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本报记者李忠峰
制定缘于规范市场
8月1日起，重庆市在全国率先以地方立法的形式对商品房的计价方式做出了强制性规定：商品房的销售以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同以及商品房产权证应载明
公共部位及设施。此举在全国房地产界引起了强烈反响，房屋面积的计量问题再次成为公众关注的焦点，引起各方广泛关注。
重庆市国土房管局市场处处长曾强在京接受记者采访时介绍说，随着房地产业的发展，规范消费行为、保护消费者权益显得越来越重要。近年来，重庆市房地产的开发投资，基本上以30%的增长幅度，2000年是160多亿元，2001年是193亿元，约占全市全部固定资产投资的1/5。同时，还带来房地产交易成交量的增长，2000年是709万平方米，2001年是1042万平方米，平均年增长幅度达42%，因此也带来一些诸如虚假广告、合同陷阱、面积纠纷等新问题、新矛盾的出现。中消协投诉部主任王前虎说，这个条例将会使消费者明明白白买房，并能在商品房买卖之前得到法律的事前保护，保证消费者能够合法、合情、合理地在事后维护自己的权益，起到规范市场行为、促进企业自律的积极作用。
怎样保证测量规范
早在“按套内建筑面积售房”提出的时候，就有人担忧：开发商会不会因此而轻视或忽略对公共部分的建设，比如在公用面积上缩水等。参与制订此法规的重庆市人大法制处处长刘春炎说，实际上，公用部分、公共设施，一方面在国家的建筑技术规划里是有规定的，在这个规定的范围之内，开发商采取哪种方式可由他自主选择。另外一方面，消费者也有选择的权利。
建设部房地产司张峰博士认为，面积涨水或缩水，都是指预售商品房最初合同上的面积跟最后产权证上的面积及实测面积有差异，这个差异一是客观上存在着误差。合同约定的面积大多数是根据图纸来计算的，实际施工中跟原设计尺寸有误差是可能的，据调查，一般不会超过3%；二是当原设计规划方案变更或调整以后，没有按照商品房销售管理办法的有关规定，及时调整合同上的面积。个别开发商利用购房人缺乏相关知识，采取合同欺诈，有意夸大或缩小合同的房屋面积。鉴于这种情况，应当稳步推进房地产测绘体制的改革，实行测管分离，由当事人事先委托具有一定资格的房地产测绘单位来实施测绘，房地产行政主管部门只负责对房地产测绘单位测绘的结果进行审核，不得自行测量，也不能指定房地产测绘单位。
北京市律师协会、消费者权益保护委员会邱宝昌主任认为，商品房计量标准，不管哪一个部门出台的，还是人大制定的法律，都应该是科学准确，要倾听千家万户老百姓的声音，要倾听消费者协会的声音，不能是一家之言。
地产进入诚信时代
有人认为，如果按照旧办法，追加几平方米的公摊面积，事就解决了。事实上，按套内面积计价，麻烦的不仅仅是发展商，还包括政府的权属机构、有政府职能的专业测绘机构。不管采用哪一种计价方式，都有一个基本前提，发展商的总利润不变。如果出现了面积误差，发展商肯定会想方设法把多出来的面积变成钱。
资料表明，今年上半年，中消协接到关于商品房投诉的数字是6727件，关于面积问题占7%。虽然7%比例不算大，但涉及金额并不小。仅北京一件投诉案，就涉及122户，金额1.2亿元。江西有一个地方的投诉竟涉及到228户。
王前虎说，计量的问题，说到根上就是知情权的问题。知情权得到了保护，民法中所强调的诚信公平交易的原则就得到了体现，得到了保证。而这种体现和保证最终的结果是使商品房在计价问题上走向一个良性的循环，从而保护消费者的合法权益。为什么一些开发商不愿意用套内建筑面积计价，说来说去，就是他可以虚标地价，获取不义之财。
北京首开以使用面积售房先河的北京锋尚国际公寓总经理张在东先生说，所有的发达国家，都是按套来卖，按使用面积来结算。过去商品房以集团购买为主，那时大家不大关心以何标准计价，随着个人购房者的激增，如果还继续沿用这种方式，肯定会出现一系列的纠纷。他认为，房地产行业已经到了春秋战国时期，到了不讲诚信不行的时候了。因为单个的消费者确实是弱者，如果消费者形成了业主委员会，形成一股强大的力量，到时候谁欺诈消费者，谁就可能要退出这个市场。
北京市消费者协会副秘书长张明也表示，只有讲诚信，以消费者为本，房地产市场才能得到发展。商品房的销售，房地产开发商的诚信如何，最有发言权的是消费者。消费者将选择口碑好的企业，选择诚信的企业。
《市场报》(2002年08月16日第一版)
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