本报记者江海波

　　去年年底，商业银行个人住房贷款余额已达5598亿元，而在前年同期，这个数值还仅为3316亿元，记者初步计算后发现，去年末的这个数据已是1997年年底的近30倍。今年3月，人民银行的一份报告指出，目前个人住房消费贷款余额占据了整个消费贷款余额的八成。

　　个人住房消费贷款的急剧增加，使一个一直不被人注意的事实同时放大：一些房地产开发商正在大量通过“假按揭”的手法套取银行资金。记者日前采访发现，这种现象已经引起了各大商业银行的广泛注意。

　　日前，记者就个人住房贷款市场中的“假按揭”现象进行了暗访和调查。

　　假按揭真相“起底”

　　在广州的一个咖啡厅里，北京某单位驻广东地区分支机构的负责人赖女士，向记者讲述了他们去年在广州天河北××花园租房办公时意外发现的“假按揭”内幕。

　　赖女士说，2000年4月，他们从一个装修公司那里租下了该花园一套120平方米的三居室用来办公，但到了2001年8～9月份，该楼盘发展商突然找上门来，声明他们才是真正的业主，以后房屋租金应直接交给他们，并出示了以王某名义在银行通过按揭购置该房屋的一些证明材料以及王某的身份证复印件。

　　赖女士说，当发展商同她说这些情况的时候，她一时蒙了，“以为自己以前碰到的装修公司是骗子。”于是，她马上同那个装修公司联系。这时，装修公司却意想不到地出示了他们同发展商的一些“君子协议”。原来，当时该发展商没有资金对楼盘进行室内装修，于是同装修公司商量———为他们装修若干套房屋，然后向该装修公司提供数套房屋的“使用权”，并签订下了合约。该装修公司的工作人员Y小姐为了取得赖女士的信任，抖出了一些不为人知的内幕：Y小姐说，发展商向赖女士出示的身份证的主人王某其实就是发展商自己的员工，该发展商的自有资金非常有限，楼盘在建设初期就已经吃紧，于是该发展商开始以自己员工的名义去银行办理抵押贷款，大量套取资金进行“滚动”。

　　赖女士说，她相信Y小姐说的是实情，因为当时发展商在向她出示那些材料的时候，就拿过来了一大叠身份证复印件等按揭材料，“按道理，这些材料应由业主自己保存，而不应该落在发展商手里。”赖女士说，他们发现这些房屋的产权、使用权关系如此错综复杂之后，很快搬离了××花园。

　　在离开咖啡厅时，赖女士说，她听说该发展商后来在珠海开发了一个楼盘，但不幸烂尾了，此后不久，就传出了该发展商老板因某种原因被捕的消息。

　　采访赖女士后的次日，记者到××花园访问了一些业主，一些业主反映，他们买下的物业至今都没有拿到房产证，据说是因为这些房屋以前被出售过一次了，由于注销手续以及一些其他原因所造成。

　　记者在采访银行方面了解有关“假按揭”的实情时，多数人士对这个话题流露出了敏感和戒备，记者几经说服和保证，终于有几个商业银行的人士同意接受本报记者采访。

　　某商业银行住房按揭中心负责人向记者提供了两个涉嫌“假按揭”的案例。

　　其一：某楼盘销售缓滞而又急需回笼资金，发展商于是通过自己的员工、亲戚、熟人吴某、周某、陈某等七人充当购房者“购买”自己的物业，通过办理“假按揭”共套取贷款400多万元，达到了提前收回楼款的目的。该按揭中心负责人说，直到后来出现“断供”的情况时，银行才发现，这些“购房者”与发展商有协议在先：约定只“落名”而不负责还款供楼。据该银行调查了解到，在那段时间里，当这些房屋遇到真正的买家时，发展商则提前向银行还贷，到房管局注销抵押登记后转让给购房者。但后来，发展商销售情况欠佳，导致了无力供楼，这时，当初的“购房者”要不以离开公司，要不以不知情或与发展商有约定不负责供楼等理由推卸责任，令银行清偿贷款或处理抵押物业的经济法律关系变得相当复杂。

