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核心提示
购房者从购房之日起，就成为楼盘的业主，开发商、业主、物业管理公司之间的各种矛盾纠纷也随之而来：开发商要不要负责前期物业管理？公用设施功能究竟能不能变更？业主自治权利与责任怎样对等？物业管理服务费如何综合计价？物业管理单位怎样公开招投标？
新修订的《广东省物业管理条例》从增强条例的科学性、完整性、针对性和可操作性出发，对三者的市场行为进行了法律约定，分清责、权、利，保护各方权益。本报记者采访了参与《广东省物业管理条例》修订的有关人员，对《条例》修订草案要点进行解读。
开发商要负责前期管理
问题：过去由于对前期物业建设单位管理的缺位，开发商在前期开发建设过程中遗留下来种种问题，物业管理公司替人“挨板子”的情况比比皆是。比如，由于房屋质量有问题、配套设施不兑现、停车位预留不够、承诺的绿化面积上“长”出了建筑物等等问题解决不了，造成很多入住后引发的纠纷。据有关部门的不完全统计，由开发商遗留问题导致的矛盾在小区中占到50%以上。
修订要点：前期物业管理是指从物业出售之日起至业主大会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止的物业管理活动。这一时期的最大特点是业主已经从物业建设单位取得了物业的所有权并先后使用物业，但代表业主的机构即业主大会仍未能成立，而必须有机构代表业主与物业管理企业订立合同，实施与物业使用相配套的物业管理，因而必须明确物业建设单位组织实施前期物业管理的责任。而规范好前期物业管理的行为，从源头抓起，可为以后的物业管理打下基础，起到示范作用。
针对前期物业管理这一“真空”地带，《条例》修订草案新增了“物业建设单位”(第二章)、“前期物业管理”(第八章)两大章节。明确了物业建设单位的责任，规范前期物业管理行为。新建物业前期物业管理由建设单位组织实施，并承担相应的物业管理责任；公有住房出售后，由公有住宅出售单位进行整改，达到可以实行物业管理的条件，并组织实施前期物业管理。其主要内容包括：
建设单位与物业管理企业订立前期物业管理合同，再与购买者签订前期物业管理服务协议，既体现了业主(购买者)的自由选择权，也明确物业建设单位的职责(第七十六条、第七十七条)。
为防止欺诈，保护业主、物业管理企业的权益，对当前各地建设单位在售房时随意承诺免收、少收物业管理费的行为作出禁止性规定(第七十六条第四款)。
不能随便变更公用设施
问题：绿地变成垃圾站，住宅变商铺，商场变酒楼，这些公用设施功能变更引发的纠纷屡见不鲜。
修订要点：新修订的《条例》对物业公有部分的产权作了明确规定，“对物业共有部分，包括道路、绿地、主体、电梯、楼梯、走廊、天台等其他不可分割的共有部分、共有设备设施及相关场地空间等，物业建设单位应随物业的出售等方式一并处分，不得保留。”(第九条)“物业管理区域中可以独立经营的配套设施，包括会所、学校、商场、幼儿园、停车场、网球场、游泳池等，物业建设单位在物业出售合同中可以声明保留并独立经营，但不得变更使用功能。”(第十条)
在物业管理中，任何单位和个人不得变更物业管理区内各项公用设施的功能和用途。确须变更的，必须报当地人民政府规划行政主管部门批准后才能实施。(第五十三条)。
条例还明确物业共用部分收益的分配。任何单位和个人不得擅自占用、转让、出租物业的共有、共用部分以及设施设备和相关场地。利用全体业主物业共有部分开设经营场所或设置广告等经营性设施的，应当遵守业主公约的规定，并征得受影响业主的同意。经营所得净收益属于全体业主，用于弥补物业管理服务费用的不足，或者纳入物业维修基金。(第五十二条)
业主权利与责任对等
问题：针对原条例缺乏可操作性、对业主权利缺乏监督机制容易引发纠纷的环节，如业主大会召开的条件过于苛刻，规定应有半数以上的业主出席才能召开业主大会，有的小区入住几年还无法召开大会，个别业委会成员不是从广大业主利益出发，没有站在公正的立场来衡量物业管理企业的工作实际，而是个人“私欲”作怪，向物业管理企业提出这样那样的要求，在私欲没有得到满足的情况下，就随意炒物业管理公司。《条例》修订草案明确了业主权利与责任的对等。
