上海近两年的二手房房价正以10%左右的幅度上升，预计今年上升的幅度可能还会再高一点。投资二手房，要结合本地区实际，权衡利弊，留有选择空间和余地，有计划地把二手房产作为一种投资和理财渠道。

　　特约作者张立发自上海

　　两年前，家住虹口区的王先生买下一套四川北路大陆新村的三层楼新式里弄房，价格为63万元。王先生将这套二手房经过装修后出租，由于该地段地价上涨，目前这套房子已升值到100万元以上。

　　方女士3年前在徐汇区梅陇地区凌云新村购买了一套一室一厅的二手房居住，由于离工作地点太远，今年6月，她将房子以每月900元的价格出租，自己在徐家汇与人合租一套月租金1200元的两室一厅的房子。这样，方女士不仅节省了每天上下班途中的时间，而且每月的租金还有300元的盈余。

　　类似这样利用房产投资理财的市民，在上海还不少。

　　成为投资热点

　　取消福利分房后，个人购房逐渐成为投资热点。但是新房的价格偏高，即使是贷款买房出租，也会被每月不菲的还款额和物业管理费压得喘不过气来。

　　于是，投资者将目光转向二手房。投资购买一套二手房，不仅每平方米价格比商品房低1/3，而且价位稳定性好，不存在大起大落；只要选好地段、房型，会稳赚不赔，不仅能赢得长期的租金收益，还能赢得房子的产权；当遇到房产价格整体上扬时，可考虑及时上市出售变现以获得更大收益；今后遇到资金急需之时，还可将房子的产权进行抵押贷款。此外，二手房质量好坏易看清，周边配套设施比较完善，居家生活方便，市场需求量大，因而，投资二手房的人日益增多。

　　市场需求量大

　　业内人士介绍，上海近两年的二手房房价正以10%左右的幅度上升，预计今年上升的幅度可能还会再高一点。

　　二手房市场需求的上升，推动了本市房产中介公司的活跃。浦东的浦东南路(东昌路口)，近来就形成了一条二手房中介交易一条街，包括金丰易居、信义房产、中原地产等十几家中介公司先后入驻，吸引了许多市民前往咨询查找二手房信息。据悉，浦东新区二手房的每月交易面积达到10万平方米，去年9月的交易面积达到44.9万平方米，位居全市第一。

　　在二手房市场中，以“小”“旧”居多，大多数房屋的建筑面积在40—80平方米之间，且分布于商业区、较繁华地段附近。选择租住这类房屋的主要有以下几种人：城市外来打工一族、部分在校大学生、尚无经济实力购买新房的青年白领、动迁过渡户和其他流动人口等。只要能满足他们日常的生活起居，在租金上又具有一定的价格优势，二手房是不愁租不出去的。

　　　投资收益颇丰

　　据不完全统计，本市地段较好的二手房，年租金收入一般在房价的6%—8%。楼房设计使用寿命一般为50—70年，按最低使用年限50年计算，年折旧率为2%。扣除折旧因素，年收益率为4%—6%。而投资5年期国债的年利率为3.14%，目前银行5年期定期存款的年利率为2.79%，扣除20%的利息税后实际为2.232%。可见，投资二手房的收益比国债及存款利息都要高。

　　据统计，近几年浦东世纪公园周边楼盘价格涨幅高于全市平均增长速度，达20%左右，部分楼盘甚至更高，获利空间较大。目前，这部分转手交易的二手房价格高出原价1000元/平方米，涨幅为20%。该区域出租收益也相当不错，在售后公房中，全装修两房的月租金为2000元左右，普通中高档房的月租金在5000—6000元左右。

　　房产业人士认为，虽然目前世纪公园周边的房价已经涨得较高，但是随着周边整体配套设施及公共基础设施的不断完善，未来几年还将有一定的上涨空间。

　　操作仍须谨慎

　　虽然二手房的投资利润颇丰，但是投资者在投资操作时切不可盲目跟风。投资二手房，要结合本地区实际，权衡利弊，留有选择空间和余地，有计划地把二手房产作为一种投资和理财渠道。

　　需要注意的是，如果利用贷款投资二手房，在经济上存在一定的风险。选择贷款的月还款额不应超过家庭总月收入的40%，贷款总额占房产总额的50%以下，这样，“负债经营”才不会觉得太累。

  目击者，亲历者，见证者，知情人――《焦点访谈》期待你！