北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员 张寅

　　最近，对中国房地产的议论开始增多，特别是有关政府部门提到中国不少房地产商将房地产投资的风险套在金融机构身上，要谨防房地产泡沫导致潜在金融风险问题。这一观点提出后，使得中国房地产业界有所紧张，并且有些人开始联想到这是否是整顿房地产业的信号，是否是政府支持房地产相关消费政策将有所改变或者调整。特别是那些经历过1992年和 1993年海南房地产热的房地产人士更是忧心忡忡。

　　我们认为中国目前房地产基本情况是健康的，中国房地产正在经历一个牛市的初期，整体并没有形成泡沫。局部的问题更多是房地产市场化进程的问题，并非金融泡沫问题。如房地产消费者权益的保护、政府监管不到位、房地产开发商的商业素质和土地开发中的腐败等问题才是急需要解决的当前中国房地产的问题。另外，股市房地产企业股价没有较之去年乃至前年并没有出现异动和飙升，甚至相比其他类别行业企业股价反而有些冷。而1992年和1993年海南房地产热时，那时深沪股市房地产企业股价创造的高峰在已经过去了10年依然从未超过过，说明目前房地产热并没有向金融和资本市场传导。另外，中国经济属于内陆经济或者说是腹地经济，很难出现类似中国香港、日本那样房地产整体泡沫。即使出现局部房地产泡沫，中国由于国土辽阔，卸载能力非常强，并且由于中国城市化进程才刚刚开始，只要城市规划搞好和房地产品种差异化不出现畸形结构，那么出现房地产引发金融泡沫和金融危机就会在很大程度上避免发生。以往各国房地产泡沫发生，都与信贷过松、土地和房屋出现抄家有关。目前如果说有风险的话，我们认为主要是信贷方面，信贷方面消费问题不大，而企业贷款差异化不够问题比较突出。而土地和房屋由于目前国内土地政策原因和房屋交易市场非期货化，并没有出现土地价格和房屋价格通过地产炒家炒做上升情况。这也是我们认为目前房地产热与海南房地产热本质不同点之一。

　　那么房地产是否存在局部过热情况。我们的回答是肯定的，如局部的地区圈地热、别墅热、豪宅热等等。但是这种过热的问题正在受到市场考验或者说正在经历着未来市场的自身调整。全国7月房地产信心指数下降，就说明中国房地产市场自身已经存在了一定调节能力。房屋竣工量过大，房屋价格就会自然下降；房屋品种适销不对路，相关房屋产品就会减少。关于目前全国的开发商中，有60%以上的资金都是通过银行贷款来解决问题的。我们认为，作为房地产行业这并非不正常。而且这种负债率恐怕还比国有工业企业平均水平低。关键问题是控制房地产企业金融风险是应该实行房地产的企业信用和资质评级机制，不断根据房地产企业业绩和消费者信誉做到扶强汰弱。而不是像目前的情况，无论什么样资质的房地产企业都能拿到贷款；无论是不是搞过房地产开发的企业，只要是大企业也能拿到房地产贷款这样的混乱局面。如果我们政府对房地产调控的方向不对，那么刚刚兴起的市场化房地产消费热将会被泯灭。如果说房价的过度上涨带来市场泡沫，那么由于政策不当压制了房地产的消费使得房价过度下跌，那么消费者通过贷款买房的人士个个成为负资产，那也是一个可怕的局面。房价整体小幅上涨是符合各方面的整体利益的。