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深圳商报记者 梁松
1997年，深圳豪宅热一度兴起，留下诸多遗憾。今天，豪宅之风又再次吹起，势头之猛令人惊叹。业界很多人认为，该是冷静看豪宅的时候了！
前事不忘后事之师
深圳的房地产市场经历了20年风风雨雨，发展日趋成熟。经过1992年前的高涨泡沫之后，1993年的宏观调控，1994、1995年的调整过渡，1996年深圳房地产市场明显回升。百仕达花园、中银花园、世界花园等楼盘的旺销，让发展商们看到希望。
1997年豪宅的代表———东海花园、万科城市花园的成功销售，汇展阁的外销奇迹，使当时豪宅开发成为热点，但不可避免地留下遗憾。福强路的“欧风一条街”便是前车之鉴。
并不长的福强路两边，聚集了大大小小的楼盘20余个。这些楼盘外观接近，都呈欧陆风情；规模都不大，少则1、2栋，多则5、6栋；户型雷同，都以大户型的三房、四房、复式为主，面积在120———180平方米，小户型不多；配套重复，会所、网球场、泳池等，大同小异；价位相当，售价都是6000———7000元／平方米。“欧风一条街”最终是失败的，如今还有空置，三级市场价位仅在4000余元／平方米。
在1997年的豪宅热中，以紫薇阁为代表，开辟了小户型市场。随后，旭飞城市系列小户型产品畅销深圳。1998年到2000年，深圳先后推出小户型搂盘几十个，如旭飞花园、锦文阁、帝梦园、鸿锦阁、万事达名苑、金丽广场、鹏基公寓、嘉景苑等，连写字楼也出现了小户型受宠，象宝安广场、国际文化大厦、创展中心等都很成功。
小户型畅销不是偶然，主要是源于深圳的移民城市特点。开发小户型适合于“短、平、快”项目，能做到较快的资金回笼。
看谁跑得快
今年以来，深圳房地产投资热潮持续升温，据有关数据显示：2001年深圳批准预售面积全年为722.46万平方米，而今年上半年就达376万平方米，已超过去年的一半，估计今年批准预售面积全年应接近1000万平方米；今年上半年房地产开发投资为164.7亿元，同比去年增长20.9%；今年一季度，新开工面积达263.85万平方米，同比去年增长109.8%；竣工面积达186.61万平方米，同比去年增长12.8%。
今年的豪宅供应也是近几年来的高峰，市场能否消化令人担忧。估计今年的豪宅供应不会低于300万平方米，加上今年底和明年将启动的项目，近两年豪宅的供应量不少于600万平方米。面对如此之巨的供应量，究竟谁能抢占市场先机，不仅依赖于项目本身的品质，更在于发展商能否创新营销模式，能否做到足够的广告投放。
豪宅升级换代
深圳目前在售的豪宅如翠堤湾、深圳湾畔、金域蓝湾、波托菲诺、东海花园、黄埔雅苑、水榭花都、碧海云天、新天国际、安柏丽晶等，7000———8000元／平方米已是较低，9000———10000元／平方米是正常，过万元每平方米也不足为奇。比起曾经的豪宅如中海华庭、深业花园、美加广场、金海湾花园、枫丹雅苑等，价格已是飙升，从而也使得深圳近来整体楼价呈上升之势。
今年的豪宅供应量相当大，主要集中在红树湾、香蜜湖、中心区、华侨城、农科中心、梅沙等区域，高的地价决定了将是不菲的价格。笔者一位还算是较成功的朋友最近想买房，看了一圈后对我说，他看得上的房子就没有低于一百万的。
何以如此？主要是取决于开发商的心态及项目的地价与位置。一方面，地价的高昂；另一方面，发展商追求高额利润，造成豪宅大规模上市，为今后的市场走势留下了一串问号。
市场细分留空间
市场的细分需要合理配置，房地产消费一定是呈“金字塔”形的。从金字塔顶端到底层，从豪宅到普遍型住宅，都需要遵循一定规律、按一定比例合理配置，避免失衡。
