷证券化并未遭否

　　首先，央行否决的只是两个银行提交的证券化方案，并没否认房贷证券化这种方式。

　　据悉，在工商银行提交的方案中，SPV主要由信托投资公司担任，然而今年6月，央行出台的两项法规———《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，明确规定信托投资公司不得发行任何“凭证式证券”。这无疑卡断了银行通过信托投资公司发行房贷支撑证券的路子。

　　建设银行方案遭弃的主要原因是国家计委对证券化方案的模式选择持有异议，计委认为中国的住房贷款证券化应采取美国的表外证券化模式，即SPV应当是与银行相互独立的法人公司担任，而建设银行的方案却倾向于德国的表内证券化模式，即SPV由银行内部的某个部门来担任。在德国模式下，银行不需要将资产出售给SPV，资产仍留在银行的资产负债表上，由银行自己发行证券(SPV只是负责具体操作)。它与美国模式不同，首先，由于资产还在银行的资产负债表上，风险并没有转移；其次，在银行破产时，资产池内的资产也属于破产资产，即德国模式不能实现完全的破产隔离。而建设银行的方案并没有提出更多的风险防范措施，因此，遭弃势在必然。

　　所幸的是，两大银行在方案遭弃的情况下，并没有气馁，它们着手修改方案。据悉，近日，央行重新受理了建设银行经过修改的资产证券化方案，尽管新方案的内容目前还不得知，但这显然给房贷证券化带来了新希望。

　　房贷证券化雏形已现

　　其次，当前火爆的信托新产品中，有些已具备了房贷证券化的雏形。

　　《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的颁布实施，激发了各信托投资公司的创新热情，从爱建信托的“上海外环隧道项目资金信托计划”、上海国投的“新上海国际大厦项目资金信托计划”和“上海磁悬浮交通项目股权信托受益权投资计划”、北方信托的“滨海新区基础设施建设(管网)资金信托计划”，到北京国投的“CBD信托”、新华信托的“住房按揭贷款资金信托”，先后已有10多个信托品种推出。

　　从这些信托产品中可以发现，一部分(特别是后两者)已经具备了房地产投资信托的性质。在美国，房地产投资信托可以以证券的形式对外发行，这就包含了房贷证券化的内容。但由于中国《信托投资公司资金信托管理暂行办法》禁止信托投资公司发行“凭证式证券”，这就意味着通过信托投资公司进行房贷证券化是违法的。不过必须看到，该办法允许信托投资公司发行200份以下(含200份)的信托合同，每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)，且不得通过报刊、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。这就类似于美国的私募证券概念，按照美国《证券交易法》144A的规定，私募在发行对象、信息披露、销售手段等方面均有不同于公募的规定，因此，可以将该办法所规定的信托合同当作私募证券认定。

　　值得强调的是，在信托产品的操作过程中，许多信托投资公司钻法律的空子，借媒体之口大肆宣传；有些则试图通过一个计划接一个计划销售的方式绕过《暂行办法》中关于集合信托计划不得超过200份合同的限制。这些现象不禁让人觉得，这些信托投资公司似乎无论在销售对象还是营销方式上都大有突破《暂行办法》的限制、将集合资金信托当作公募证券来做的势头。

　　而现行《证券法》对“证券”的认定过于狭窄，其规制范围只限于股票、债券和国务院依法认定的其他证券品种。一旦出现类似证券的品种，在国务院未认定的情况下，就很难对其进行规范，这对中国资本市场的完善是非常不利的，因此，应适当扩大中国“证券”的范围。

　　根据上面的理解，我们完全可以把房地产投资信托视为房贷证券化的雏形。

　　房贷证券化现实可行

　　最后，房贷证券化具有现实操作的可能性。

　　中国住房贷款的坏账率只有0.25%，是银行中最优质的资产之一，加之其中还有一些信用增级措施，投资者承担的风险极小；收益方面，它的利率通常高于国债利率，因此，它完全可以成为中国投资者新的投资手段。

　　另外，海外的立法和实践能给中国很多的借鉴，如美国、英国、德国等较早从事房贷证券化的国家，已经积累了丰富的经验。在亚洲国家和地区，韩国1998年7月通过了《资产证券化法案》、中国台湾地区也于今年出台了《金融资产证券化条例》、日本则于今年将其《特定目的公司法》修改为《资产流动化法》，这一系列立法变革，无疑能给中国房贷证券化的顺利开展提供有益的参考。