很多买房人都被告诫，买房时一定要看“五证”，即：土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。除此之外，购房人在许多方面须仔细留意，比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够，还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押……

　　对于这些告诫，不要说是第一次买房的人，就是买过几次房的人也被搞得一头雾水。笔者经过认真研究发现，这些要了解的东西作为买房人并非轻易能查到，而一定要通过律师去查。那么，买房人在还没买房之前，就得先要支付这笔律师费才能保护自己吗？目前一个项目开发审批要盖很多个章，难道都要一一去查实，才能买房？

　　经过研究与实践，笔者认为，从签定购房合同入手同样也可防止购房风险。这主要是因为：

　　1.建设部的商品房销售和预售管理办法没有提及《建设用地规划许可证》，经查，这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的，通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。

　　2.按我国抵押法的相关规定，有抵押的不等于不能转让(出售)，经抵押人同意，被抵押物一样可以转让(出售)，在实际操作上，房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金，房子迟迟盖不起来，对买房人不同样是风险？

　　3.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来，某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚，所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽。

　　4.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给买房人出示的都是影印件，如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防。

　　鉴于以上分析，笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手，并与房地产商签定的合同“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后某某天内。”这样所有查证手续都由政府完成。目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记。银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记。

　　对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手，要求房地产商注明光照、房子间距等条件，这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些。(刘宏诚）

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