文／施华

　　租售市场持续走旺，有租金回报做支撑

　　小户型热租因为有高租金回报作市场支撑，这一经济规律至今没有改变过。热租促发热销，自90年代后期，沪上开始出现以租为主的出售公寓。近二、三年来，又出现了出租、 出售功能兼具或完全出售型小房型公寓。新产品可谓一个比一个时尚，新名词则一个比一个脱俗，并且一个不容争辩的事实是，这些产品一经上市即深受市场欢迎。

　　呈良好销售态势的小户型有强大的租赁队伍作客源支撑。据一项权威资料统计，每年上海租房者在150万平方米左右，其中月薪2500元以上的白领占20%，大约30万人，高校生每年达10万。

　　预期市场回报可观，2-3年内趋于饱和

　　小户型市场交易趋旺，靠的是需求者对市场可观回报的预期。那么，这些小户型的需求主体又是谁呢？据记者实地调查，这些购房者多半是投资者，其购买小户型的目的极为相似，他们看好的正是这一市场的高额租金回报率，目前市场上的每推出一个小户型产品，几乎没有一个楼盘说自己的租金回报率低于10%的，而这一市场回报率恰恰最具有投资诱惑力，购买者对之没有一个不动心的。

　　上海市交易中心数据反映，今年1-6月份，小户型预售面积为266021平方米，比去年同期的148262平方米增长79.4%。虽然，政府对于小户型的统计刚刚开始，但根据房地产市场供需波动规律，我们可以推算，2000年上半年的小户型大致在98600平方米左右。据权威资料透露，2003年上半年小户型的市场需求量将超过400000平方米，比今年同期增长50.4%。据《上海房地产市场决策咨询报告》分析指出，目前出租型公寓市场份额仍处于空缺状态，未来容量还可扩展3-5倍；以此推算，2-3年内，小户型市场将趋于饱和。小户型产品的市场成长期大约为5.5年。

　　“安全空间”不再安全，预期增长减速带来风险

　　2-3年内小房型还有市场需求空间，体现了所开发楼盘价值上的“安全空间”(即收益的安全差额)，对于开发商来讲是一大利好消息。对于个人投资者来讲，这一“安全空间”并不安全，其可把握的商机并不是在这一阶段就能出现，回报时间的滞后会消耗掉投资者诸多精力和已投入资金的时间成本，小户型并非能成为投资者的“提款机”。

　　对此，投资者可以掌握一些技巧，一是在整个小房型市场低迷时买入；二是在整个小房型市场并不低迷，但该小户型楼盘市价低于其内在价值时买入。小户型的成长期约为5年，从2000年到2005年，目前正处于制高点，是投资最敏感阶段。当越来越多的投资者认为小户型有丰厚的投资回报收益时，小户型的市场价格就会逐渐背离其基本价值，从而创造了一个不断扩大的美丽气泡，直到它最终破裂为止。事实上，根据有关部门的预测，2002年及之后的二、三年内，小户型需求量的升势会不错，但增幅已开始减缓，这就意味着原来预计的投资回报率会出现下跌，而许多投资者对于小户型的预期增长减速风险并没能引起足够重视，未采取“下跌保护”措施。

　　随着小户型的逐渐饱和，沪上在建小户型一旦大规模集中上市供应，供应大于需求，租金下跌甚至出现空置的可能性极大。美《经济学百科全书》1992年中文版则提到，20世纪80年代，美国租赁住宅的作用日趋缩小，开发商不再建造出租(单身)公寓，因为他们认为出租(单身)公寓的获利可能性难以确定。而来自于国内专家的声音则是，住宅作为耐用消费品，不可能不考虑其长远的消费生命力，一些单身公寓趁热而上，粗放设计的做法，很可能不久后，就被市场所淘汰。