房地产业再度“疯狂”？

　　文/徐冰

　　开发商忙什么？圈地！

　　上海置业、万科、华润置地、中华企业、中国海外、合生创展等几家上市公司的土地就超过63平方公里。按照北京1:2的平均住宅开发容积率计算，这些土地会有近1.5亿平方米的住宅产生，其总量相当于全国1年商品房(包括住宅、公建)的竣工量。

　　地产大鳄在争什么？房地产是热还是出现泡沫？

　　在“博鳌21世纪房地产论坛2002届年会”上，万科董事长王石针对北京新华远董事长任志强的“今后一两年内房地产不会出现过热”的观点提出，圈地泡沫和投资过热已经出现。

　　投资银行巨头说了什么？

　　已经出现泡沫。

　　摩根士丹利董事总经理兼首席经济分析师谢国忠，内地房地产已经出现泡沫，如果泡沫爆破，将对中国的国内生产总值和金融系统造成影响。中国房地产市场化10年之际，围绕中国房地产，太多的判断，太多的动作都显山露水了。而对从上世纪90年代初宏观调控走出来的房地产人，“圈地”和“泡沫”都与一个形容词很近：疯狂。

　　“圈地”方式转变

　　一份旨在减少暗箱操作土地购买的文件，导演了一场疯狂的“圈地运动”。

　　十年前的“地产泡沫”，成就了一小部分人，如王石、冯仑等，也让许多发展商死得很难看。海南至今未处理掉的100多个、300多万平方米的“半拉子”工程和烂尾楼盘就是很好的例证。当然，那次的“圈地”热不如说是“倒地”热，全民齐上阵。不过，自那以后，似乎谁也不愿再提土地及土地交易。

　　然而，随着市场的不断规范，房地产业走出低谷，进入新的、快速的发展阶段，土地交易很快又浮出水面。王石就曾多次在公开场合说过，万科要投巨资来买地，增加土地储备。

　　王石的话音落地不久，5月初，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。该规定指出，自今年2002年7月1日起，全国各地区的商业、旅游、娱乐、写字楼和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖挂牌方式出让。这份旨在减少暗箱操作土地购买的文件，导演了一场疯狂的“圈地运动”。其中最盛的，当属珠江合生最近在天津签下了一块18000亩(12平方公里)的开发用地。

　　“应该说，这次的圈地运动是和国家政策分不开的，里面有投机的成分。”一位不愿透露姓名的发展商说，“但对于大公司，特别是上市公司来说，他们的财务比较透明，又讲业绩，因此拿地、开发产品比较慎重。毕竟用的是股东的钱。”其实，有大量的土地到了像万科、合生创展等这样的公司手中是件好事。因为，土地是稀缺资源，他们不会去倒地，而是会做出适合这块土地的产品来。比如万科“用了3年的时间才想清楚那块4000亩的土地该做什么”，就是一个很好的例子。

　　房价不升反降？

　　各地房地产价格与价值比未超过警戒线。

　　著有《泡沫经济与金融危机》一书的经济学家徐滇庆教授认为，判断房地产是否存在有害泡沫，主要看土地和房屋价格上升速度有多快，交易笔数有多少，买卖目的是否正常。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌也指出，房地产热不能简单等同泡沫。房地产泡沫主要体现在价格泡沫。一般说来，房地产价格与价值比没超过“2”，就不是泡沫。从目前情况看，各地房地产价格与价值比暂未超过这个界限。用这种方式，我们来看看平均房价高居全国榜首的北京的几个热点区域，其房屋的实际价格与理论价格比：亚运村地区为1.09，中关村为1.31，CBD为1.01。虽然都大于1，但与预警点2还是相差很远的。另据北京市统计局最新公布的数字，截至8月底，北京市商品住宅每平方米平均售价比上年同期降低近130元。

　　从股市的情况看，业界所关心的房地产上市公司金地和万科，在公布中期业绩出现销售放量的情况下，公司的纯利润反而下降了。“如果万科的业绩都下降了，其它的房地产公司生存也就比较困难了。”10年间，一直关注着“万科”成长的中经证券北京营业部首席分析师胡戎说，“万科平均每个项目的收益率在15%-20%间。连这种收益率属于中等偏下、市场运作比较规范的公司利润都在下滑，其它公司就可见一斑了。”他认为，这主要是房价下降的结果。市场的平均交易价从1999年的5500元/平方米，下降到了目前的4300元/平方米。

