厉育平

　　改革开放以来，房地产作为新兴行业，由小到大，逐步成长为国民经济一个支柱产业。它的发展过程和我国的社会主义市场经济一样，经历过风风雨雨。政策性福利性分房制度的土崩瓦解，标志着房地产全面走向市场，房地产企业从此逐步规范了赛制，纳入了规则竞争。然而，市场是公正的也是无情的。房地产企业兴衰成败，不仅取决于企业资本、品牌和 开发理念，而且，房地产商的经营能力、信息处理能力、操作手段和市场分析把握能力也同样重要，尤其是市场分析能力更是重中之重。在这里，拟就区域房价与泡沫现象及产生原因，略作浅析。

　　区域房价走势平稳，楼市红红火火，是房地产市场健康发展的标志，反之，房价虚火高温、极度膨胀称之为“泡沫”现象，“泡沫”现象产生大致受以下几种影响：

　　1、政策牵制。国家宏观政策可以说是房地产业的“定海针”。如当前经济方针、国家住房制度、户籍制度、金融政策、政治及社会稳定状况，对房价的影响至关重要，也是宏观区分“泡沫”现象的有力参照。

　　2、城市规划。城市规划是房地产市场可持续发展的动力需求，预示着区域房地产市场的消费潜力。一个前瞻性的城市，对城市的中、长期发展都有战略性规划。这个规划将对房价予以牵引指导。良好的定位和规划，是区域房地产市场持续发展的法宝。

　　3、土地控制。政府的土地控制能力直接决定着土地规划、土地发放行为。土地的供应方式是否投标，交易市场是透明还是暗箱操作，市场秩序运作是否规范，决定着政府部门对房地产市场的调控能力，是泡沫产生的直接原因。

　　4、区域经济：正确区别房价是不是泡沫，区域经济状况、社会购买力、民间资本实力不可忽视。区域经济发展水平决定着民间资本实力，民间资金对住宅质量要求及人口基数是支持和繁荣区域房市的有力说明。联合国与世界银行组织对52个不同收入和地理环境的国家所进行的住房调查结果表明，住房价格与户均年收入平均比值为5：1，是商品房价格与市民购买力平衡与否的客观调查。

　　5、楼花炒作。1996年前海南、北海房地产繁荣景象顷刻间灰飞烟灭，就是因为土地和房子被无节制地轮番炒作，使房价背离了市场价格几倍甚至几十倍。因此分析房价是不是泡沫，不得不正视这股“炒房大军”。炒家买房子为了升值，他们不断推高房价，导致房地产市场处于一种“虚火”状态。当市场出现问题时，这种浮夸的繁荣彻底被打碎，到时候，我们也将为此付出惨重的代价。

　　总之，对房产市场的理性分析，是房地产企业家必备的基本功。房地产繁荣是好事，其对国民经济相关行业的拉动是毋庸置疑的；房地产“雪崩”是可怕的，对房地产企业的打击甚至是致命的。我国房地产市场经过多年的培育，取得了长足的发展，全社会上下都应该很好地珍惜这个大好局面。少一些泡沫造势，多一些明珠闪光，让房地产市场健康发展！

　　(作者为大自然房开集团公司董事局主席)

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