杨渭源

　　日前，北京市律师协会消费者权益委员会邀请部分著名法学专家、中消协有关部门负责人、北京市房协负责人、北京市消协负责人及有关律师三十多人，召开了商品房买卖“消法”适用研讨会。参加研讨会的与会人士共同围绕着房地产开发商在售房过程中对消费者的欺诈行为是否适用于“消法”第49条加倍赔偿的问题进行了深入的研究和讨论，并最终达成 了共识。

　　大家一致认为，商品房属于商品，凡是房产商在售房过程中对消费者构成欺诈行为的，消费者完全可以理直气壮地运用“消法”第49条要求房产商加倍赔偿。但有些商品房纠纷，如涉及广告夸大、房屋质量、住房面积、装饰标准等，应本着实事求是的态度，进行具体的研究和分析，不能混为一谈、一概而论。

　　近年来，随着我国人民生活水平的不断提高，广大消费者的购房需求不断增强，商品房成为当前最大的消费项目之一。但由于少数房地产开发企业违法行为严重，导致商品房消费纠纷日益加剧，逐年呈较大幅度增长，成为消费者投诉的重点和难点之一。据了解，中消协今年上半年受理商品房消费投诉6727件，比去年同期增长38.3%，北京市消费者协会今年上半年受理商品房消费投诉267件，比去年同期增长92%。但由于大多数房地产商不按“消法”条文服从消协调解，故调解率不到2%，甚至不少法院在审理商品房纠纷案时，尤其是涉及到房产商欺诈行为时，也不遵照“消法”第49条去判决，理由是“消法”不适用于调解房产纠纷。在此举一案例：王某与某房地产开发公司于2000年12月22日签订《预售合同》，约定以93.89万元购买商品房一套，交房日期为2001年9月30日。签约后，王某先交了72万元房款。由于房产商在出售房屋时，尚未取得国有土地使用权和预售许可证，交易搁浅。王某为索还购房款诉至法院，并以开发商售房有欺诈行为，请求法院依“消法”第49条的规定判令开发商双倍赔偿。法院经审理判决：本案预售合同因违反房地产法律、法规的强制性规定而无效，故判决开发商偿还王某购房款72万元，并支付同期利息，对王某的双倍赔偿请求不予支持。法院判决的理由是，由于商品房非一般商品，如果适用双倍赔偿条款将导致双方当事人所得利益的明显失衡，违背“民法”的公平原则。

　　参加商品房买卖“消法”研讨会的专家们针对上述案例，各抒己见，最后达成共识，一致认为：

　　一、商品房属于商品，发生消费者纠纷时，应用“消法”来调整，有些部门认为不适用于“消法”范畴的说法是错误的。

　　商品房中的“商品”二字给房屋定性为商品，“消法”的立法者也没有将商品房买卖排除在“消法”之外，商品房、售房者和买房者分别属于“消法”第49条中的商品、经营者和消费者范畴。从文义解释上看，“消法”第49条所说的“商品”，既包括动产，也包括不动产；既包括标的价值较高的商品，也包括标的价值较低的商品。因此，“商品”的外延比“动产商品”要宽，不能把“商品”理解为“动产商品”。再说，“消法”不可能把所有商品一一列入，所以说，只要是商品，应属于“消法”的调整范围，这个问题之所以至今还在争论，是由于主观上的意识掺杂所致。

　　二、凡房产商构成了对消费者的欺诈行为，应依据“消法”第49条给予消费者加倍赔偿。

　　与会者列举了在当前商品房买卖过程中房产商存在的很多欺诈行为，如在商品房买卖中故意隐瞒妨碍消费者取得产权的真实情况；不具备开发资格，没有“五证”而编造虚假文件；故意隐瞒影响消费者使用的重大质量问题；致使合同无效或属根本违约的行为；将法院封存的房产出卖等等。专家指出，这些行为对消费者在经济和精神上造成的伤害和压力是巨大的，为此，将商品房买卖中的欺诈行为纳入“消法”调整范围有利于更好地保护消费者的权益。惩罚性赔偿的主要功能在于惩罚和制裁严重的过错行为，即那些动机恶劣、具有反社会性和反道德的故意行为，欺诈行为就在此列。买房的消费者遭受欺诈后，依法请求惩罚性赔偿有可能获赔几十万元，甚至上百万元，似乎过分了些，有失公平，但实际情况是，一旦商品房买卖出现欺诈，使消费者承受的经济风险和心理打击就是巨大的，既然消费者承担的风险大，其依法享有的权利救济就不能无故再予限制。同理，开发商和卖房者从事欺诈的获利空间大，让他承担惩罚责任也就没有什么不公平了。

　　三、商品房的质量问题和经营者的欺诈行为要严格区分开来，从实事求是出发，具体分析，不能混为一谈，更不能一概而论。

　　对商品房买卖中欺诈行为的认定，要严格依照欺诈的法律构成要件，包括欺诈行为涉及的价值在商品房总价值中的合理比例。如商品房买卖中的夸大宣传、不影响正常使用的质量暇疵、面积在允许值范围内缩水等都应属违约的问题，不能认定为欺诈。对于价值数十万元的商品房，如果仅仅是地板材质不符合约定，或者多计算了几平方米(不超过约定或者交易允许的误差)，自然可以运用暇疵担保制度予以解决，该修理的修理、该更换的更换、该退差额款的退差额款。如房产商构成了某方面的欺诈应加倍赔偿某部分的损失，不能用房屋的总价要求加倍赔偿。

　　《市场报》(2002年07月24日第十版)

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