目前在上海上市销售的不少“小户型”楼盘是“半截子工程”改建的,换个名称,加上包装,变成了白领公寓、分时度假房，立刻咸鱼翻身，以“投资产品”形象跃上龙门，热销楼市。借小户型公寓热销大势，不少办公楼被重新分割，以酒店公寓之名上市销售，单价提升到上万元的罕见高价位。投资这类物业，必须谨慎判断。

　　文/施华

　　小户型(单身)公寓建造的初衷并不是为“单身”而来，往往是一些商业用房(多半是半截子楼工程)的二次改建或市场重新定位后改变房型的结果。这批半截子工程，绝大部分是1997年前后开工的独幢高层建筑。

　　在上海市中心房价日益走高的背景下，小户型公寓由于总价较低、供应量较小而得到市场认可，更有不少投资者受出租回报的吸引，热力追捧。近两年沪上以此为旗号的楼盘销售一个比一个火爆就是明证。上海市房地产交易中心数据显示，今年1-6月份，小户型预售面积为266021平方米，比去年同期的148262平方米增长79.4%。但小户型，特别是由办公楼改建的“酒店公寓”客观上存在不少投资隐患。

　　主要隐患表现在，一是它的原土地使用权属性和“烂尾楼”历史，使其交房后实际土地使用期年限比新建住宅楼大大缩短；二是“酒店公寓”亦住亦商，混淆住宅和办公的界限，奥妙在于住宅和办公规划容积率不同，大楼的设计规则也大大不同。比如原办公楼电梯数不变，而分割后“酒店公寓”户数大大增加，有的甚至达到平均174户用一部电梯，实际使用会有极大不便；三是投资盈利模式不可靠。不少“酒店公寓”称投资者可委托酒店出租经营，参与经营分利。但入住率如果不高，完全可能出现经营亏损甚至根本没有利润可分。

　　39年土地使用年限，你能接受吗？

　　在调查中，新领地某销售员是这样向记者介绍它的历史的。新领地原名为“花木星辰苑”，占地10506平方米，土地用途为“商住”，使用年限50年，土地批租起用年限自1992年始至2041年，开发商飞乐股份有限公司在签约之后未按时缴纳土地出让金，并且所持有资金未能将楼造完，土地证号抵押在浦东新区政府。经协商，7-11层四个楼面给区政府，做国外留学生居住用。通过对结构的改造，原来的大三房结构拆建成现在的小户型；政府重新审批该建筑物规划用途为“住宅”，土地用途却仍为“商住”。甲方承诺在2003年3月31日前办理房地产初始登记手续，也就是在这个时候，购房者才算开始真正拥有该物业的所有权，使用期限为39年，这就意味着“花木星辰苑”的产权人在2041年之后就不再拥有该物业，当然也可选择缴纳土地出让金。

　　购置房动产，买下了房屋的所有权，同时买下了土地的使用权，房屋所有权是永久性的，而土地使用年是有限制的，且建筑物属性不同，其土地使用年限是有较大差别的，上海市人民政府关于发布《上海市土地使用权出让办法》的通知(沪府发(1996)59号文第十三条指出，土地使用权出让的最高年限按不同的用途确定为，居住用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或其他用地为50年。那么，现行的小户型公寓的土地使用年限就近有多久呢？记者的一位在规划局任职的朋友曾经坦言说，小户型公寓的土地使用年限因物业属性的模糊性而变得颇为复杂，目前的小户型公寓土地使用性质有居住用地的，也有商业用地的，有的则是综合用地性质。

　　房屋可以拆平重建，而土地具有不可再生性。一个不可否认的事实是，物业的价格增值来自于土地价格的涨势，投资者对房屋的土地使用年限得有个清楚明了的认识。根据1990年颁布的国务院55号令：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，“居住土地的使用权出让的最高年限为70年，欺满后土地使用权及其土地上建筑物和其他附着物所有权由国家无偿取得。”1982年的《宪法》第十条规定：“城市的土地归国家所有”，即房产归私人所有，而土地归国家所有。原土地的所有人，变成了国有土地使用权的自然拥有人，但必须向国家缴纳使用权的使用费。也就是说，70年后，小业主要继续拥有土地使用权，必须缴纳一定的使用费。

　　办产证程序复杂耗时久，你等得及吗？

　　要将商业用房改建成居住用房，就必须通过一系列合法的程序对立项进行调整，对规划的参数进行变更。上海市房屋土地资源管理局土地处一负责人在接受本刊采访时解释到，关于小户型的变性，通常是将原来的商业用地性质或综合用地性质改变为住宅用地性质，而商业办公楼、商住综合楼、住宅应该缴纳的土地出让金依次是由高到低，关于土地出让金这一块就不必退补了。既然，办公楼的出让金比商住综合楼、住宅的出让金都来得高，那么，开发商为什么争着去审批办公楼呢？记者的一位开发商老总朋友透露说，因为同一地块的办公楼、商住综合楼的容积率比住宅的容积率要高得多，如此，可以提高土地单位面积使用率，降低土地成本，而一旦变性，就不划算了。因此，许多开发商并不会采取变性土地的方式，一是程序复杂；二是经济性差；三是住宅楼内绝不允许注册公司。而事实上，在实际使用过程中，不少“办公楼”就摇身变成“酒店式公寓”，俨然一副住宅模样。

