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房地产市场发展不平衡 再融资市场不完善
记者王莉 实习生郦菁发自上海
7月底，建行住房贷款证券化方案最终遭到国务院的否决。有消息称，建行住房贷款证券化被否定的主要原因是国家计委对证券化方案的模式选择持有异议,计委认为国内的个人
住房贷款证券化应采取美国的证券化模式(证券化资产出售给独立的法人公司)，而建行却倾向德国模式(由银行内部某部门来证券化)。建行有关人士目前对此事保持沉默。而工行的相关人员却认为，到底采取何种证券化模式应视具体品种而定，不能轻易判定孰好孰坏。建行方案遭否决，可能还有背后的原因。
缺乏完善的法律环境
工行总行的张赫先生认为，资产证券化交易还需要有完善的法律保障机制。严格来说，证券化交易要求独立承销商和原始权益人在法律上必须保持独立，否则两者间的资产销售就不是一种“真实销售”。当独立承销商面临破产，必须和原始债务人、原始资产所有人的破产相互分离。如果没有相应的法律明确这一点，投资风险依然很大，资产证券化也没有起到应有的功能，且会带来更多纠纷。
房地产市场基石不稳
据上海房地产资深人士介绍，在发达国家，房地产一手与二手商品房之比为1∶7，这是成熟房地产市场的一种标志。而在中国，以上海为例，其比例为2∶1，上海一年商品房的开发量就等于整个欧洲一年的商品房的开发量，在市场基石不对称的情况下，照搬国外成熟市场的做法，会“拔苗助长”。同时，因个人住房贷款市场要受住房制度改革、人均国民收入以及购房者消费习惯等因素的制约，其实际增长速度与预期有一段不短的距离。
市场规模偏小
证券化融资为了达到降低成本的目的，往往以较大规模的基础资产为支撑。资料显示，目前中国四家国有商业银行的个人住房贷款余额为126亿元，占各项贷款比重的2%，GDP比重的1.5%，可见中国住房贷款的规模较小。与此相对应，还缺乏规模化的投资者参与。西方较为发达的资产证券化市场中，机构投资者往往就是主要投资人。而在中国，最有潜能的庞大的投资群体是个人投资者。目前中国证券市场风险居高不下，居民大都持币观望，要把巨额居民存款引导到这个新市场来，也不是一蹴而就的。
再融资市场尚不完善
有关学者指出，贷款证券化在理论上来说是要起到分散风险的作用，但以中国目前的情况来看，可能更多的是一种融资途径。业内人士告诉记者，目前房地产贷款市场还处于初期发展阶段，存在的问题很多。他对记者说：“此时贸然拓展再融资市场，只会将一级融资市场的诸多问题带入二级融资市场，矛盾会像滚雪球一样越滚越大。”
虽然建行出师不利，但记者间接了解到，建行正在积极修改此方案，争取尽早通过。而其他国有商业银行也将不日出台自己的方案。但种种迹象表明，住房贷款资产证券化的时机似乎尚未成熟。
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资产证券化是指以缺乏流动性、但具有稳定的现金流的资产作抵押，发行可以在金融市场上出售和流通的证券，据以分散风险，融通资金的过程。
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