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深圳商报记者季杰 实习生刘丹 杨晶
“业主会”的成立门槛降低
征求意见稿提出一个新名词：“业主会”。李和曹解释说，“业主大会”给人的感觉是一次会议，而“业主会”则有自治组织的含义。业主会由全体业主组成。业主会可以选举
产生业主委员会，行使权力。
征求意见稿中，成立业主会的门槛进一步降低。凡符合下列情形之一的物业管理区域，均可以按规定成立业主会，选举产生业主委员会：一是物业交付使用的建筑面积达到管理区域总建筑面积的50%；二是20%以上入住业主提出书面申请的；三是物业交付第一个业主使用之日起满两年的。
业主投票表决事项的标准也有所变化，由原来的住宅按每户计算，厂房按面积计算改为“每一平方米建筑面积为一票，不足一平方米的，按四舍五入处理，但每个独立产权单位不得分割投票”。
此次征求意见稿对业主会的责任及其承担责任的能力进行明确：“业主会要以共有物业的经营收益、全体业主三年的物业管理服务费承担物业管理服务合同的违约责任”。专家说，这保证合同双方的责任对称，防止出现业主会单方面肆意撕毁物业合同，物业公司却索赔无门。
征求意见稿还进一步指出：“业主会、业主委员会不得设立物业管理企业从事物业管理活动和从事其他投资经营活动，也不能滥用职权，损害其他业主利益或者干扰物业管理企业的正常经营活动”。
值得一提的是，征求意见稿中还提出，业主委员会是否设置专职人员、是否领取报酬及报酬来源由业主会决定。专家认为，这将为业主委员会更专业化的操作提供了空间。
小区道路绿地配套功能不得变更
小区绿地被挤占挪用在深圳并不鲜见。去年2月份罗湖区某花园曾发生一起流血事件，三位业主和一名保安受伤入院，事件的导火索是物业公司要将花园的绿地变停车场，引起部分业主严重不满。
此次征求意见稿新增了第二章《物业建设单位》和第八章《前期物业管理》。第二章第九条对物业共有部分的所属权作了明确的界定：“对物业共有部分，包括道路、绿地、主体、电梯、楼梯、走廊、天台等其他不可分割的共有部分、共用设备设施及相关场地空间等，物业建设单位应随物业的出售等方式一并处分，不得保留”。而“物业管理区域中可以独立经营的配套设施，包括会所、学校、商场、幼儿园、停车场、网球场、游泳池等，物业建设单位在物业出售合同中可以声明保留并独立经营，但不得变更其使用功能”，因此，这部分配套设施，也可在物业出售合同中签订属业主所有。
小区经营所得收益属全体业主
本报曾报道过深圳有相当多楼房天台成“私家花园”。征求意见稿对物业的维护和管理也作出了详细的规定，同时增加了不少新的内容：“任何单位和个人不得擅自占用、转让、出租物业的共有、共用部位以及设施设备和相关场地”。
“利用全体业主物业共有部分开设经营项目或者设置广告等经营性设施的，应当征得受影响业主的同意；业主不受影响的，征得业主委员会的同意，并向政府有关主管部门办理报批手续。经营所得净收益属于全体业主，用于弥补物业管理服务费用的不足，或者纳入物业维修基金”。
“任何单位和个人不得擅自变更物业管理区域内的会所、学校、幼儿园、停车场、球场、游泳池等各项共用配套设施的功能和用途。确需变更的，必须报当地人民政府规划行政主管部门批准后才能实施”。
“任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。临时占用、挖掘道路、场地的，占用人应当与业主委员会及物业管理企业约定占用期限等事项，造成损失的，应当给予相应赔偿”。业主还不能擅自变更物业用途，变更须经相邻业主同意。征求意见稿规定：“业主应当按照建筑物规划用途使用物业。因特殊情况需要改变物业使用性质的，在不违反有关法律、法规相关规定的前提下，应当征得相邻业主的书面同意后，告知物业管理企业，并报有关行政主管部门批准”。
物业公司不再作“替罪羊”
据统计，目前70%以上的物业管理企业是由房地产开发企业派生的和原房管所转制的企业来做的，其中1／3从属于房地产开发企业。开发商与物业管理公司“父子兵”的现象一方面使物业公司有“偏心”之嫌，另一方面使物业公司成了开发商的“替罪羊”。
对此，本次征求意见稿提出，开发商一般应选聘与本单位没有隶属或者股份关系的物业管理企业实施前期物业管理(前期物业管理的时间范围，是指业主会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效前的物业管理)。选聘本单位属下或者有股份关系的物业管理企业的，必须签订前期物业管理服务合同，明确双方权利、义务和责任，依照合同实施管理。
目前的物业管理多指后期物业管理，即物业公司接手后的管理。但在实际上，在小区仍处于建设中，业主入住率比较低或在聘请物业公司之前，物业管理方面往往存在很大漏洞。
