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本刊记者 秦倍钧
以电影《花样年华》获戛纳影帝殊荣的香港艺人梁朝伟，在一部广告片中以其精湛演技表现了这样一个主题：除了爱情，人们还有一个永恒的追求--那就是寻找一处真正属于自己的、舒适的家园。
在上海，“家”的概念如今正被得到前所未有的强化。由于本地政府激励措施的支持，中产阶级人数上升，购房者获得贷款的难度下降，以及地区经济的繁荣，促生了一批新的购房者。这些诱人的因素已经“勾起”了不同等级的香港地产资本的胃口。事实上，大多地产商们已经对香港普遍低迷的价格失望透顶了。由于“九七”前决定兴建的大量各类楼宇陆续落成推出及经济的不景气，香港楼市从过去的疯狂高峰期下跌已多达5成。
本刊了解到，越来越多的大型香港地产上市公司正筹划着把上海的投资行动“升级”，有的更预计在上海落地生根。
20年前的“新界”吗
不少港商表示，上海住宅市场目前相当畅旺，其形态与80年代中期的香港甚相似。当中英两国1984年签署联合声明后，香港即踏进经济起飞的黄金时间，当时无论是人心抑或整体经济，均是向好的一面发展，市民的置业及购买意欲相当强劲，但又未如九七年回归前般“疯狂”，与目前的上海甚为相似。
和记黄埔地产(上海)有限公司副总经理佘耀庭认为：单以纯回报率计，目前上海楼市的水准是在亚洲属偏高，去除各项成本，写字楼年纯回报率有5%-7%，住宅的纯回报率更达8%以上。
戴得梁行的泛城中国执行董事吴少聪向本刊指出，上海目前的国际化程度丝毫不亚于香港，加上香港经济环境及地产市场持续停留在低位，大型地产商要找寻资金投资突破口，自然会面向经济发展在全球显得一枝独秀的中国内地。若踏足中国内地，要选择具大都会气派、生活方式与香港相近的大城市，自然会以内地第一经济都会——上海作为首选。
无可否认，在过去的一年多来，上海实行内外销房合并，取消原有内、外销住宅商品房之间的售价差别，令本地的房地产投资环境改善，同时随中国加入世贸组织，政府将积极改革现存房地产制度，这些都促使各地投资者加快进驻的步伐。
“我们十月要去上海，准备先买下一套公寓。"66岁的崔先生说。他是一位退休的香港地产开发商，目前居住在澳大利亚悉尼。"我不会在香港购置任何产业。那儿的市场现在很不景气。”类似的海外客在上海已经不以为常，当地大大小小的报刊上也充斥着各色楼盘的导购信息。
对于一些正处于转型关头的港资公司来说，如此“火热”的上海地产市场无疑是一根“救命稻草”。与上海新贵出没的“新天地”名声联系在一起的瑞安建业有限公司便是得益者之一。
作为一家老牌香港建筑公司，瑞安建业过去往往能从一项政府住宅计划中赚钱，而这项计划现已被冻结。因此公司形势特别艰难，逐步把瑞安建业由香港建筑公司转型为上海物业发展商便是公司管理层带领42位分析员和基金经理参观上海时透露出的计划。
瑞安建业变身上海物业股的一个重要动作是在2001年五月初，瑞安主席罗康瑞宣布将旗下私人公司瑞安地产持有上海瑞虹新城二期的99%权益注入上市公司瑞安建业(0983)。当时，他表示，这属于“免利润”协议,即转让时不涉及赚钱或收费,只有当日后瑞虹新城平均售价高于每平方米7500元,才可分享20%利润。尽管当时有市场人士认为，是瑞虹新城目前运作状况不佳才导致罗康瑞把定为二期工程的那片尚未开发的区域卖给了瑞安建业。