其实，大众市场永远都是普遍型住宅，三房两厅(100平方米)将是最大需求。根据多次的调研结果，三房两厅两卫(100———120平方米)，价位在5000———7000元／平方米，总价在50———80万之间，比较适合深圳的中高白领阶层消费水平，也将会是最庞大的市场需求所在。
不论是小户型、中户型、大户型，还是低档房、中档房、高档房，都有其相应的市场容量，发展商应根据自身项目特征，合理定位，才能促使整个房地产市场的良性化发展。
走马观宅
北京
当以潘石屹的“亚洲建筑师走廊”(communebytheGreatWall，直译长城脚下的公社)最为杰出，12位来自亚洲各地的设计师在此放肆地建造他们的梦想，因为形势太好，老潘｛猪八戒网的主人公｝最终决定不卖了，而是改作长城脚下的酒店，要想买别墅，还请等待二期开盘。“外行看热闹”，对于我们来说，仅从房子们千奇百怪的相貌上便可窥其一斑：游船形、日本竹屋、变形的庭园、自带轨道的屋脚———
让我们记住这些先锋设计师的名字：
安东(中国)、崔恺(中国)、张智强(中国香港)、堪尼卡(泰国)、陈家毅(新加坡)、隈研吾(日本)、古谷诚章(日本)、严迅奇(中国香港)、承孝相(韩国)、坂茂(日本)、张永和(中国)等。
项目数据———
占地面积：8平方公里；一期建设：11幢别墅、1幢俱乐部；二期建设：48幢别墅。
俱乐部总建筑面积：4109平米，内部设有游泳馆、西餐厅、3个院落式中式餐室、酒吧、按摩室、小型电影院、画廊、儿童游乐、社区商店、管理办公、员工宿舍、狗房。
别墅：最小330平米，最大716平米，多为400平米左右。
上海
可圈可点的倒不是数百个建筑在水平的大地上的别墅项目，而是58层高的世茂滨江花园之“空中别墅”。这是一个全球同时推广的项目，以美元计价，USD2000／平方米。与著名的金茂大厦为邻，黄浦江、外滩风光悉收眼底，在白云深处将豪宅之“豪”静静演绎，更重要的是建筑审美与商业运营的双赢，作为一个总建筑面积接近70万平方米的超级国际社区，世茂滨江花园的销售顺畅，一期预计可进帐15亿元人民币，而二期的房价预计将会略微上升5%左右，基本可完成30亿元的初始目标，而整个滨江花园完成，将有近100亿元人民币入袋，而全部投资不过50亿元左右，年回报率20%以上，堪称靠“市场穿插”和“占领制高点”成功的经典案例。
结构：剪力墙电梯：三菱电梯、两部主人专用、一部保姆用门窗：德国Hoppe门锁供电：高容量电表、大截面导线、多回路设计卫生间：墙面、地面大理石，西班牙ROCA洁具厨房：德国POGGENPOHL橱柜、意大利Smeg灶具通讯：每户独享100兆带宽光纤
深圳商报记者周克搜集整理
关于豪宅
什么是真正意义上的豪宅？或者说，豪宅到底是什么东西？
这个有趣而又最基本的命题，在深圳，在豪宅尤如过江之鲫、开发热浪一波接一波的同时，亦困扰着业界。
如何给豪宅定义？如何给豪宅定位？如何给豪宅定价？谁在购买？谁想购买？消费者需求什么？开发商应该做什么？豪宅热是好事坏事？豪宅是多了还是少了？豪宅是真的还是假的？诸如此类，凡此种种，谁能回答？
每一个人都有自己独特的愿望和梦想，每一个人的未来构想都不相同，人生缤纷如百科全书，思想深遂如海洋。从人性出发，豪宅肯定是个性化的东西；从其特质看，豪宅不可能是大众化产品，豪宅只能是罕有并且代表一种终极追求。
豪宅注定是一个少数，一种异数，而不可能是多数。
每个人都梦想与众不同，因此每个人有每个人的生活方式。或者，从生活方式方面、从居住主张方面、从消费文化、消费心理方面，更容易把握豪宅的特性与含义。因为从这些方面起码可以促使我们更多地思考：谁需要这样的或那样的生活享受？他们需要什么样的一种高品质享受？
市场理性人感性，因而从人生角度出发，从生活方式上探求，豪宅将会越来越清晰。(高运原）
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