以前房价上涨带给业主的是惊喜，但现在，投资者把购买房产作为一种保值增值的有效手段

　　从某种程度上讲，政府“有形的手”常常成为“加权系数”，放大了快速交通和绿化对区域的提升作用。所以从长远来看，房地产的增值是个必然趋势。

　　记者苗郁发自上海

　　政策利好促使股市大幅飚升，与股市、汇市并重、作为三大理财手段之一的房地产投资市场将何去何从呢？

　　据最新公布的消息，5月份中房上海综合指数为812点，较上月上升10点，升幅为1.3%；其中中房上海住宅指数为767点，较上月上升10点，升幅为1.32%，较去年同期上升85点，升幅达12.5%。普通住宅、别墅、办公楼市场均呈活跃的涨势。从住宅市场看，许多楼盘的后继项目在受到市场追捧的情况下价格有所上扬。如位于浦东六里地区的博爱家园二期最近推出第二批楼盘，比同期的第一批楼盘价格上涨了530元/平方米，涨幅达13.5%。

　　自从1998年以来，上海出台购房契税由政府贴一半，个人所得税可充抵房价，空置房可免缴契税和手续费，外省市人员在沪购买新商品房可申请上海市蓝印户口等政策，以及在银行利率不断下调的刺激下，上海的房地产价格稳健上升，成交价格峰值从1998年的3000元/平方米上涨到2001年的4000元/平方米，近期推出的水景住宅的售价更要比一般住宅平均高出7%至10%。火爆的市场吸引了众多投资者的注意力。

　　保值增值

　　顾先生原是机关干部，1993年邓小平南巡讲话后，他就认定浦东房地产将搭乘中国新一轮改革开放的快车飞涨，著名经济学家吴敬琏和厉以宁之间爆发关于股市走向的争论后，他更是将股市的资金全部投向房地产，果然，浦东地铁沿线房产“井喷”，单价2000多元的楼盘上扬到4000多元。

　　人民币利率连续八次下调，加上征收利息税，目前中国1年期存款名义利率为1.98%，近期的利好消息虽然有利于股市走出低迷，但是证券市场的高风险使很多风险厌恶者望而却步。在这种情况下，从1995年谷底起螺旋式上升的房地产业吸收了大量的社会资金。然而，经过4年的高增长，尤其是在股市高涨的情况下，房地产市场的“牛市”还能支撑多久引起了很多怀疑。

　　对此，记者走访了复旦大学房地产研究中心的华伟副主任，他认为上海的房地产市场是基本健康和理性的，作为一种保值增值的有效手段，房地产投资的发展潜力不容忽视。

　　繁荣背后

　　对于持币代购的消费者而言，最关心的莫过于一片繁荣的房地产市场是否只是个七彩的“泡沫”。专家分析说，这要从房地产投资的增长与中国GDP实际增长的相对值来看。目前，中国的房地产业大多与老百姓的个人住房有关，是靠居民的真实购买力支撑起来的。在世界经济普遍不景气的情况下，房地产业的发展对中国经济去年保持持续增长起了举足轻重的作用。据统计，2001年，房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6至1.2个百分点。两者相加共计1.9到2.5个百分点。其中，57%的购房款来自消费信贷，住房抵押贷款增量占了GDP的2.3%到2.4%。

　　同时，一些开发商也指出，房地产的价值主要由两部分组成：一部分是地价，另一部分是房价。房屋的折旧在所难免，但是由于政府对于绿地、轨道、隧道等的追加投资大大增加了地价中级差地租Ⅱ这一部分，这部分增值大大超过了房屋磨损带来的折旧。这就不难理解随着地铁二号线的开通，沿线房价直线飚升。从某种程度上讲，政府“有形的手”常常成为“加权系数”，放大了快速交通和绿化对区域的提升作用。所以从长远来看，房地产的增值是个必然趋势。

　　而且，上海作为国际化大都市，高素质人口不断涌入，使上海房地产消费的潜力不容忽视。近来，上海以外的人士在沪购房的比例明显上升。上海市房地产交易中心2002年一季度的统计数据显示，上海市外销房预售面积已达55436平方米，较2001年同期上升31.4%。另外，内销房大约有1/3由外地人购买。

　　金融创新

　　然而，对于普通投资者而言，房地产投资的劣势也是显而易见的。投资大，周期长，一套中档商品房也将耗尽一个工薪家庭多年的积蓄，而辅助的金融工具只有数量有限的住房抵押贷款，而且由于房地产投资没有实现证券化，其流通性很差，房地产投资的进入门槛始终很高。

　　同时，业内人士指出，财政政策的调整幅度已经很有限，接下来的货币政策将从利率下手，利率一旦上升，将使住房抵押贷款的优势丧失殆尽。在这种情况下，进行金融工具的创新对于促进房地产投资有很大的作用。

　　金融研究学者指出，房地产信托大有可为，通过集中化专业管理和多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效降低投资风险，取得较高投资回报。中小投资者通过房地产投资信托在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。具有较高投资回报和较低投资风险，是一种比较理想的资本市场投资工具。已经有这样的自然人，以类似于基金的形式进行房地产投资。

　　对于未来房地产市场的走势，专家认为，有与GDP实际增长同步增长的居民消费能力和政府的追加投资作为支撑，即使进行盘整的市场出现暂时下跌，投资者也不必惊慌。从长远来看，中国尤其是上海的房地产市场是健康和乐观的，是理性投资者的又一片乐土。

　　中国住宅需求远未饱和(相关链接)

　　中国房地产业协会会长杨慎日前表示，至少在2010年前中国房地产业不会出现突然衰退。1980年之前的30年全国住房面积增加了7亿平方米，1980年到去年的20多年里就增加了62亿平方米，尽管高速增长，但目前住宅需求离市场饱和还很远。

　　与那些房地产泡沫破灭后经济陷入困境的国家和地区不同，首先，中国房地产业是根据市场需求稳步发展的，从当前的居民住宅状况来看，距离市场饱和还有几年的时间；其次，按照国际标准，发展中国家居民的人均居住面积应达到35平方米以上，但目前中国仅为20平方米左右，要填补这其中15平方米的差距需要5至8年的生长期；第三，国家将继续加大基础建设投资，占到全国固定资产投资23%的房地产业，在国民经济持续稳定发展的大前提下，必将拥有同样的良好前景。

　　中国城镇人均收入正在以每年5～10%的速度增加，手头宽裕了的老百姓自然会把买房乃至二次置业作为自己的重要选择。

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