文/施华

　　对于渐成气候的小户型单身公寓或酒店式公寓，专家认为，开发者和投资者都应非常谨慎。供应来自于需求，租金的高低则受供需市场的影响。

　　1.投资时期望值不要太高。作为新建小区，人气尚未形成，前6个月甚至12个月内的出 租率不高。所以，小业主在投资时要量力而行，尤其是第一次做房产投资的，千万不要全力以赴。

　　2.选择稀缺户型。很多小业主对小户型情有独钟，以为小户型出租率高、风险小，其实不然。物以稀为贵，正确的选择应该是项目中的稀缺户型，因为这种户型不但出租率要比大众户型高，而且不容易被压价。

　　3.租客是有限的。虽然机构的调查资料说外销公寓空置率在下降、租金在小幅上扬，作为期房，谁也不能保证几年后租客的增幅与出租房的供应量等比。

　　4.纯居住优于商住两用。商务中心高档公寓的出租市场的走势，从欧美等发达地区的发展历程来看，纯居住社区的出租前景要好于商住两用公寓，也更具保值潜力。道理很简单，社区内的商务活动势必会影响居住品质。

　　5.慎购超小户型。不太看好今年市场热销的30—40平方米的超小户型，尤其是在CBD区域里投资此类户型，因为它的租客群不明朗、不稳定，而且无论从硬件上或软件上去比较，北京至今都还没有真正意义上的酒店式公寓。

　　6.租金没你想的那么高。许多小业主对CBD高档公寓的租金水平抱有幻想，来自售楼员描绘的投资计划只是一厢情愿。租金的涨落、出租率的高低受多方面因素的影响，尽可能估计租金的最底线，为投资所应承担的风险早做准备。

　　7.支出比你想的要多。是投资就要求回报，减少支出就等于增加收益。房产投资，除了购房款，还有装修费、中介费、家具、家用电器、物业费、空置成本、出租损耗、时间成本等等一系列的费用。虽说，小户型推出的基本是全装修房型，但这样成本就大，成本自然摊向房价。

　　8.物业不那么尽如人意。国内的物业管理水平亟待提高，即便是那些标榜高品质的品牌物业管理公司，离现代化、专业化、市场化的国际物业管理水平还有不小的差距。而作为CBD高档公寓的主要租客群——外籍商务人士，他们已习惯在国际物业管理水平下的公寓居住，所以物业管理水平的高低很有可能左右租金和出租率。