【本报讯】今年以来，深圳房地产投资热潮持续升温。据统计，上半年我市房地产开发投资164.7亿元，同比增长20.9%。

　　但同时，深圳房地产市场压力也空前增大。“今年推出的楼盘太多了，竞争太激烈了。”这是不少发展商和研究人士在采访中对记者反复强调的话。

　　市规划国土局房地产研究室主任王锋博士等多位业内人士向本报记者表示，现在还不能下结论说深圳房地产市场过热，但从近期数据上看，已暴露出市场可能会出现供求失调、结构失衡等后果，这是非常值得业界警惕的。深圳商报记者季杰实习生刘丹

　　一问：供应量是否过多？

　　据中原地产研究部数据显示：2001年我市批准预售面积全年为722.46万平方米，而我市上半年批准预售面积已达376万平方米，超过去年全年预售量的一半。据业界分析，按照以往的惯例，下半年的供应量一般会高于上半年的供应量，而从今年的形势看，几乎可以肯定的认为，全年的新增供应将大大超过2001年，有估计称供应量将超过900万平方米。

　　从第一季度情况看，市场消化状况值得注意：新开工面积达263.85万平方米，比去年同期增长109.80%；竣工面积为186.61万平方米，比去年同期增长12.80%。但销售已竣工商品房面积达37.78万平方米，却比去年同期下降6.07%。

　　王锋博士称，从数据和市场趋势看，已反映出深圳供应量有过多之嫌。供应量过多直接的后果是导致大量的积压，而房地产更新速度相当快，新开工面积又猛增，滞销的楼盘销售压力将非常大。

　　在区域供应方面，值得一提的是南山区。据统计，去年深圳市商品房住宅新开工面积712.4万平方米，其中南山供应量为214.99万平方米，占全市近三成之重。今年上半年，南山新开盘项目个数占全市的37%，南山在售楼盘面积更是达54%。

　　据统计，华侨城片区及其周边，已有二十几个新兴大盘将相继入市搏杀。这些楼盘的定位、目标客户群等几乎雷同或交叉，预计下半年随着更多楼盘虎口争食，一场恶战难免。

　　二问：豪宅是否过多？

　　今年豪宅的推盘量是近三年来的高峰，据统计，今年深圳豪宅市场的供应量将不会低于300万平方米。

　　曾任深圳市统计信息局房地产研究中心主任、地产知名人士茅巍指出，今年以来豪宅的集中供应，并不是市场上有这样多的需求而有针对性开发的，而是由发展商所开发项目所处地块的地价、位置所决定。茅巍认为，今明两年豪宅预计将高达500万平方米，这部分市场是否有足够消化能力令人十分担忧。鼎太地产总经理倪育刚也认为，有些不该做豪宅的地块甚至也去做豪宅。

　　据戴德梁行等多家机构统计显示，今年上半年，单价7000元／每平方米以上的项目个数占了三成，春交会上，单价在6000元／每平方米的项目就占了六成。由于上半年中、大户型偏高档住宅供应密集，目前市场供求压力已经显现。

　　这些高档项目主要分布在福田、南山两区，由中心区、香蜜湖、农科中心、华侨城直至深圳湾海域。香蜜湖、华侨城片区上半年推盘量最为充足。今年上半年，香蜜湖片区开售面积近20万平方米，景田片区开售面积也有20多万平方米，并且这两个片区的均价都接近8000元。而下半年中心区将有大量楼盘入市，黄埔雅苑三期、天健世纪花园、嘉里建设项目等项目的推出必将使中心区住宅市场竞争升级。中心区的开售面积目前已有10多万平方米，其均价更直逼万元。

　　豪宅市场另一集中供应地“滨海住宅”今年也已全面启动。东起盐田，西至蛇口，碧海名城、万科大梅沙项目、翠堤湾、金域蓝湾、蓝湾半岛、漾日湾畔……众多的滨海住宅对豪宅市场将是一大考验。

　　三问：中心区写字楼是否过多？

　　据地产知名人士半求提供给本报记者的独家最新资料表明，在深圳中心区，已经建成及已开建的有中心区最先崛起的写字楼中银大厦、启用近两年的投资大厦、中海大厦、江苏大厦、深圳国际会展大厦、中电信息大厦、特美思广场、福建兴业银行大厦、中铁城广场、丰立大厦、金力宝中央商务大厦、邮电枢纽大厦、人民大厦、深茂大厦；即将动工的项目有新星大厦、华融大厦、联通大厦、免税大厦、新世界中心、中信地产中心区项目；而中心区巨无霸大中华交易广场也即将重新启动。这几项算下来，供应量已逾90万平方米。

　　除中心区外，以车公庙、农科中心为轴心的中心西区，写字楼开发项目之多，规模之大，是今年楼市的一个热点。

　　据戴德梁行写字楼部预计，罗湖区计划及在建中的写字楼项目将有部分在下半年进入市场，这将大幅度增加写字楼市场的总体供应。

　　而市场现实情况是最近三年深圳写字楼销售面积分别是15.02万平方米、12.19万平方米、11.01万平方米，基本都是在10万平方米左右徘徊。今年市场情况有所好转，但是否能消化这么多写字楼令人怀疑。

　　●消费者声音

　　▲新楼盘不断推出，要买楼再等等看 从事文字工作的周小姐准备在南山置业，“五一”期间曾专门到春交会泡了两天，随看楼车实地考察了波托菲诺、中海深圳湾畔等七八个楼盘。不过到现在，周小姐还没定下来。

　　周小姐告诉记者，现在南山每个月都有不少新楼盘推出，单就本星期就有两个不错的新楼盘要公开发售，所以她现在并不着急。此外，周小姐还认为南山现在楼盘这么多，肯定会有一些楼盘顶不住压力降价促销，因此她决定再等等看。

　　▲选择余地大了，但房价太高 在深工作近四年的龚先生也认为深圳今年上半年推出的楼盘比以前多，购房者选择的余地更大，但龚先生认为阻碍他置业的最关键原因是房价太高。虽然发展商的广告所称的起价很诱人，但其实仔细一算，每平方米都要七八千多，这让收入一般的龚先生很是头疼。而且大多是中、大户型，想挑一个面积小点但结构合理的房子并不容易。

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