(苏利川夏凌)

　　8月26日，国家建设部、国家计委、国家财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局六部委联合发文，在《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》出台后，北京市场楼市是否预警引起业内关注。笔者就此专程采访了北京市房地产开发促进会常务副秘书长陈志。

　　问：随着六部委文件的出台，按照以往有些事情常常是行政管理滞后的惯例，是不是说明北京楼市泡沫已经产生？

　　答：我不认同有些媒体上的“泡沫”之说。在下任何结论前都应该有一套科学依据，应该占有大量信息和数据资料，你有没有？你的资料来源是否准确？你对这些资料能否正确理解？在没有得到这些信息之前，有些媒体先去炒作或许在认识上是片面的。

　　问：“楼市泡沫之说”是因为一些房地产开发商圈地，开发商钟情高档住宅的开发导致空置房的增加，还有一个原因是“国房景气指数”的回落。你怎样看北京现在的房地产业？

　　答：北京现在的房地产业发展很正常，在未来的二三年时间内，北京的房地产业将平稳发展，不会出现过热现象。我认为主要是：我们的土地供应制度已经作了一个根本性的改变。从去年开始，中央已经非常敏感地意识到以前我们在土地开发制度中的无序。针对由此滋生的一些腐败和乱占耕地、违法建设和违法占地等问题，国家派出了多个工作组，国务院还发了相关文件。仅北京市政府就查处了一些违法占地、违法建设的项目。在土地资源进入市场的环节中，过去有很多做法导致失去控制，而现在已经把住了土地供应源头。只有一条渠道可以进入市场，即通过拍卖、通过挂牌交易的方式。不管是原土地的使用者还是开发商，大家对土地供应制度的改革都是欢迎的，虽然有一些具体的做法还需要跟上，但对土地制度改革的原则，大家都是一致的，这对房地产业的健康发展至关重要。

　　“国房景气指数”是一个科学的评价体系，从这个体系上半年的数据来看，国房景气指数仍然在它的景气区间内，而且“国房景气指数”综合动态地反映了房地产的投资情况，它有8个分类指数，而不是仅仅只用一个指标去反映这个产业，各有侧重的指标整体都能反映出：这个市场还是理智的，没有发展过热和形成“泡沫”，只是有些问题应引起重视。

　　问：“国房景气指数”中竣工面积快速增长，商品房销售面积增大，是商品房空置面积增长幅度上扬导致了“国房景气指数”的回落。对京城楼市中商品房的“空置”该怎么看？

　　答：“空置”实际上很正常。比方说手机，生产了就会有积压的现象，不可能100%都销出去，因为消费者是有选择的，而且市场上不可能等到把所有的手机都销售完了再开始生产手机，再出新产品。厂商、开发商不可能那样去做，有一定的积压是非常正常的。北京市统计局有一整套针对房地产业的预警系统。根据我们的调查，北京市的空置房大量都是在郊区，三环以外的空置房较多。从统计指标来看，到目前为止，三环路以外的空置面积大体在504.8万平方米左右，占了71%。从上半年的总体水平来看，北京的空置房和去年上半年水平相比是持平的，三环以内空置率较低。而且应该看到有很多空置房是尾盘，开发商还没有作出相应的行为。随着时间的变化，在开发商扫尾盘的时候这一类空置房就会被消化。北京市商品房的一个销售周期一般在8个月至一年半内，而从开盘到入住，周期很长。是因为一些楼层好的、朝向好的房子在开盘时就销售得比较旺，一些朝向差的、开间结构不合理的房屋，未被消费者选择，尾盘就出现了。这是正常销售中的合理成分。剔除这些因素，真正的空置应该是那些产品结构不合理的，如户型配套根本就不具备现在的消费趋势，那么这个产品就出现了严重的瑕疵，而一旦产品的环境、物业管理、停车场等配套设施跟不上，这样的楼盘销售起来拉的时间段就更长，开发商在对产品定位的过程中，如果一旦对市场的判断再出现失误，这个周期就会更长。空置的问题是开发商在开发经营过程中存在着不能回避的客观现象，我们对暂时的、阶段性的空置要予以理解。判断空置这个现象还需要更科学和更详实的指标数据。

　　问：开发商为追求高利润钟情高档住宅开发会引起什么结果？

　　答：开发商的目的就是要追求最大利润，实际上市场的买售人不仅仅是为了自己买房居住，而且也有投资的需要。买房也是一种投资，我们现在的很多金融产品不是也鼓励老百姓投资吗？从个人理财的角度讲，买房投资也是一种消费行为。但高档住宅适用的人群毕竟是有限的，开发商过分追逐高利润、钟情高档住宅开发，反映出了市场产品结构存在不合理因素，市场上的矛盾突出表现在经济适用房的供不应求。政府十分重视经济适用房的建设。相信再通过房改的拉动，这种市场价格的不合理现象会得到改善。