　　房地产的投资额与土地价格密不可分。如果圈地的成本过高，其投资额就会狂涨。北京大学光华经济管理学院经济系主任崔建华认为，出现泡沫的另一个征兆就是开发投资过热。从国际经验看，经济增长速度与房地产开发投资的增速比为1:1.4，中国可能会更高一些。而1993年我国的经济增长速度为13.4%，房地产的开发投资增速却达到了124.9%。

　　90年代末期的转制曾将房地产业送入高位运营的轨道。自1998年房地产开发投资回升后，一直保持25%左右的增长率。今年前6个月，开发投资增幅创下4年来的新高，达到了32%，但据国家统计局的最新统计数字表明，房地产开发投资增速开始稳步回落。今年1-8月份，房地产开发投资同比增长30.0%，增速比前7个月回落0.7%。其中，商品住宅投资增速回落1.2%。但商品房销售速度继续加快，1-8月商品房销售额2157亿元，同比增长25.3%，比前7个月增速提高2.9%。(见附表：1992-2001国民经济增长与房地产投资曲线图)

　　泡沫温床还存在吗？

　　自身素质提高、政策的监管都会抑制过热。

　　房地产是资金密集型行业，这就决定了它对于资本市场依赖程度很高。在中国建立股票市场的初期，仅有的几十家上市公司中，房地产企业就占了1/4左右。用中经证券北京营业部首席分析师胡戎的话来说就是“打开机器一看，满眼的地产股”。不过，深沪股市房地产企业股价创造的疯狂式高峰，10年再也没有出现过。而今，在房地产“又起泡沫”的呼声中，地产股价依然没有较之去年乃至前年出现异动和飚升。

　　北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅说：“我们认为中国目前房地产基本情况是健康的，中国房地产正在经历一个牛市的初期，整体并没有形成泡沫。局部的问题更多是房地产市场化进程的问题，并非金融泡沫问题。”

　　房地产企业投资防范风险能力和意识也已经显著提高。在业界有着极高声誉的国际投资顾问公司——仲量联行董事张艺艺说，以往很少有国内的开发企业找他们做投资报告，但现在找来做报告的企业很多，公司都要进行筛选。1992年期间，开发商多盲目投资高档别墅、写字楼和酒店。而目前，投资重点在于住宅产品，房地产开发的品种多样，差别很大。开发热潮并未脱离市场有效需求。

　　1992年期间，大量资金未经严格审批和评估，从银行流出参与地产炒作，最终沉淀银行资金达4000亿元。而目前，各大银行在放贷方面的风险管理与控制能力明显提高。房地产开发的资金结构也有所变化，银行贷款的比重下降，定金及预收款成为房地产开发的主要资金来源。1999年对房地产公司上市问题的松动，也使得开发商多了条融资渠道。

　　据有关专家测算，金融机构用于房地产开发和个人住房贷款余额，仅占全部金融机构贷款的10%左右。

　　从政策与监管部门动作看，十年间的进步是明显的。去年6月，央行就下发了《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，要求严格审查住房贷款条件：住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的、自有资金应不低于开发项目总投资30%的地产企业；严格审查住房开发企业售房合同及有关业务凭证，坚决制止骗取银行信贷资金的行为；强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。接着，国土资源部今年5月初发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。近日，建设部、国家计委等六部委又针对部分地区房地产投资增幅过大、价格增长过快等问题下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。

　　局部过热难掩前景乐观

　　去年房地产业对GDP的直接贡献率与间接贡献率之和是1.9到2.5个百分点。

　　尽管“泡沫”的说法对于整个房地产市场是不成立的，但局部过热现象还是值得人们警惕，开发商圈地与投资客增多不是好兆头。今年春节以来，排队购房已成上海房市一道风景。在一些中高价位楼盘，许多购房者雇民工排队，而且往往一买就是好几套。这些购房者大多数买房不是为了居住而是投资，并且其资金大部分依赖银行贷款。在一些高档楼盘，投资型买家约占购房者的20%。仲量联行日前在北京公布的房地产市场分析报告中指出，存量过大，北京高档物业目前租金走低，这对高档物业投资客无疑是个警示。