　　记者在调查中发现，也有开发商考虑到住户将来的利益，不惜代价申请将原来的商业、商住两用性质改变为住宅性质，这需要时间，当然，这些工作不需要投资者去亲身经历。不过，这一时间段会影响投资者转售房屋。《上海市房地产转让办法》(1997年4月30日上海市人民政府第42号令发布)第八条规定，未依法登记取得房地产权证书的房地产不得转让。

　　记者的调查发生了困难，至目前为止，沪上推出的12个知名小户型，除了世纪之门有住户，其他项目在建，小产证(通常而言，小产证的申领时间在大产证之后的3个月。)还不到申请时间，也就没有可能让记者对之进行全面剖析了。2002年7月某日，记者在世纪之门住宅区内，发现住户告示栏上正贴有“小产证定于2002.6.27开始受理，请办证业主携带预售合同、房款发票(原件)、身份证(复印件1件2份)、私章及契税等费用前往江宁路1415弄9号(售楼处)办理委托手续。”在25号楼某室，住户告诉记者，他们是于2000年8月份入住的，因为眼下不考虑投资，也就不在乎权证的问题了。

　　174户用一部电梯，你感觉很方便吗？

　　在技术指标控制范围内，开发商当然选择利润最大化的设计原则，于是，在有限空间分割出更多个单元，这就导致小户型在设计上对生活实用性的考虑较少，格局更接近于家庭旅馆。小户型在建筑属性变性之后，就不可避免地涉及到一个改动结构的问题，而规范的滞后，又限制了设计师的创意思维，造成功能的诸多“瓶颈”。比如，一梯近十户的房型分布，在单身公寓中较为普遍，今后一旦入住，上百户人家上下班高峰期依靠两部电梯上下，其结果可想而知。

　　现代建筑集团蔡镇钰设计研究室主任设计师俞挺在接受本刊记者采访时说，一、从经济性来讲，就房屋产品的供应方，每层空间的大分割量增加了小户型的造价成本，包括重新排管道(水、电、煤)、增加消防通道；就需求方而言，他所选择到的产品得房率会相对较低；套型不规则，造成使用率低。二、从舒适性来说，暗卫出现，影响居住生活的舒适度；三、从实用性来说，每天上、下班高人流量上、下电梯，等待极不方便。四、从观赏性来说，因为窗户的增加占据更多外墙面，破坏了原本很规则的建筑立面。五、从安全性来说，标准层数的增多，造成居住人群参差不齐；如果增加电梯，会对施工造成隐患。六、从服务性来讲，因为容积率的制约，服务配套很难跟上，如，洗衣房等。

　　俞挺同时指出，根据有关部门规定，建筑物在设计之初，就应对消防、结构等需要改动结构的预案进行报批，目前区规划局的做法是专案专办，没有定性。正因为没有定性，设计师在反复修改过程中，在保护开发商创意和提供住户满意建筑时，很难做到尽善尽美。有关专家指出，单身公寓的出现，是市场细分和梯度消费心态成熟双重作用下的产物，其诞生之初就注定了它这是过渡型产品的基本属性。随着消费者时尚个性需求的不断细分，象模糊化空间这样的词汇还会不断冒出来，而法规通常是滞后的。事实上，对于房型结构等常规指标不应要求过高，只要能满足其目标客户现阶段的住房需求即可。如何解决这一矛盾，是值得我们深思的问题。

　　物管费等于请私家保姆，你不心疼钱吗？

　　众多单身公寓在其广告中都提出诸如“拎了皮箱就入住”、“全方位家庭保姆式物业管理”等诱人口号，直接针对了青年买家的生活方式。但调查中发现，有关宠物寄养、每周入户清洁、烫衣、拿报等细致入微的生活琐事，真正到实际操作中，很难由物业管理公司出具一个统一的收费标准。本市某已交付使用的小户型公寓住户陈小姐表示，当初吸引她的许多家政服务的承诺其实都是收费项目，这也不存在发展商的欺诈，只是发展商的确在广告中渲染得比较美好。入住单身公寓以后才发现，如果承诺的28项保姆式服务一一兑现的话，那些钱也足够自己请一个私家保姆了。

　　陈小姐表示，与一般公寓有区别的是，单身公寓在提供这些物业、家政服务的渠道上比较畅通，只要你想得到，基本上他们都能办得到。业内人士指出，目前绝大多数单身公寓都以独立的项目形式出现，鲜有在一个规模化住宅小区中为单身公寓留一个位置。目前绝大多数新开盘的小区，主打房型以90平方米以上的两、三房为主，几乎没有70平方米以下、为单身青年考虑的小房型。这也是发人深思的问题。

　　　有的项目开始打出了酒店式管理公寓的招牌，即物业公司提供酒店模式的服务，如打扫房间、预约送餐等，公寓主要通过整体出租获利。但酒店式管理公寓毕竟不是面向大众的普通住宅产品。它像钢丝上的舞者，是房地产高端市场的高风险产品。酒店式管理公寓产品无法被大量“复制”的原因是，它对地段、区位的要求极为苛刻，商务人士数量是必不可少的支撑。一些专业人士认为，酒店式管理公寓可能会成为楼市的新宠，但对很多人来说却是可望不可及的，买家需要具有准确的投资眼光，如项目是否稀缺和高投资回报等，因为并非所有叫做“酒店式管理”的公寓都能成为购房人的“提款机”。