修订要点：业主是物业管理工作中最基本的主体，条例修订草案坚持原条例的思路，明确了业主在物业管理中的主导地位，坚持业主的自主自治，自我管理。〈条例〉修订草案新增加“业主会”概念，业主会是在物业管理区域内代表和维护全体业主合法权益的自治组织，业主会由全体业主组成，将物业管理中有关业主利益的重大事项的决定权都交由业主大会决定(第十七条)，业主委员会只是执行机构。
为解决目前业主大会召开难的问题，放宽了业主大会召开的条件：一是召开首届业主大会的条件(第十八条)；二是规定三百名业主以上的物业管理区域，可召开业主代表大会(第十七条第八款)；三是规定业主不能亲自出席业主大会，可以书面形式表达自己的意见或投票，解决了业主普遍参与意识不强的情况下业主大会召开及形成决议有效性的问题。
为防止业主委员会不当使用权力，侵犯其他业主的利益，对业主委员会的职权进行了限制，增加了业主委员会委员的任职条件(第二十七条)。明确业主委员会作为业主大会的执行机构，没有决策权，只有根据业主大会的决议，才能行使对外的权力，如通过招标及其他方式选聘物业管理企业，签订物业管理合同等。
对业主大会、业主委员会的职权也进行限制，如规定其“不得设立物业管理企业从事物业管理活动和从事其他投资经营活动＂(第三十二条)。
为体现业主大会与物业管理企业等相关者平等的法律地位，解决以往业主大会或业主委员会在与物业管理企业发生纠纷时，有过失不承担责任或无从承担责任的问题，修订草案增加一条规定“业主大会以全体业主可以独立经营的共有物业及其收益、物业维修基金和一年的管理服务费承担违约责任”(第二十四条)。
管理服务费综合计价
问题：收费与服务不对等，多头收费，重复收费，物业管理服务费与物业维修基金是在物业管理中争议较多、容易引起纠纷的问题。
修订要点：条例修订草案予以明确又有可操作性的规定。一是确立了物业管理服务费标准要“公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应”，由市场定价，合同约定，政府指导的原则，明确物业管理服务费用由业主或者非业主使用人承担(第五十八条)。物业管理服务费实行综合计价，不许多头收费，由当事人在合同中约定。
空置的物业，开发商要全额交管理费和维护基金。考虑到空置物业的物业管理服务费及维修基金并未因空置而减少相关的开支，原条例减半收取的规定转嫁费用，增加其他业主的负担，同时为有效地促进物业流通，避免房地产的闲置和浪费，修订草案作了足额缴纳的规定(第六十条)。
物业维修基金由开发商缴交变为业主缴交。原《条例》中说，物业维修基金由开发商按物业投资额的2%缴交，《条例》修订草案中，新建物业或未设立维修基金的物业，业主应当逐月按不少于所缴纳的物业管理服务费的百分之二十的比例缴纳物业维修基金。在到达一定比例后可暂停收取。
物业维护基金设立专门账户，按“专户存储、专款专用、按幢设账，核算到户”的原则，在业主会的监督下使用。其使用要经业主会审批后实施。
管理单位公开招投标
问题：业主、开发商、物业公司是三个对等的主体，三者权利义务对等的前提是互不隶属、互相监督。然而，目前70%以上的物业管理企业是由房地产开发企业派生的和原房管所转制的企业来做的，其中三分之一从属于房地产开发企业。建管不分的“父子兵”体制，决定了物业管理企业依附于房地产开发企业，导致物业管理体制先天不足，使开发商、物业公司和业主之间本来应该是“1：1：1”的对等关系，实际上演变成“2：1”的不平等关系，业主的权益受到损害在所难免。
修订要点：经过这几年的迅速发展，我省的物业管理企业已形成一定的规模，物业管理市场机制逐步建立，市场化进程加快。为适应这一发展的需要，维护企业公平竞争，条例增加了相应的条款：一是逐步实现建管分离，规定“物业建设单位一般应选聘与本单位没有隶属或者股份关系的物业管理企业实施前期物业管理。如选聘本单位属下或者有股份关系的物业管理企业，应当签订前期物业管理合同，明确双方权利、义务和责任，依照合同实施管理”(第七十五条第二款)；二是通过招标等市场机制选聘物业管理企业，提倡企业公平竞争(第三十七条)，“政府开发或者国有资产形成的物业，必须采取招标投标的方式选聘物业管理企业。”“物业建设单位或者业主大会在选聘物业管理企业时，可采取招标投标等方式。”
本报记者陈韩晖 通讯员黄平 余立钢
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