因此，本次征求意见稿专门规范与前期物业管理相关的问题。《条例》要求开发商在销售物业时，应与购买者签订前期物业管理服务协议，明确物业管理的内容、标准、价格、期限以及物业管理企业名称和资质等级等。
此外，目前，有些开发商以“买楼送管理费”来作为楼盘卖点。而这类慷慨的做法引起了日后物业管理众多纠纷。其实，开发商和物业公司是两个不同的经营主体，开发商无权替物业公司“做主”。征求意见稿目前指出：物业建设单位出售物业，不得承诺减免物业管理服务费。
在征求意见稿中，开发商权利义务首次纳入物业管理条例。讨论稿明确规定开发商有参与物业管理全过程的义务：在物业建设期间听取物业管理专业人员对物业规划设计方案及其施工安装质量等方面的意见与建议；向业主提供物业质量保证书和使用说明书，履行质量保证责任；保证本物业管理区域业主、非业主使用人优先使用其独立经营的配套设施；向依法成立的业主会筹备小组提供召开、成立业主会的必备资料，协助首次业主大会的召开及业主会成立；向物业管理企业移交物业设计、施工、竣工的图纸、方案、设备说明书等技术文件。
如有未售出物业，开发商享有业主的权利：可以像其他业主一样参与业主大会的筹备以及享有法律、法规规定和合同约定的其他权利。
物业管理费一分也不能少
一份调查显示，广州市约有两成物业的业主、使用人拒缴物业管理费。据了解，深圳情况稍好，但不容忽视。曹阳说，最近有个楼盘，住户有两百多户，一半以上已有半年未交管理费。
据记者了解，去年底，深圳某小区因开发商当初承诺给业主的诸多条件没有兑现，出现业主们集体拒缴管理费的局面，开发商的问题导致物业公司无法收齐管理费。
此次征求意见稿则提醒业主，对物业公司有意见的，可向物业公司提出并要求其改正，也可以请求召开业主会，依照法律法规的规定或者合同约定，解聘物业管理企业。但在合同未解除之前，不得拒交物业管理服务费。“业主或者非业主使用人欠缴物业管理服务费、物业维修基金等费用三个月以上的，业主委员会根据物业管理企业的请求应当将欠缴的名单予以公布，并督促其缴纳”。
对尚未售出和租出的空置物业，征求意见稿提出“应当全额缴纳物业管理服务费与物业维修基金。物业管理企业同意减免的，应当经业主会同意。”这就说明，不论房子有没有卖出手，开发商应该和其他业主一样，缴纳物业管理费。
除此之外，征求意见稿新增规定：“物业发生买卖、交换、赠与、继承等产权转移行为，受让人应当承担原业主拖欠物业管理服务费、物业维修基金行为的连带责任。”所以在购买二手房时，也要注意原房主物业管理费清单，不要让原房主拖欠的物业管理费连累到自己身上。
新《条例》提出：物业管理服务费标准，由当事人在前期物业管理协议或者物业管理服务合同中约定；物业管理服务费实行“综合计价”，由物业管理成本、法定税费和酬金构成。在物业交付使用后由业主或者非业主使用人承担。
去年深圳曾最先提出物业费要按分项目收取的想法，即将物业管理服务的需求可按不同类别分解为多项，物业管理公司本身可分别依此提供服务，如将物业管理中的清洁卫生、绿化、保安、公用设备维修或保养、消防系统监控等服务项目，按照菜单形式将不同服务内容、项目以及价格分别明码标价，给业主、住户一个选择余地，满足其多样性的需求。而且，业主、住户如对某项目服务不满意，也因此可有针对性的提出，避免“一棍子打死”，把物业公司其他服务也一概否认掉。同时，分项目收费还将有利于物业管理服务价格趋于合理，并有利于增强物业管理公司争创单项服务品牌的竞争活力。
曹阳认为按分项目收取物业费有一定的科学性，但在目前的条件下，实施起来并不现实，操作相当困难。他认为，实行“综合计价”更适合物业行业的实际。
如无约定业主被盗物业公司不“买单”
新《条例》提出：物业管理企业除与“业主会”或者业主及非业主使用人有书面合同约定外，不承担业主及非业主使用人的人身保险和财产保管责任。“物业管理区域内的机动车辆的保管应当由物业管理企业与车主签订保管合同约定，未签订保管合同的只能收取车位使用服务费。”也就是说，除非签订了书面合同，业主及非业主使用人丢失财物，物业管理公司将不负赔偿责任。
李钊、曹阳说，许多业主对于该规定可能不理解：物业公司不能保护我的财产和人身安全，那还要物业公司干什么，我为什么还要交钱？李和曹指出，这是对物业管理认识上的误区。物业公司仅有配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，以及现场制止有关犯罪行为的责任，但不含人身、财产保险保管责任。原因很简单，物业公司收取的少量管理费与所谓人身、财产的保障责任相比，明显不对称。物业公司既无提供人身和财产保安服务的权利，也无经济能力承担因犯罪行为的突发性和不可预见性所带来的高风险。