　　其二：这个案例的操作手法显得更“高明”，也更“黑”。罗某以45万元的价格在某盘购置了一套实际价值为35万元的房屋，在一定的贷款成数控制下获得了32万元的贷款，而余下的13万元首期，则通过抵发展商“保租期”支付罗某“返租”租金的形式分期“支付”(发展商这种所谓“返租让利”事实上几乎完全免去了罗某的首期，实际房价仅为30多万元)，事实上，罗某仅用了极少的现金就购买了该房屋，并取得了高额贷款，令银行发出的贷款因接近或相当于物业总市值而处于高风险状态。该按揭中心负责人说：“如果这时再加入前一种情形中的‘假购房’因素，银行的风险会更大！”

　　是谁伸出“黑手”？“黑手”何时出击？“假按揭”量有多大？

　　人士提供的现象和观点发现，目前这种“假按揭”主要出现在一些中小发展商开发的中小型楼盘里面，而这些发展商的出手时间主要集中在两个阶段。

　　一是卖“楼花”的阶段。由于中小地产公司的自有资金非常有限，在楼盘建设时就会出现资金吃紧，而这两年，许多期楼“烂尾”，大盘中大量现楼出货，导致购房者的选择越来越向现楼倾斜，发展商通过卖楼花回笼资金的难度越来越大，于是一些发展商将假按揭“黑手”伸向银行。

　　二是卖“尾货”阶段。当一些楼盘接近“清仓”的时候，发展商的精力可能会转向其他新开发的楼盘。由于这些尾货并不怎么好卖，也很难卖出理想的价钱，于是，一些正在开发新盘的发展商由于紧缺流动资金，就可能将旧盘的尾货通过“假按揭”“打包”给银行。

　　一位知情人士向记者透露，这些楼盘往往会将定价标高，以套出更多的按揭资金，而这时，银行的风险就会更大。

　　而另一个“假按揭”的“高发区”就是商用物业和写字楼。由于多年来商用物业和写字楼的行情清淡，许多被市场套牢的发展商企图通过“假按揭”来解套，将市场风险转嫁给银行。值得注意的是，商用物业和写字楼的规定按揭成数和实际按揭成数要远低于住宅，因此，发展商只有成倍抬高其价值才能套得相应的资金。而事实上，商用物业的价值同建成后的定位、招租手法和招租成效有直接关系，因此，价格的弹性非常大。而这时，发展商即使将价格定得非常高，银行方面也往往会因为这种物业客观存在的价格弹性因素而估价不准，最终上了发展商的“贼船”。

　　银行界的人士普遍认为，由于“假按揭”比较隐蔽，这种现象在市场中存在的面究竟有多大，很难估计。一位商业银行支行行长说，由于这几年个人住房贷款余额总量急剧放大，相应“假按揭”的比例也在扩大，但从目前暴露出来的情况来看，还不是很严重。

　　一位在全国多个城市设有分支机构的房地产营销代理公司老板对记者说，自从1997年起，房地产贷款的重点从开发贷款向消费贷款转移开始，就有“假按揭”的情况出现，到现在，已经成了一个“普遍现象”。在记者追问如何理解这个“普遍现象”时，这位人士解释说：首先不是个别城市有这种现象，“假按揭”在全国许多城市都存在；二是在一些中小型房地产开发商中，做“假按揭”的情况屡见不鲜，而在中国，中小型房地产开发商的数目非常多。令人惊讶的是，仅在某一地区范围内，这位人士一口气说出了7、8个“假按揭”项目。

　　不过这位人士强调，目前，中小地产公司及其开发的楼盘在数值上的比重虽然较大，但他们的开发面积占市场的比重越来越小，因此，现象虽然“普遍”，但在银行个人住房贷款总余额中的比重并不是很大。

　　一些银行知情银行与开发商合谋？甚至有私下交易？

　　“假按揭”恶意套取资金成了银行最直接的风险。因此，银行对一些资信较低的发展商会倍加小心。但事实上，在中国内地，缺乏自有资金并不是小发展商才有的问题，大多数大中发展商也同样面临这些问题。不同的是，这些发展商即使是做“假按揭”也是为了解决资金的周转问题，风险相对较低(如不考虑同开发贷款风险叠加的因素，则与房地产开发贷款的风险基本相当)。

