●高渊

　　上周，上海浦东的一处“国际化豪宅”开盘，均价超过了每平方米1万元。对此，众多媒体再次发出“上海房价涨幅惊人”的感慨。联系起去年下半年以来的房产热潮，再看今年上半年预售住宅均价上涨近千元的统计数据，不少人认为上海房地产已经出现了全面过热的“泡沫现象”。

　　眼下，对于上海房价有没有离谱的争论，正在成为引起广泛关注的敏感话题。不过，在此众说纷纭之际，我们先不要急着下结论，而要看一看房价的增长动力究竟是什么？

　　现在，很多人拿上海房地产与北京类比，认为京沪两地存在相似的房价虚高现象。但是推动上海房地产市场发展的主力是消费者。说到底，引起这一轮房产热潮的关键因素，还是制度进步。

　　从上世纪90年代以来，上海逐步停止实物分房，率先进行住房制度改革。经过多年酝酿，新的住房制度开始集中释放它的“能量”。眼下，上海的房地产热是由开发热形成的，开发热由投资热带动，而投资热又是由销售热形成的，这种循环应属理性和正常。

　　与此同时，我们判断房价是否过高，还必须结合价格背后的价值一起衡量。关键要看房价有没有严重背离价值？

　　首先应该看到，与前些年相比，上海商品房的质量有了明显进步。房子的品质提升了，价格上自然会有反映。同时不应忽视的是，上海在城市建设上的大手笔，从侧面推动了商品房价格上涨。可以说，房价提升也是对政府投资环境建设的直接回报。以此类推，近10年来，上海高达3650亿元的城市基础设施投资，对房价产生影响是必然的。

　　而最根本的是，房价与经济的总体状况密切相关。近年来，上海的GDP始终以超过10%的幅度增长，随之而来的是市民眼前收入和预期收入的增长。收入增加了，购买力提高了，也会在无形中带动房价上扬。而且，在目前的这一轮房地产热潮中，是房地产带动经济发展。换言之，目前的房地产增长是真实的。

　　从这个意义上说，当前上海房价的较快上涨，不必引起过多的担忧，因为其基本面是健康的。当然，不可否认的是，上海房地产业在某些具体环节上存有一些问题和隐患。从笔者的角度看，主要存在两大问题。一是结构性矛盾日益突出。现在上海每平方米3000元左右的房子已很难寻觅，使许多中低收入者买房发生困难。这就像卖服装一样，出现了“断码”。

　　另外一个问题，就是出现了一些局部性的过热现象。近来，“排队买房”在一些楼盘频频出现，有的人甚至不挑不拣，一买就是两三套，速度比买菜还快。而其中相当一部分人动用的资金都是从银行贷来的，一旦资金链出现问题，必然给市场带来冲击。

　　这是应当引起高度重视的问题。对于前者，有关部门应尽快出台一些优惠政策，推动经济适用房的建设。而对于后者，银行可以对多套购房贷款采取贷款递减制，以有效规避风险。更重要的是，政府应该更巧妙地管好土地出让这个“水龙头”。从长远看，上海的土地供应还是比较充足，一旦需要，政府手上有足够的土地供应可以平抑地价，进而调控房价。

　　现在看来，说上海房地产市场出现泡沫，未免有点危言耸听。更何况，上海房市是在经历多年“熊市”之后，经多方调整，才出现目前的热潮。在市场正步入“牛市”时，因出现一些局部性问题，便简单地进行打压，肯定是不合适的。现在，政府部门要做的，是在保持投资者和消费者信心的同时，用市场的手段进行调节，推动房地产市场进入“理性的牛市”。

　　《国际金融报》(2002年09月02日第四版)