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罗新宇 黄庭钧
今年以来，上海楼市价格不停地攀升，在登记预售的商品房中，每平方米5000元以上的占三成多，预售住宅均价升幅达千元。国家统计局最新公布的一项调查显示，在全国35个大中城市里，上半年房价较高而同比价格涨幅较明显的城市就数上海。
成本增加推动房价上扬
上海房价为何一路攀升？据一些房地产商说，在上海中心城区的新开发楼盘，动迁成本、建设成本、营销成本三者相加，每平方米一般都要超过3000元，有些地块甚至在4000元以上。
目前，上海新一轮旧区改造拆迁，基本上通过市价补偿，越是中心城区和黄金地段，市价越高，补偿额就越多，这笔支出最终都要摊到动迁后的地块成本上。由于人口密度大，原来一亩地算上动迁成本、土地转让费用，开发商三四百万就可以拿下，现在没有个七八百万元肯定不行。
同时，建设成本也在增加。房子的容积率在降低，绿化率在提高，功能配置日趋齐全，建造成本自然加大。就绿化成本而言，30%的绿化面积，是目前在上海开发一个小区的底线，一些小区甚至超过40%。在住房短缺的时代，只要将房子盖起来就能卖掉，而今新楼没盖好就得花钱吆喝，这些销售成本最终都要转嫁到消费者身上。
另据上海财大房地产研究中心印华教授分析，一些中心城区的开发存在着人为干预的问题。例如有的城区提出“我们这里是黄金地段，建造住宅要上档次，如果开发价位低的房子，土地就不能给你”；还有的中心城区提出，消灭5000元以下的楼盘，甚至亮出“本区只开发8000元以上的房子”的风向标。
中高价住宅凸显投资价值
与北京相比，上海中高档房价似乎还有上升空间，特别是在此间经济发展预期不断升温的条件下，此类楼盘出现了热销场面。上半年登记预售的1230万平方米商品房中，预售单价在5000到7000元的中高价住宅，以及7000元以上的高价住宅，预售量分别增长了107%和172.1%。
一位开发商对记者说：“市场上总是有人在接高价楼盘，只要品质好、地段好，价位再高都不愁卖。买房子就像买小菜，真邪乎。”据介绍，有些新开盘的小区，甚至有人一次买走五六套，出手十分阔绰。
谁买走了上海的高价楼盘？徐家汇宜山路附近一处高档楼盘的销售人员告诉记者，来买房的人，除了少量的本地市民，还有很多外地来的购房者。“都是整套整套地买，他们除了看看楼层和结构，基本上不看房型。”
“一些温州人在委托我们卖房。这些房保证都没有住过人，绝对是新房。”一位售楼小姐热情地请记者去看“二手新房”。据了解，相比年前，这些房都不同程度涨了500元以上。
中低价住宅供给明显不足
上海楼市的普涨行情，导致居民家庭购房支出迅速增加。据统计，上半年户均购房支出比去年上半年增长220%，市民家庭人均居住类支出也同比增长31.5%。而同期市民人均可支配收入同比仅增加了19.6%。收入增长赶不上房价上涨，许多中低收入家庭只好望“房”兴叹。
家住虹口的王先生，这些天正马不停蹄地看房。现有住房已经进入动迁阶段，预计能获得16万元补贴款，王先生打算再贷上十来万元，买一套30万元朝上的新房。本来他很有信心，可是一圈兜下来，房价每平方米动辄6000-8000元。他感到困惑：怎么就没有3000-4000元左右的呢？以前这个价位的楼盘不少呀？
无奈之下，他转向二手房市场。但二手房价格同样让他哑然。在虹口，一个一室户的老房子，原来11万元就能拿下，现在则要14-15万元。一些区域的二手房比一年前涨了30%。那笔预期中的16万元补贴款，原以为能改善多年来梦寐以求的居住条件。现在才发现，区区16万元，在眼下的楼市又能买什么样的好房子呢？就连买二手房，心里都没底儿了。
中低价住宅的断档缺位，已成为上海房地产发展亟待解决的一个难题。目前中心城区的静安、黄浦、卢湾、徐汇等区，4000元以下的预售新房基本断档。即便是房价较低的闸北、普陀、杨浦等区，均价3000元到4000元的楼盘也日趋减少，30万元在闸北、普陀已很难买到一套像样的房子。而浦东、闵行等一些较为偏远的区域，每平方米3000元上下的楼盘一经上市，即遭争先恐后预订。
于是，许多动迁市民和低收入者不得不到二手房市场寻觅房源，二手房价因此迅速上蹿。据上海二手房指数办公室的统计，今年上半年，上海二手房各房型单价都有200元以上的增长，部分城区涨幅超过10%，有的甚至接近本区的新房。
政府表示要让百姓买得起房
中高价住宅的热销，带动了普通楼价的上扬。上海南市区附近，原来4000元左右，现在上升到6000元、7000元以上；中心城区新开楼盘中，70%以上都在7000元以上。
这种现象引起了政府的高度关注。上海市副市长韩正明确指出：要多建设一些“造价不高，水平高；面积不大，功能全；占地不多，环境美”的新型居住区，让广大重大工程动迁居民买得起，住得好。市房地资源管理局局长蔡育天也表示说：“我们既要有中高档产品，更要有一般产品，要适应不同层次需求。”
据了解，上海将对高价楼盘的开发进行调控，引导开发商开发中低价位、适应上海人居住的商品房。一些区政府也已经采取地价、税收减免等措施，引导开发商多开发中低价位楼盘，力求让中低收入的老百姓能买得起房。
老百姓认为，像上海这样的大都市，有一些豪华住宅是需要的。但是不能说，只要市场有需求，就可以大量建高档住宅。作为土地资源十分稀缺的上海，应当控制高档住宅的开发量，从百姓的实际需求出发，让更多的中低收入家庭买得起房。
《市场报》(2002年08月30日第一版)
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