据介绍，轰动一时的深圳“笔架山庄命案”就是典型的例子。1998年4月4日晚，明某在深圳市笔架山庄被两歹徒杀害。此案曾轰动一时，两犯罪分子后被抓获归案并被判处死刑。2001年4月5日，明某家属以物业管理公司在提供服务的过程中存在着诸多过错，导致抢劫、杀人案的发生等为由，将笔架山庄的物业管理公司告上法庭，要求追究该公司责任。5月31日罗湖区人民法院对此案作出一审判决，判令物业公司赔偿被害人家属人民币10万元。而负责管理笔架山庄的物业公司不服罗湖法院的一审判决提起上诉。
市中级人民法院在终审判决中，则判物业公司胜诉。在判决书中，法院明确指出：该公司在该案中对笔架山庄的全体业主及非业主使用人尤其是该案中的被害人的人身、财产安全不负有法定义务、合同约定的义务，亦不负有附随义务，对犯罪行为造成的危害后果，根据罪责自负的原则，应由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。该公司在该案中已经认真履行了《物业管理合同》所确定的义务，不应承担民事赔偿责任。
对于该规定，有市民可能会提出，业主在小区被盗或人身受损等，难道只能吃“哑巴亏”？李和曹认为，如物业公司在保安等方面的确不力，受害业主可通过业主委员会对物业公司施加压力，甚至可动议炒掉物业公司。
□相关链接
“物业维修基金”业主逐月缴交
【本报讯】广州市政府要求各住宅小区建立物业维修基金已近三年，目前广州已在银行开立基金账号的150多个楼盘中，共有小业主26582户，每户按楼价2%缴交维修基金计算，全市在银行中的存款应达7.9亿元。但是直至今日，这笔资金只归集到2亿多元，而这笔款项按规定存入到指定银行开设专户的只有5000多万元。而且以小业主名义开户、一户一卡并应逐一发到这2.6万多户小业主的银行维修基金专用卡中，有4000多个是“1元户”，也就是说，这批小业主在银行中，其名下只有1元钱的维修基金。
楼房“保命钱”—————物业维修基金的问题备受关注，征求意见稿对此作出了众多改动和增加条款。最显著的变化是，将现行条例的开发商“按物业总投资的2%……一次性划拨给业主委员会”，改为“业主应当逐月按不少于所缴纳物业管理服务费的20%的比例缴纳物业维修基金，在达到一定比例后可暂停收取，当不敷使用时，经业主会同意，由相关业主按议定的比例续缴”。
新规定更适应现实
业内人士分析，目前维修基金的交纳比较混乱，由业主交、或由开发商交的都有，有的干脆谁都不交。而广东的商品房开发较早，好些楼盘现已进入维修期，但不少小区仍未设立维修基金。征求意见稿明确，维修基金应该由业主交纳。这一改动更适合实际。
“按幢设账”还应完善
征求意见稿新增规定：“物业维修基金按照‘专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户’的原则管理”。
业内人士分析，通过“按幢设账”的做法，可以避免过去物业维修基金“吃大锅饭”的情况。哪幢楼出了毛病，就使用哪幢楼的物业维修基金。
但一位老工程师认为，“按幢设账”还不够细，应该“按户设账”。虽然这种做法比较复杂，但却对明确维修责任很有帮助。打个比方，A单元和B单元各有一架电梯，A单元住的人口少，B单元来往人口多，自然B单元的电梯坏得比A单元快，如果要A单元的住户也为B单元的电梯维修“埋单”，显然有失公允。
开发商要为“空置房”交费
根据征求意见稿，建设单位未售出和租出的空置物业，或者由建设单位保留自用、经营的，建设单位要按同样比例足额缴纳物业维修基金。也就是说，开发商的“库存”房、会所、餐厅等物业，同样要一视同仁，缴纳物业维修基金。
目前社会上普遍没有为小区会所这类“开发商物业”缴纳维修基金的概念。其实这些物业，将来迟早也要转到业主的手里，在开发商使用的前几年时间里，新房子自然不会有什么毛病。但时间一长，开发商卖完楼撤退了，这些物业该修时却没有一笔基金，让小业主来“擦屁股”是不合理的。新增的这条内容，维护了小业主的长远利益。
业主难防开发商“钻空子”？
根据征求意见稿，基金不再由政府部门代为管理，而是由物业管理企业代收，在业主会的监督下使用。这种转变，是政府权力下放的一种体现。业主所有的基金，由业主来监督使用，也是业主权利的表现。
但却也有小业主担心，由于基金是按幢设账的，自己看不到，加上基金是每月零存的，交易繁杂，不熟悉财务的业主会一旦疏忽，让代收的物业公司钻了空子怎么办？以广州为例，2亿元的物业维修基金，真正进了监管账户的只有5000万元，这还是在政府代管下发生的。
在益田村小区，物业管理人员和辖区民警、老人护村队在村内巡逻。
物业管理人员对出租屋进行登记。
物业管理人员对小区的出入车辆和人员进行管理。
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