作为瑞安地产于1996年投资的项目，瑞虹新城总楼面面积135万平方米，在2001年已出售超过20万平方米楼面，平均每平方米售价约6700元。据悉，整个瑞虹新城项目需时7至10年完成，瑞虹新城第一期总楼面面绩23.7万平方米，投资14亿元，并于2003年开始有利可图。
据里昂证券分析员估计，若以平均每平方米7500元售出，整个瑞虹新城将为瑞安在末来10年带来20亿元利润，并推高资产净值7亿9千2百万元。
不过，对于名利双收的“新天地”项目，瑞安建业主席罗康瑞近日于公开场合表示，其私人持有的上海新天地项目目前没有计划注入上市公司，同时亦没有独立上市计划；他本人还表露，在瑞虹新城和新天地于2011年完工之前，瑞安建业将投入数十亿港元。
“各类香港地产商在上海的举动似乎表明，以上海目前的地产形势就好比20年前香港的新界，充满着新机会。”吴少聪表示。另一方面，中央政府已经注意到全国房产价格的不断上扬，并努力制止投机的狂潮。建设部部长最近警告，今年房地产的价格上升过快，某些地区的价格已迫近“非理性和反常”的程度。
但由于上海正在力图重现昔日“东方巴黎”的荣光，其每年双位数字的高速经济增长，令当地市民的人均收入不断提高，大多数开发商对本地购买力仍有信心。
事实上，自九十年代初期政府放开房地产市场之后，产业泡沫的现象也相当普遍。到九十年代中期，上海市办公与居住空间的租价已跻身世界前列，直到1999年才有所下降。而像瑞安这类的地产公司，虽然在香港属规模中等，但切入时正好处于本地房产低潮，因此抓住了一波行情，同一类型的还有东方海外开发的曼哈顿广场等。
对比而言，像和黄、新世界之类香港大型的专业地产公司显得较为稳健。“但是，我们实际并未停止过对上海的投资，”和黄佘耀庭说，“自1992、1993年始，和黄在上海地产方面的投资极保守估计将达10亿美金以上。当然，目前较活跃的香港地产商在上海的投资额都在50亿人民币以上，恒隆光盖66层恒隆广场就超逾20余亿元。”
“与一些中型地产商不等，而不光光是利润率的高低，而只有开发大型的住宅项目才有可能获取高额的利润。更何况经过香港几十年的发展，这些大型地产商本身最大的优势便是在大型项目上的成熟开发经验。”吴少聪指出。
就在去年9月，李嘉诚用3.9亿元以蒙托亚(香港)有限公司的名义，从上市公司--中华企业(600675)的控股子公司上海古北(集团)有限公司手中，买下上海古北新区I区14号地块，地块面积约5万平方米。蒙托亚(香港)有限公司是和记黄埔地产有限公司和长江实业(中国)有限公司共同投资的。这块5万平方米的地块，李嘉诚的目标是建造13万平方米大型社区。
显然，作为港资地产商的龙头，和黄已不甘于梅陇镇广场之类的纯商用项目，“我们的目标是要成为沪上大型住宅的领先者之一。”佘耀庭副总经理说。
据悉，这个13万平方米的住宅项目目前已完成初步规划，会在往后2年内投入市场，除了特有房型设计，社区环境，及建材作为卖点，“和黄”的企业品牌当然是一块金字招牌。
事实上，港商在上海的住宅项目一向走的是高端路线，因为便宜的房子成本比不过本地地产商，不过像和黄、新世界这两年的大型住宅项目开始走本地化道路，一方面大地产商具备大规模社区开发经验，同时本地市场的承受力亦在不断加强。如和黄古北项目计划估计有50%的销售对象为本地中高收入家庭，香港新世界花园本地客户的比例更高。
“新世界花园第一期我们去年年底已经帮它全部卖完了，均价在5000元/平方米，现在买家只等第二期开盘，价格肯定会往上走。”吴少聪表示。
第三波浪潮渐入佳境
