本报记者王海坤

　　6月25日，一个为地产业界瞩目的日子，一个与“土地事件”充分链接的雨天。

　　上午10时，鼓楼左近的北京市土地交易市场(土地整理储备中心)，人们不顾绵绵细雨蜂拥而至，使原本有些狭窄的一条小巷略显拥堵。因为今天是第12个全国土地日；更因为这 里正要拉开“北京西红门经济适用房项目暨国有土地使用权出让招标”的帷幕。

　　由于招标现场略显狭窄，一群为数不少的媒体记者齐聚于现场一端就显得格外扎眼，他们脸上带着共同的表情——期待投标“明星”的出现。终于在人群哗动四次之后，四家投标明星亮相现场，有人不禁诧异，购买标书的商家有近30家，何以又只有四家投标？这很容易让人联想到此前北京市举办过的另两次土地招标，一场是在2000年，作为土地出让方式的一种尝试，却不幸以流标告终；另一场是在今年的2月28日，即北京市土地交易市场正式挂牌的当天，对所谓的一块“旺地”进行拍卖，也是仅有四家地产商投标，最终被外地企业广州富力地产股份有限公司夺标。

　　当然，本次招标显然有前两次做铺垫，又是在被业界高度重视的5号文件(“京政发?2002?5号”标志着北京市即将停止以协议方式出让经营性项目用地很快会成为事实)及国土资源部发布第11号令(为土地使用权的公开交易订立了一个细则)出台后。本次招标中，北京市土地整理储备中心(简称“中心”)规定采取一种创新形式——经济适用房用地和经营性用地捆绑式招标方式，即不仅将投标总价款定出为17.65亿元，同时规定了经济适用房房价的最高限价为2600元每平方米，在此基础上，商家可以在中标的土地上同时开发经济适用房和商品房。

　　然而就是在这样的创新形式下，参与投标的四家企业，仅有一家是北京本地企业，其余三家均为外地企业，甚至有一家为“湖南电广传媒有限公司”，属房地产业外企业。在投标的经济适用房房价的角逐中，三家企业的低房价引来现场的阵阵唏嘘，最低房价竟然为2228元每平方米。记者就此问题请教前来观战的一位地产商，该地产商表示，就常规估算，该房价在2400元每平方米基本上处于该项目的收支平衡点，低于2400这个数字是建一平方米亏一平方米，2228这个数字不知是怎么核算出来的，难以想象这样的价格能保证工程质量？北京“土地爷”终结“地产黑幕”？

　　自从2001年4月，北京国土房地局正式成立土地整理储备中心以来，明眼人早已看出其中的政策倾斜点——政府将全面掌控土地的一级市场。土地整理储备中心将成为名副其实的国有土地唯一的批发商。于是有媒体大张旗鼓地给它加上了一个名号——北京“土地爷”！轰轰烈烈出世的北京“土地爷”在各种政策和言论的烘托下显然身肩着终结“协议出让土地时代”的“地产黑幕”的重任，至少政府对此有着强烈的愿望。

　　这从6月25日在土地使用权招标现场，国土资源部副部长李元的即席讲话中可窥豹一斑。李元表示，目前以招标出让国有土地使用权的方式，不仅可以从土地资源这种源头上防治腐败，又利于降低不合理的房价。因为过去一些人通过特殊“关系”低价得到土地，经多次转让赚取暴利，最终的开发商会将巨大的获地成本加在销售房价上。政府垄断土地一级市场就是要试图改善此类状况。

　　然而，近期为业内人士关注的两次土地招标现状足以说明事情并非那么简单。据业界人士讲，2月28日对所谓的“旺地”之一广渠门外东五厂总计48公顷的国有土地进行的拍卖，结果出人意料，买标书者众多，投标者寥寥，仅有四家房地产商，而且北京本地企业两家，外省两家，最后以31.5889亿的价格被外地企业广州富力地产股份有限公司夺标而去，业界对这样的结果质疑频频。如果说2000年的流标事件源于当时协议拿地盛行且成本低廉，不必走这种新形势获取土地，那么这次何以出现这样的结果？当然有人认为标的未知是一个重要的原因，更多的商家则质疑评标过程——当招标只是公布积分程序，评标准则及评标过程都采取封闭式时，外界自然会对竞标的结果一头雾水。