　　不管怎么说，房地产的市场前景还是十分乐观的。著名经济学家、国务院发展研究中心研究员吴敬琏8月中旬在上海的一次会议上预测，今后5-10年中国经济潜在增长率应在8%-10%。吴认为，如果做好各项工作，经济增长至少会是7.5%-8%。

　　崔建华主任也谈到，作为国民经济的晴雨表，房地产的发展周期与国民经济的发展周期是相吻合的。去年房地产业对GDP的直接贡献率与间接贡献率之和是1.9到2.5个百分点。

　　由此可见，未来还将是中国房地产业稳步发展的黄金期。但前景好不等于大家都好，从前提出的“居者有其屋”正演变为“居者优其屋”，这预示着未来将是买方市场。而“蛋糕”就这么大，市场竞争会空前激烈。而规范化的、有实力的大公司将会受到青睐。

　　地产类上市公司圈地表

　　王石vs任志强：有没有泡沫？

　　深圳万科董事长王石认为，经过5年来的增长，“圈地泡沫”已经出现，其特征是圈地面积过大。以万科为例，万科目前在全国10个城市开发了25个项目，去年万科的土地储备是960万平方米，平均每个项目还不到40万平方米。而在去年的“圈地运动”中，一家开发商竟圈下了1.8万亩土地，这已经远远不是小区建设的概念，而更像是城镇建设。从投资来看，同样存在着过热的迹象。“目前全国地产业平均负债率高达85%，一旦市场出现波动，企业的资金链就会出现断裂。”

　　王石结论：圈地泡沫和投资过热已经出现。

　　北京新华远董事长任志强把投资的快速增长，归因于今年7月政府改以拍卖方式出让土地的决定。这一决定导致很多房地产公司提前储备土地。任志强对国内房地产市场前景乐观的另一大理由，是今后中国城市化进程还会加快，大量进入城市的人口会成为地产市场新的消费者。和1997年前的另一波房地产热相比，任志强认为这一轮房地产热的最大特点在于民营资本成为投资主体。按照他的说法，1997年以前房地产市场上银行贷款占到了60%甚至70%的比例，但目前银行贷款只占23%左右，而“民营资本的投入会实行自我约束”。任志强结论：今后一两年内，房地产市场不会出现过热。

　　卢铿vs孟晓苏：还能热多久

　　中房集团总裁孟晓苏说，房地产的涨幅周期在不同国家有所不同，美国为18年至20年一个周期；日本10年完成一个起落；香港则以7至8年为一个周期，中国的房地产周期大体为5年的发展期加两年左右的一个低落期，即7至8年。

　　中国的房地产市场经历1974年起到1998年发展期，1989年至1990年低落期，1991年至1995年第二个发展期，1996年至1997年第二个低落期，1997年至今又一个新的发展期。

　　处于新一轮发展期的房地产市场已连续高涨了4年时间，是否已临界衰退期？

　　孟晓苏结论：以市场容量和发展趋势分析，按照当前的发展速度，房地产市场还能有两年的发展空间。如政府能在宏观把控上努力扩大内需，作好反周期运作，企业能够果断投资，理性开发，借助加入世贸组织的有利形势，还可以相应地使增长期延长，推迟衰退期的到来。

　　华新国际总裁卢铿认为，中国的房地产市场在1992年“第一次启动”。1998年以后是“第二次启动”，即对住宅消费市场的启动。公房上市、银行按揭、集团购买转变为个人购买等大规模的行业行为，使庞大的国内住宅市场的帷幕被拉开。4年来，商品住宅的开发方兴未艾，住宅产业、产品和企业的进步是中国住宅发展史上最迅速且壮观的。

　　卢铿认为，与“第一次启动”启动了少量发展商和“第二次启动”启动了消费市场不同，“第三次启动”是房地产行业的全面启动。

　　国家在政策上将逐步调整到位；发展商队伍经过优胜劣汰将趋于正常数量；房地产建设标准化、产业化技术及高科技成果的广泛推广，将使产品品质提高；住宅产业将有效拉动数十个相关产业；农村的房地产伴随城市化进程开始正常发展。

　　卢铿结论：在30年左右的持续发展期中，住宅产业将被确立为国民经济的一大“支柱产业”。