本报记者谢红玲

　　自1992年中国市场进入新的经济周期以来，房地产市场也由“看不见的市场”变成“看得见的市场”、“越来越透明的市场”。正如华远集团董事长任志强所评价的“10年时间，中国房地产业终于从造成中国经济通胀的罪首变成了支撑中国经济高速发展的主力军”。那么，中国房地产业这10年的征程是怎么走过来的，又将往何处去呢？2002年“过热”的市 场会不会再度滋生泡沫？作为市场主体之一的开发企业在日益激烈的市场竞争中如何获得持续稳定的发展？近期在京举办的“中国地产十年论坛”对这一系列问题进行了积极探讨。

　　“房改”和“地改”推动市场大变样

　　中国房协副会长顾云昌在主题发言中谈道，转制使中国房地产业进入了高位运营的轨道，转轨使房地产市场迈入供大于求的买方市场，转型使住宅产品跨入更新换代期，从前提出的“居者有其屋”正演变为“居者优其屋”。

　　他指出，中国房地产近10年大变样，其动力一是“房改”，二是“地改”。从1999年开始使用住房公积金以后，房地产的投资总额、竣工面积、销售面积每年都保持20%以上的增长，处在高位运营的轨道上。2001年年底统计的商品房竣工面积达到2.25亿平方米，相当于1996年底统计数字的6倍。房地产业从一个不被人们知晓的产业已经发展成为家喻户晓的产业，去年房地产业对GDP的直接贡献率与间接贡献率之和是1.9到2.5个百分点，可见房地产业的作用之重要。

　　顾云昌乐观预言，中国房地产下一个十年会很精彩，房地产产品供给将会保持两位数的增长，市场将更加有序，一手房、二手房、租赁房互动，市场交易会更加规范。只要做到产业改革到位、二级市场开放到位、行业服务到位，住房消费市场也必然得到大发展。他认为，应该把房地产业从重要产业的地位提升到支柱产业的地位。事实上，上海、武汉一些城市已经将房地产业的地位提升到了支柱产业的位置。

　　商业模式革新能力决定房企存亡

　　在这十年间，作为市场主体的房地产开发企业随着市场的一次次“洗牌”也在不断清理队伍，有的被淘汰了，有的队伍壮大了。90年代初，海南房地产企业多达15000家，实力排在后1000家之列的万通在大浪淘沙后成为仅存的几百家企业之一，而且事业不断扩大，已成为国内知名的房地产公司。而该企业领导冯仑自述出身平常人家，无大树荫庇，也无高官做后盾。万通的发展靠的是什么？冯仑自称靠的是学先进、走正道。

　　何为正道？就是在行业不同的发展时期选择适宜的商业模式。冯仑把房地产公司的商业模式分成十几种类型，其中主要包括开发公司模式、百货公司模式、精品店模式等。他分析，在行业兴起初期，基本以混合开发模式和百货公司模式占主导，等到行业进入到相对稳定成熟阶段，开始以经营和开发混合的模式为主，甚至分裂出单独的经营公司；等到行业非常成熟的时候，金融投资的模式开始逐渐增加，与房地产工业相关的定制服务类的商业模式开始成为主导商业模式。

　　过热征兆再现谨防再生泡沫

　　人们在回顾的同时也在密切关注现在与未来。日前经济学家和金融界人士相继发出了要防止房地产泡沫滋生的提醒，万科董事长王石在论坛发言中直截了当地指出，现在发展商圈地很明显有泡沫。另外，中国住宅消费市场存在超前消费的问题，值得注意。

　　经济学家樊刚提出，房地产市场的理想状态是房价平稳地小幅上涨，避免大起大落，避免引起泡沫。维持这样一种平稳上涨的态势，既有利于市场发展，又有利于整个社会经济的发展。如果出了泡沫，回过头来消化这个泡沫，必然欠下一大堆坏账，再出现金融危机，中国的命运就可想而知了。

　　10年生聚，中国的房地产业得到了飞速的发展，但也生发了很多问题，比如销售欺诈时有发生、物业管理纠纷频繁出现、房地产法律法规有待健全、建筑同质化严重等等。所以，这10年的变局需要我们细思量，总结经验、吸取教训，为下一个精彩10年添彩。