现场来农行北京分行大厅内办理二手房贷款咨询和具体业务的客户不断，忙得银行合作方--广盛律师事务所的律师助理人数由2人增至4人，可仍显人力不足，这一结果大大超出了农行的预料。是什么原因产生如此大的变化呢？对此分行个人金融业务部的付鹏经理与笔者一起作了分析。

　　首先是政策的进一步宽松

　　自2000年初开放二手房市场以来，国家和北京市房土局相继颁布了一系列的政策法规，而这些法规在具体实施中所出现的问题又都作了针对性的补充和修改。比如今年取消了房屋买卖手续费，去年调整了4‰的契税规定，即：所购房屋面积超过120?以上部分计收4‰，同拆迁政策等方面也先后出台了能？积极的促进了二手房市场的繁荣和稳定。

　　其次是客户贷款意识增强。

　　花明天的钱办今天的事这种贷款理念也越来越深入人心。农行是从2000年初开始受理二手房贷款的，当时一个月的时间也没做成一笔，到是充当了好的二手房贷款宣传员的角色。当时客户一听二手房贷款的名词，最多的反应是：什么？二手房也能贷款，真不错！现在，大部分买二手房的客户所选择的付款方式为现金支付2/3，余下的1/3用贷款的形式支付。

　　再次是贷款时间的缩短。

　　最初农行的二手房贷款程序有：1填申请书、交资料2初审、评估3审批、开帐户、存首付、签承诺书4签合同、办公证、过户、保险、抵押登记等5放款。由于当时银行对二手房贷款业务处于摸索试验阶段，不熟悉，所以全套流程办下来要3-4个月。这个时间太长，几乎没人能够忍受。时间长也不全是银行的问题，这与房土局工作效率高低、中介敬业程度、客户的配合也有很大关系。当时各方面的问题很多，出现不少纠纷，使客户对二手房贷款由感兴趣变成了敬而远之。现在，银行已作到贷款和过户同步，只要作了阶段性担保，在拿到契约的时候就能放款，基本上放款过程在一个月内就能完成，大大节省了时间，提高了交易的成功率。

　　最后是服务效率的提高。

　　从银行内部提高二手房贷款的效率是有限的。因为银行要考虑风险因素，所以贷款的步骤不能少，只能从提高对贷款各步骤的认识，协调、调整各相关服务单位入手。经过尽两年的二手房交易实践，各区房土局交易科都有了很大的变化，在人员业务素质、场所完善集中、过户流程简化、服务意识等方面都有实质的进步、提高。中介公司之间完全是市场竞争、淘汰的关系，相互争得非常激烈，服务水平和业务水平也是竞争的重要部分，现在，规模较大、业务经验丰富的中介已能够运用技巧处理、满足客户在购房过程的各种要求。同样，其它服务机构：

　　评估、保险等部门的服务水平也有不同程度的提高。

　　二手房贷款确实是热了!现在已不止农行一家在作，建行、商行、工行也纷纷加入其中。各行的工作重点、工作形式有所不同。建行办手续不对个人，只对中介。商行刚刚介入，较为活跃，不仅开展传统业务，而且积极加入拍卖行列。工行目前只在个别的区县开展较好。二手房贷款现存的问题主要有两点，1整个市场还没有像上海那样旺起来，以农行为例：去年的二手房贷款额只占商品房贷款额的一成多点，其它行更低。这是造成二手房贷款系统不成熟的主要原因。2银行之间缺乏沟通，各作各的、互不来往。这样不利于行业进步，不利于服务水平的提高。

　　二手房公积金贷款是二手房贷款的重要组成部分。公积金贷款是政策性贷款，利率、年限、额度等方面比商贷有优势，所以是客户的贷款首选。2001年8月以前门槛低，客户纷纷参与，一度造成放贷过量。门槛提高以后，放贷量大为减少，尤其是二手房受门槛提高、时间延长的影响，几乎是半停顿状态。现在公积金管理已出台了政策，理顺了关系，成立了担保中心。这些举动有利于公积金贷款的健康发展。但二手房公积金贷款做的很不够，目前担保中心只和一家中介签了合同，由于没有竞争，收费太高。

　　目前北京的二手房贷款业务虽然在银行中量很少，但是不远的将来必然会成为重要的组成部分，这是业内人士的共识。

　　(张文坚)

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