　　所以，有人认为，对于那些有长期合作关系、信誉较好的开发商，一些银行即使知道他们是在进行“假按揭”，只要对物业估价不是太离谱，常常会睁一只眼闭一只眼，愿意配合。

　　一位熟知地产金融操作内情的人士向记者透露，“尾盘假按揭”里面往往还有这么一层道道：房地产开发贷款的手续相对来说比较麻烦，而住房消费贷款的手续要明显简单，而且，国家为鼓励住房消费，个人住房贷款的利率要明显比开发贷款低。因此，包括一些大发展商在内都很希望用“尾盘假按揭”这种“变通”的办法来取得开发贷款。这位人士说，对银行来说，这种尾盘“假按揭”的风险比较低，为了增加业务量，也为了“照顾”大客户，一般都会配合。一位银行业人士同记者推心置腹后承认了这种现象，并认为这是一种“非恶意的、较良性的假按揭”。

　　一位金融界的学者说，由于我国绝大多数银行的资产属国家所有，银行经营者只是国有资产的代管者，不排除小部分“假按揭”里还存在私下交易，这时，贷款本身的风险加上管理上的道德风险，不良贷款的几率会更大。

　　恶意“套贷”银行已加强防范

　　真正引起银行界对“假按揭”警惕的是那些“恶意”套取银行资金携款潜逃的行为。去年11月，重庆新东福花园因售楼部被建筑商中建公司封门，将“新东福伪造虚假个人购房材料骗取银行按揭贷款”以及“新东福前老总王雨正卷款潜逃”的丑闻掀开一角。据媒体报道，“新东福”做“假按揭”不仅拉进了自己的员工，还以各种方式将建筑商“中建”的六七位朋友拉下了水，“新东福”办理的“假按揭”至少不低于100笔，套取的资金高达4000多万元！而王雨正卷走的资金也高达数千万元！事件中还出现了重复抵押的现象。这一事件通过媒体曝光后引起了金融界、地产界及相关主管部门的高度重视，当地房管部门也积极配合，建立了“联网登记备案制度”，防止房屋的重复抵押。

　　另据了解，广州中山路某楼盘也发生了类似的“恶意”假按揭卷款潜逃的事件，事发后不久，该楼盘被另一发展商接手。

　　据有关媒体报道，2000年，建设银行曾对有该行发放个人住房贷款的楼盘进行了一次抽查，结果发现有的发展商以零首付、分期付款作为诱惑使得本来已经濒临死亡的项目突然活了过来，这时，套得两三亿元在手的发展商“见好就收”，携款潜逃。有消息称，建设银

　　行此后加大了个人按揭贷款的监管和审查。因此也有人猜测，今年建行按揭贷款头把交椅的位置易主工行，也可能多少与此有关。

　　中国人民银行已于2001年6月发布了《关于规范住房金融业务的通知》，在住房消费贷款方面，《通知》要求，商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。商业银行办理新的个人住房贷款业务品种必须报经中国人民银行批准。通知规定，借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。《通知》还要求商业银行完善贷款审批程序。

　　农业银行某分行住房信贷部负责人对记者说，他们现在已经通过集中审批权的办法来控制风险，并且，除了发展商要提供住房按揭可行性报告之外，他们自己也要出具一个可行性报告，最终提供给有专家和指定评估公司组成的“贷审委”审查。

　　某商业银行广东省分行房地产贷款按揭中心负责人向记者透露，该分行已经成立了一个课题小组对“假按揭”进行专题研究，并将很快制定出一些对策。

　　广州地区一位不愿透露姓名的某商业银行支行行长对记者说，他们已经对“假按揭”现象给予了高度重视，所以，他们按揭贷款的楼盘还是以那些有实力的发展商为主。而且，按揭贷款要进行外部、内部双重评估。她还向记者透露，他们设计了一套针对“假购房者”的问卷，里面会有一些非常细致的细节，是否真购房者一试就知。只是记者为其叫好之后又犯了嘀咕：要是这套问卷落到开发商的手里(事实上很容易)，效果不适得其反吗？(尊重被访者意愿，本文中匿去相关金融、地产界人士姓名，文中赖女士亦为化名)

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