　　记者问及评标标准及评标过程时，该“中心”的一位负责人明确表示，这一切均属于保密范畴，整个评标过程都是封闭式秘密进行的，即使中标结果出现以后，评标过程仍然不会公诸于众；而参与投标的商家也向记者表示，“中心”只向投标企业公布了积分程序。记者就今后如何增强土地交易过程中的“阳光作业”的具体措施提问北京国土房地局政策法规处的一位负责人，得到的回答仍然是目前还没有更多更好的措施。显然，目前的招标并没有相应的监督体系作支撑，如何确保土地交易的公正、透明呢？仅仅是游戏规则在变

　　从单一的协议出让土地方式到招标、拍卖、协议三种方式并存，有权威人士评价，虽然这期间走过了近十年的漫漫长路，但现在它的宣传意义似乎大于其在规则上的实际价值——“巨变”只是游戏规则的改变。

　　因为“巨变”后的土地交易并不意味着土地交易价格会必然走低。正像房地产界明星级人物任志强所指出的，自从政府下了文件要求土地公开拍卖，土地价格都比原价平均增长了30%，这增加部分必然会转嫁到市场上，开发商是不会受损的，消费者才是最终的高成本买单者。

　　从土地交易本身来讲，原有的“地产黑幕”不仅没有被终结——协议出让土地方式仍在进行，且近期内不可能完全取缔，未来更是有打开的口子；新的“地产黑幕”很有可能正在酝酿之中——招标、拍卖均没有相应的监督体系作支撑。而新的游戏规则的倾斜点——政府成为惟一的土地供应商，又使政府机构的各种举措沾有垄断土地市场之嫌。这可从发起“第二次土地革命”的深圳的前车之鉴中获取某种启示。

　　2001年3月，深圳出台了我国第一部土地有形市场管理的地方性法规《深圳土地交易市场管理规定》，这就是被业界视为权威的“第100号政府令”，该令的核心是“每一寸土地转让都进入市场”，以此曾被一些人吹捧为“第二次土地革命”。但商家们反映的实际情形却是由法定图则委员会(专门做城市规划的一个机构)和各种程序限定的土地交易使得地产商们拿地更加困难，政府能决定卖哪一块地、什么时候卖、底价多少，这一块地的用途和容积率也事先法定了，但究竟会卖给谁、什么价钱卖这两点却无从规范，因而也最受诟病。然而，在现行的游戏规则下，这就是政府的权力。

　　此外，政府的另一个声音始终是：土地出让制度的变革是个循序渐进的过程。但是拍卖招标与协议出让这两种方式并存，其结果只能是让拍卖招标这种更市场化的方式似乎永远看不到真正出头的日子。

　　“协议出让时代”隐存的“地产黑幕”被认同为房地产暴利产生的核心，也正由此，北京的房地产界从1993年至1997年被公认为在一个房地产的“暴利时代”中运行，1998年以后，这样的呼声渐渐走低，有人认为房地产已然进入“微利时代”。然而2000年以后，来自业界的各种声音开始质疑所谓的“微利时代”，尤其是两个概念的支撑——“奥运”和“入世”无疑为房地产业仍运行于“暴利时代”提供了依据。

　　在此最为恐惧的是那些中小开发商，因为当靠旧有的关系拿地一去不复返，资金的实力将会在新的游戏规则中占据主要地位，正如本次招标中出现的“湖南电广传媒”，该公司并没有房地产板块，更没有房地产一级或二级资质，然而凭靠资金实力就可以参与竞争。如果“后协议出让时代”不能终结“地产黑幕”，那么没有解决实质问题的新游戏规则也许带来的只能是不同的暴利奶酪和分配格局。

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