朱卫平

　　据有关资料显示，广东的房地产投资在连续几年高速增长的基础上，今年上半年更出现加速增长的势头：全省共完成商品房投资355.93亿元，同比增长42.8%，商品房新开工面积增长37.6%，在建施工面积8928万平方米，相当于去年全年销售面积2100万平方米的4倍。与此同时，广东其他基本建设投资却存在明显的回落趋势，今年上半年完成基本建设投资同比 下降3%。这种投资格局，值得认真分析。

　　“需求扩张”拉动房地产市场

　　广东房地产投资持续多年的高速发展，动力来源主要体现在住宅市场的需求与供给两个方面，也就是市场需求的拉动与开发商在利益追逐过程中的投资驱动。

　　首先从需求的角度看，近两年，广东的商品房销售一直较旺，尽管今年上半年增长势头有所减缓，但仍然有比较大的增长幅度，并且商品房的空置率还有所下降。所以，对于广东房地产投资的持续“高温”，其需求拉动力量主要来源于以下几个方面：

　　———补偿性住房需求的消化。在住房货币化之前，有可能得到实物分房的人很少购买商品房，即使他们具有对商品房的支付能力，但住房货币化过程完成后，居民改变了能够从单位获得实物分房的预期，从而导致过去一些年份积蓄的住房潜在需求显性化，可以认为近期广东城镇居民对商品房的需求在一定程度上带有补偿需求的性质。

　　———城镇居民实际收入水平持续提高，住房购买能力增强。拥有自己的物业几乎是每一个中国人的追求，在吃穿问题得到基本解决之后，对住房的需求就凸现出来。近年来，在扩张性财政政策的引导下，城镇居民收入水平有较大幅度的增长，加之物价总水平持续走低，在更大程度上提高了居民的实际收入水平，提高了城镇居民的购房能力。

　　———人们的消费观念已经发生了较大的转变。现代城镇居民特别是年轻一代拥有中高收入的白领阶层的生活方式和消费观念已经发生了很大的变化，他们不再谨守传统的“量入为出”、“多挣少花”的生活信条，他们信奉的是“能挣会花”，敢使“未来钱”。据了解，广州目前有80%的购房者用银行按揭的方式购房，加上存贷款利率的不断下调，无疑对居民利用按揭购房起了不可忽视的推动作用。

　　———商业银行对发放个人住房贷款持积极的态度。自从商业银行被要求加强资产质量管理以来，其对国有企业的贷款一直持审慎态度，但大量的存款又必须寻找出路，持有高质量抵押品的个人购房业务就开始受到银行的青睐。以工商银行为例，在过去4年多的时间内，该行个人住房贷款增长了32倍，占全行各项贷款的比重由0.2%升到7.8%，成为工商银行成长率最高的资产业务。据有关专家测算，金融机构用于房地产开发和个人住房贷款余额，占全部金融机构贷款之比估计为10%左右。

　　“供给推动”助“升温”

　　广东房地产投资的持续“高温”虽然有需求方面的因素在起作用，但不是主导性的因素，因为我们注意到在今年上半年房地产投资加速增长的同时，广东房地产市场存在一些耐人寻味的现象：一是商品房销售的走势与投资走势出现了较大的反差，统计显示，上半年广东商品房销售面积增幅比去年同期回落了18个百分点；二是广东房地产价格走势与全国平均水平形成了较大的反差，与去年同期相比，上半年全国商品房价格上涨了2.8%，而广东则下降了3.3%；三是上半年广东房屋竣工面积远大于销售面积，供求比为1：0.89，大大低于全国1：1.12的平均水平。根据这些现象，我们作出的一个基本判断是：广东房地产投资加速增长的主导力量是供给推动，具体表现在以下几个方面：

　　———房地产行业仍然是一个少有的高利润行业。有人认为，在全国经济普遍不太景气的情况下，我国目前的房地产行业形成了一个“暴利孤岛”，据行内人士估计，即使考虑到目前房地产行业普遍存在较高的空置率和较大的财务成本，房地产投资的年利润率仍在20%以上，要高出全国各行业平均利润率的一倍以上。可以认为，这种高利润率正是推动大量投资进入房地产领域的最根本的原因。

　　———房地产投资的政策环境非常宽松。近年来，在刺激内需以保持经济稳定增长的宏观政策背景下，各级地方政府对房地产市场的发展存在很高的期望值，纷纷将房地产业确定为当地优先发展的支柱产业，并相应在城市规划、土地使用权出让、地价的确定以及税收政策等方面采取了一系列优惠政策。与此同时，商业银行也对房地产开发商给予了较大程度的信贷支持。

　　———部分房地产开发商充分利用有利于自己的市场环境，采取了种种手段转嫁投资风险。如开发商只需向政府支付部分土地出让金，就可以用土地作抵押向银行贷款，同时在建筑市场竞争十分激烈的情况下承建商往往不得不接受开发商延期支付的要求，房子在建过程中开发商就可以向消费者出售楼花而收回尚未花费出去的投资。这种房地产开发商与其他利益相关者之间的收益与风险的不对称分布容易导致不少开发商铤而走险，盲目扩大投资。

　　房地产业增速将继续高于其他行业

　　广东房地产投资的高增长是在整体经济走势并不强劲的条件下出现的，因而与20世纪90年代初期整体经济过热环境下的房地产泡沫有明显的区别。一个重要的表现是，目前的房地产投资高速增长是建立在比较扎实的有效需求之上，价格水平稳中有降没有出现价格与价值大的背离。在这样一种背景下，我们的基本判断是：在未来几年，广东房地产投资的相对速度仍将继续高于其他行业，但其绝对增长速度将逐步下降到一个合理的水平。

　　在未来几年，广东房地产投资的相对增长速度将继续高于其他行业，其主要的支持性因素是：

　　———扩张性的财政政策将会在一定的时期内持续。维持较高的经济增长率，使失业率保持在可承受的范围内，不仅是我国经济发展的需要，而且也是我国保持政治和社会稳定的需要，在我国民间消费和投资需求仍然相对疲软的情况下，扩张性财政政策将会在一定的时期内持续下去，而扩张性的财政政策无疑是支撑房地产投资继续高速增长的基本外部环境。

　　———居民消费结构调整空间仍然存在。在过去很长一段时期内，我国居民的消费结构一直是向吃穿倾斜的，住房消费在总消费中的比重严重偏低，近年来，我国居民消费结构正在向增加住房消费比重的方向转变，根据国内外的经验，这一趋势在今后一段时期内将会持续下去，住房消费仍将是居民的第一大消费热点。

　　———房地产行业的高获利空间不会在短期内消失。上面所说的房地产投资的高利润是由许多复杂的因素形成的，虽然随着房地产市场的不断完善，其高利润状态不可能长期维持不变，但其高获利空间也不大可能在一夜之间消失殆尽，只要房地产业的利润率仍然高于其他行业，投资涌入该行业的步伐就不会停止。

　　———外资进入房地产业的步伐加快。加入WTO后，我国阻止外资进入包括房地产业在内的高利润行业的许多行政性壁垒将要逐步拆除，必将迎来一个外资进入房地产业的高潮，一直到房地产业的高额利润消失为止。

　　(作者单位：暨南大学管理学院)

　　《人民日报.华南新闻》(2002年08月30日第三版)