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据新华社上海8月14日电(记者罗新宇)去年40万元一亩的地价，今年转手可卖到80万元；4000元以下楼盘越来越少，8000元以上楼盘越来越多……
上海市社科院最近完成的《上海房地产业分析报告》显示，进入2002年，在上海楼市持续供需两旺的背后，正孕育着一些过热的征候。
报告指出，上海楼市正掀起一股圈地运动狂潮。去年以来，人们对房地产发展预期明显更乐观，开发商竞相圈地。在上海的松江、青浦等郊区，目前已经很少有土地可供出让。闵行在浦东地区的浦江镇，随着卢浦大桥的建设和浦江两岸的开发，土地价格出现猛涨。而通过转手交易得到的地块价格更是涨幅惊人。全国各地的开发商纷纷涌入上海，不少实力非凡的海外房地产巨子也开始抢滩上海，不惜在上海市中心繁华地段重金圈地。
今年春节以来，中高价位楼盘销量大增，许多购房者一买就是好几套。他们大多数买房不是为了居住，而是投资，并且其资金大部分依赖银行贷款。一般来说，一个项目刚开盘时价格较低，当竣工交付使用时，期房变现房，价格往往也上升10%以上。在财富效应的感召下，投资购房者越来越多，约占购房者的20%。
中外客商纷纷来沪居住，从而引发较大需求，也是造成高档住宅销量急增的重要原因。
这些高档房每套价格一般都在100万元以上，郊区一些豪宅更高达几百万元甚至上千万元。位于黄浦江边的世茂滨江花园，去年创下11.89亿元人民币的年销售额。今年1至6月，房地产开发投资增幅超过50%以上。但值得注意的是，这些购房者70%是来自境外和全国各地的客户。
高档楼盘的大量上市，使上海楼市结构性矛盾突出。上海社会科学院的专家建议，上海应建立房地产市场综合预警系统，并对每年土地供应量进行严控；土地二次转让必须通过二级市场进行；有关部门应对整个土地市场的供求关系有全面了解和监控；对房地产投资必须有所控制，不能任其无限制发展。
专家指出，一味将购房对象圈定于境外人士或者外地购房者，其市场需求的基础是不扎实的。政府应引导市场重视中低档住宅的开发，满足上海普通市民改善居住条件的愿望。
专家同时提醒，如果投资者过多，市场供求关系将发生变化，这些投资者的资金链将出现问题，有可能给整个市场带来冲击。
为了规避投资购房暗藏的风险，专家提出，可试行多套购房抵押贷款抵减制度。对购房者第一次购房应满足其贷款要求，第二次购房时应基本满足，而当购买第三套以上住宅时，可试行抵押贷款抵减制度，如仅提供50%或30%的贷款。
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