本报记者姚斌华

　　今年广州“十一”黄金周，似乎“乱花入眼迷人醉”，缺乏一个热点与主题。从满天飞舞的楼市广告、到开发商方式不一却又基本相似的“优惠让利”，不难感受到今年“十一”楼市的浮躁与无奈。楼价近一两年的持续走低，商品房空置率的居高不下，种种迹象表明广州楼市正在进入一个大的调整“平台期”。

　　价格持续走低，供求关系在胶着中调整

　　近年来，广州房地产市场一个最为微妙的东西就是价格，虽然每个开发商都对“降价”讳莫如深，即使真的降价也会“犹抱琵琶半遮面”。其实，只要稍微留心一下就会发现，降价已成为广州楼市一个“公开的秘密”。

　　最为典型就是广州南部的番禺“华南板块”，该区域由于环境优美、大盘云集，加上快速干道直达广州市区，刚刚推出时吸引了大量消费者。不少楼盘刚开始价格都在4000元每平方以上，而且卖得都不错。可就从去年开始价格便一路走低，现在不少楼盘连装修都在3000元以下。

　　今年“五一”，“华南板块”大盘广州雅居乐推出，作为广东知名品牌在广州推出的首个楼盘，力求“一炮打响”。可在定价时研究了很久，最后以3900元/平方米推出，原以为市场反映强烈，因为雅居乐在中山发展多年可谓战绩累累、声誉颇佳，没想到“剃头挑子一头热”，远未达到预期效果。没办法，“五一”过后进行封盘处理，今年“十一”前夕再度推出，价格一下降了500元每平方。应该说，广州雅居乐本身并没错，错在“生不逢时”。

　　90年代末，番禺丽江花园曾卖到7000元一平方米以上，而今天丽江花园新推的楼盘就是卖到4000元就算业绩不错了。为什么短短几年变化如此之大，原因很简单，供求关系变了。以前，番禺楼盘主要集中在洛溪桥南的弹丸之地，供应量比较有限，而今天光南村一带面积两三千亩的大盘近10个，并且都在同一时间推出，市场能消化得了吗？

　　“华南板块”其实只是广州房地产市场的一个缩影。在广州房地产价格走低的背后，则是广州房地产如火如荼的开发浪潮与广州楼市的全面出击。

　　广州城市格局“拉开”，房地产从“单极发展”走向“四面出击”

　　另外，“十一”楼市最大的一个特点，就是“东西南北中，全方位出动”。以前广州人买房基本上把眼光放在市区，90年代中开始，南部番禺成为广州人买房的一大新亮点，多年以来番禺成为除广州市区外一个特殊的房地产“发展极”，占据整个广州(老八区加番禺、花都)楼市近1/3的市场份额。

　　随着广州城市发展格局的拉开，尤其是一批快速主干道的开通，使广州市民买房的眼光大大拓宽。今年的“五一”，广园东碧桂园凤凰城的推出，创造了月销售近10亿元的市场奇迹，除了碧桂园自身的因素外，一个非常重要的前提就是广园东快速干线的开通。按照广州“新区先行，拉开发展”的城市发展战略，华南快速干线、广园东快速干线、机场高速等道路的建设，将广州周边地区与整个市区紧紧连在一块，也为广州房地产提供了一个广阔的发展空间。

　　如果说前些年广州房地产只是南部“单极发展”的话，那么东部广园东凤凰城的崛起则标志着“单极”格局的打破。今年“十一”，这种趋势更加明显，北部岭南新世界、花都金碧御水山庄等的推出，这些楼盘面积都不小，便利的交通、优美的环境以及诱人的价格，使之与其他区域相比毫不逊色。各个区域以大盘为旗帜的分兵突围，将使广州楼市呈现“四面出击”之势。

　　按照广州“北优、南拓、西调、东进”的战略性发展格局，东西南北中都有自身的优势所在，更为重要的是，“四面出击”的发展格局打开了一幅广州大地产的蓝图。换一句话来说，商品房供应空间是相当巨大的，关键看市场购买力有多大。

　　广州房地产何时“探底”

　　另外，广州房地产市场一个新的迹象，就是商品房空置从原来的逐年增长走向回落，说明市场供求平衡点正在出现，也标志着广州房地产进入一个“平台期”。

　　多年来，广州商品房空置率一直居高不下，1997年全市商品房空置191万平方米，空置率约10%；1998年达到267万平方米，空置率超过12%；1999年，更达到了创纪录的400万平方米，空置率超过21.4%。2000年达到584.09万平方米，空置率超过23.6%，去年超过600万平方米。而从今年上半年开始，广州商品房出现了多年少有的空置率回落现象，从一个侧面说明市场“平台”的出现与形成。

　　“平台”的出现，也是供求双方此消彼长的一个结果。至于房地产何时“探底”，这主要取决于两个因素，一是供求双方的总量对比，一是消化时间的长短。目前虽然空置量出现回落，但从整个广州房地产市场看，目前房地产的开发并未放缓，并呈加速之势，这势必造成新一轮竞争的加剧。也就是说，在目前“平台期”阶段，下一步是“探底”还是继续虚火升温，尚看市场走势而定。