“沪风”来势生猛，港资地产商其实并不陌生。1988年，中国改变土地政策，允许土地批租，外资得以进入内地市场。由于当时在上海投资高档写字楼、外销住宅的回报率非常高，普遍在30%至40%，一个项目建成后3到4年便可收回成本，因此引得大批港资来上海淘金。这其中像新鸿基等一线开发商以其雄厚资金实力占据主导地位。当时港资开发的写字楼集中在卢湾、静安区，住宅集中在徐汇、长宁区，别墅集中在闵行、浦东部分区域。这波投资在1994年前后达到高潮。由于当时内地地产业本身处于高峰期，加上香港投资者对上海当时的房地产市场信息了解不够，使这波热潮持续时间不是很长。
高潮过后，不少顶级写字楼租金比最高峰下跌了80%以上，这使得一些大型港资地产商损失严重，更多的港资地产公司对在中国的投资变得谨慎起来。以至于当1995年，上海市政府为启动365万危棚市政改造工程，允许外资开发内销房政策出台后，最早启动第二波上海房产投资的倒是新加坡的开发商及香港的中型开发商。这其中，以瑞安开发的瑞虹新城、新天地，东方海外开发的巴黎春天、东方剑桥为港资代表。
事实上，1995年上海出台此项政策后，这批地产商是在1996、1997年拿到地，项目建成时间大约在1999年。而此时中房上海指数从1995年经历了54个月调整后，在1999年11月份形成反转。因此，低位介入的这批地产商面临的是一个供求关系趋于平衡的本地市场，加上并不高昂的开发成本，这波二线港资投资上海物业的回报超出预料。
从2000年起，香港的大型房产商开始意识到错失上海的机会将变得不可宽恕。特别是上海作为一个国际大都市的地位和形象已基本确立，香港和上海之间愈来愈紧密的居民亲属的交流探望，公司企业间的经营往来都有利于港资投资上海的房地产。在政策等因素综合激励下，香港大小地产商通过其成员掀起投资上海房产的第三波热潮。
对此，香港地产代理商美联物业集团有限公司在一招待会上指出，即使供给量的增加可能导致未来上海房产市场竞争激烈且充满艰险，投资内地尤其是上海的高档地产市场，仍将成为不少香港投资者的资金出路。目前上海物业租金回报远超港元利率是重要因素。
相比之下，台湾房产市场上流动着100万套过剩房屋，足够应付当地8年的购房需求；泰国的房地产开发商持有40万套闲置的公寓；而新加坡的地产商为了在低迷的市场中求得生存，已经把房价降低了四成。
不过，在一些海外地产商看来，在上海，地产公司本身的大小并不是项目成功销售的保证。在与国内公司的贴身较量中，港资公司并不绝对占优。
佘耀庭指出：如果十年前介入，香港地产商则绝对的强，可是近十年大陆发展商已是今非夕比了。
“首先在产品设计方面，由于内地设计市场业已开放，国际一流的设计公司在内地的活跃程度甚至高于香港，可以说设计资源平台大家无甚差别。其次在建材和设备方面，十年的发展和借鉴，内地可用的材料，或者所见过的东西也基本上不输于香港了。营销和推广中，当4A广告和香港的专业代理商已登陆好几年的情况下，内地也相当熟悉了，而且在内地的营销战中并不处于弱势。在针对本地客户的文化和观念方面，在工程成本进度控制方面，在项目程序和开发程序方面本地企业已拥有竞争的优势。”
戴得梁行的吴少聪指出：虽然目前上海房产销售火热，但港资地产公司大多还是比较现实，都会不同程度地考虑来自市场的风险，毕竟经过香港市场的起落，能够活下来的都不简单。而不少内地公司在决策时仅凭领导拍拍脑袋，一旦市场波动加剧，就可能有致命的后果。“人家可能只是投资回收期的问题，我们则可能烂尾。”吴少聪说。
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