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深圳商报记者 王月华 周克
深圳是中国地产的领头羊。
然而，这种地位已经受到挑战，深圳楼市在进步中已出现瓶颈。
中国地产发展的模式是，“内地学深圳，深圳学香港”。当他们直接向香港学习，向欧美学习时，深圳又怎么办？上海就直接走出去，向新加坡、香港、欧美等先进国家和地区学习。
有人抱怨———深圳地产仍然是一个产品时代。而只有创新时代的创新体系才是永远值得学习的。
开发模式创新———每一个关键时刻率先发动“革命”
中国第一个卖生活方式的楼盘是1999年开盘的广州奥林匹克花园。此前，中国房地产诉求理念进步历经两个阶段，从“窝”上升至“家”，碧桂园率先打出“给你一个五星级的家”；“窝”仅讲究面积价格比；“家”则升级为小区绿化与配套；“生活方式”更升级为精神追求层面。
广州(含番禺)地产的平均水平不如深圳，但广州地产创出的模式属全国第一，在中国地产界影响深远。
祈福新村占地450公顷的规模，乃中国第一屋村，已有23000户入住，这样的超级地产恐龙，其它地方没有，深圳同样没有。祈福新村向深圳地产商提供了两个参照系，一是卫星城模式，一个企业如何承担起政府的部分职能；二是可持续性开发模式，历经十年开发，且越战越猛。
碧桂园，8年前，“一个中心，两个基本点”房子、会所、学校互相整合，这种泛地产模式已成为众多楼盘现在的规定动作。
丽江花园，十年创出了独特的住文化、社区文化，其生活模式全国称道。
奥林匹克花园首先开创复合型地产的先河，其连锁快速扩张的模式亦挺管用。
星河湾，开辟中国房地产开发与区域发展、城市发展互动的先河。星河湾的成功至少有助于证明，房地产革命可以一夜成功。
建立行业江湖地位———楼市“第一”策略盛行做游戏规则的制定者
广州的房地产创新是被逼出来的。凭心而论，广州的房子比深圳难卖。
深圳积聚了大量白领，这些人大学毕业工作二三年便能积聚首期购房款，而每位移民强烈的都市情结必然产生落地生根的置业冲动，他们是置业群中最勇敢的大军。
况且，香港人来深圳置业带动了深圳地产进步，尽管官方公布港人置业约占深圳房屋销量的12%；但实际中，不少港人以内地女友或亲属名义置业，外销比例实际要比12%高得多。
深圳人脉伸及全国，带动不少外地富豪来深置业。
而广州呢，没这种优势。
大量的低价楼(郊区楼盘)扰乱了一次置业者的胃口。
广州地产的残酷远甚深圳———
你看，番禺广地房地产开发公司番禺圈地1000亩建“广地花园”，碧桂园物业发展公司番禺圈地1000亩和2000亩两块分别建“广州碧桂园”和“华南碧桂园”，广州颐年园发展公司花都圈地2000多亩建“雅宝新城”，合生创展集团番禺圈地3000亩，从化圈地12000亩，广州宏富房地产公司番禺圈地1200亩建“星河湾”，广东金业集团番禺圈地3000多亩建“南国奥林匹克花园”，香江集团番禺圈地4000多亩建“锦绣香江”，甚至中山雅居乐也杀入番禺圈地4400亩、南湖圈地1000亩。随后，圈地战再次升级，碧桂园物业新塘圈地10000亩、清远还圈地15000亩，香江企业集团新塘圈地8000亩，连香港新世界也加入了圈地大军，新塘圈地1000亩。
大盘之战无疑是对环境、规划、销售的进一步挑战。
在现代房地产开发中，谁第一个提出新思维、新套路，谁就成为游戏规则的制定者。“第一”比“第二”传播率强7倍。
因为要做“第一”，华南碧桂园可以建造通过国家体育总局网球管理中心检验网球场，承办国际女子网球挑战赛；因为“第一”策略，华南新城可以拥有自己的体育场；还是因为“第一”策略，丽江花园可以建丽江花园图书馆；同样因为“第一”策略，星河湾建成千米沿江原木栈道，而祈福新村则开垦了祈福农庄，让每一个家庭有自己的一棵树、一片园地……
迅速占领制高点———第一仗若能赢得胜利会赢得未来数年主动
2001年5月，广州星河湾第一期推出20万的房子，而他打的广告费据说几个月达到3000万元。而今年5月，碧桂园凤凰城推出第一期时，据说一个月打的广告费也达到了创纪录的2000万元。
以珠三角为主流的粤商的大气很早就闻名全世界。林语堂在《吾国吾土吾民》一书中就称赞粤人的冒险精神与气盖山河的磅礴气势。
星河湾的老板黄文仔做生意20年，还没有过失败的记录；他曾对记者私下里吐露心声，星河湾强力推广的目的就是为建立他们在地产界的江湖地位。星河湾引发全中国学习潮，连香港大亨李兆基也亲临现场取经。今年，当记者得知黄文仔又在北京拿地开发北京星河湾时，我终于明白，他的大气其实就是高明，是对商战的深切洞察。以他在地产界迅速建立的江湖地位，在北京成功自在预料之中。
当碧桂园杨国强推出凤凰城后，就别墅的性能与价格比而言，恐怕全中国没有一人敢说自己第一。
当星河湾、碧桂园奠定了行业中的江湖地位，他们便处于最有利的位置，因为他们已成为行业的领导者，他们的一言一行就会成行游戏规则。
大凡成功的房地产开发，都离不开5个阶段：1.理念开发；2.策略设计；3.要素整合；4.市场引爆；5.操作监理。正是理念的进步推动了房地产进步；正是文化的渗透才让地产有了长期发展的动力。深圳地产已具备独特的进化体系，支撑其的正是三大文化：蓝色文化、生态文化、人文主义。地产进化，有时是个质变过程。当万事俱备时，深圳地产商就要抓住机会再来一次轰烈性变革。
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