“定金”不是“预订金”

　　欣悦 本报记者刘晓燕

　　长沙某广告公司的何小姐想不到，一纸认购书让她掉进开发商的陷阱里，至今不能自拔。

　　今年3月份，何小姐想把公司搬到一个更好的地方，于是选中了长沙市芙蓉路上的某商住楼。

　　黄金地段、新的生活方式、方便的交通……售楼小姐描绘的美丽图景，让何小姐心动了。售楼小姐还说，商住楼主体明年8月份交房，住房装修完善，届时住户不必再花费金钱、时间、精力搞装修了。

　　3月25日，何小姐再次来到售楼部，准备签订认购书。在签字之前，她提出要看一下购房合同。售楼小姐说，手头没有正式合同，但购房合同采用的是国家建设部统一的格式合同。听说是国家统一的合同，何小姐在认购书上签了字，并交了两万元定金，订下了一套159平方米、总价值56万余元的期房。

　　过了几天，何小姐按认购书上的要求，到售楼部签订正式购房合同。一打开合同，何小姐当初购楼的喜悦荡然无存。

　　开发商提供的《商品房买卖合同》，封面上印着“国家工商行政管理局和国家建设部制定”字样，但里面划满了道道和叉叉，合同条款被改得面目全非。

　　记者注意到，合同第十条，“套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积”这么重要的内容竟被划了个“×”。第十七条，在双方可以约定的事项里，开发商在楼宇屋面的使用权、外墙使用权、外墙命名权和小区命名权等1至4款的后面，都事先盖上了“属出卖人”的章；在5至6款买卖双方补充约定里，划了两个“×”，也就是说，消费者必须要接受开发商的条款，其余一切免谈……

　　何小姐要求开发商出示《建筑工程规划许可证》、《施工许可证》和《预售许可证》的原件，售楼部说没有。

　　她当即提出合同不签了，并要求退钱，却遭到了拒绝。开发商拿出认购书振振有辞：认购书上写得清清楚楚，10日内到甲方(开发商)签订购房合同书，逾期视为乙方(购房者)自动放弃所购的房号和定金。

　　此后，何小姐自己也记不清与售楼部：开发公司老总交涉过多少次，希望能够就一些问题进行协调，但对方既不肯修改合同，也不肯退定金。

　　何小姐向长沙市工商局12315投诉举报中心寻求帮助。该中心负责人介绍，像何小姐这样的房地产交易纠纷，发案率近年来一直呈上升趋势。此类个案消费者维权难度较大。

　　该负责人说，从此案来看，开发商有诈骗之嫌。房产认购书是具有法律效力的副合同，但应在主合同(即《商品房买卖合同》)条款明晰的条件下才能签订。而此案中开发商并没有向何小姐明示交易的条款，只是口头含糊地承诺。

　　该负责人建议消费者，买房时最好主副合同一起签。

　　湖南开阳律师事务所建筑房地产法律部主任律师冯正元接受采访时说，何小姐与开发商签订的认购书中还有一个明显的陷阱：条款中使用的是“定金”，而不是国家建设部规定的“预订金”。预订金在法律上的解释是预付款，如果主合同没有签，预订金必须退还，但定金不退不还。

　　冯律师拿出一份某房地产开发商的《商品房买卖合同》，封面与记者看到的何小姐所签的合同一模一样，但它并不是建设部颁发的规范性合同文本。开发商把里面的条款改得面目全非后，重新印了一份，只是钉了个建设部合同的封面。

　　冯律师说，建设部的合同并不是房地产交易中强制使用的合同，开发商有权修改合同条款，但是钉上建设部合同的封面，就涉嫌欺骗消费者。

　　冯律师还建议，消费者买房时，最好一次性签订主合同，因为签订认购书就要交纳定金，实际上已经受制于人，“这等于让房地产开发商套住了一个手指。万一出现变故，无法成交，消费者只能忍受断指之痛”。(本报长沙7月17日电)

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