深圳同致地产顾问集团公司 中山大学岭南学院房地产咨询研究中心

　　调查背景

　　2002年5月1日，深圳市秋季房地产交易会在高交馆拉开帷幕，会上云集了众多房地产开发商和中介机构，大量精品住宅令人耳目一新，吸引了无数假日休闲的消费者。深圳市同 致地产集团公司不失时机，与中山大学岭南学院房地产咨询研究中心，利用这次机会对深圳市住宅消费者的情况、住宅需求结构、购买能力及对房地产业的态度进行了一次问卷市场调查，以期能够更好地把握深圳市目前房地产住宅市场的需求状况，为深圳市的住宅开发和政策制定提供一个较好的市场依据。

　　本次问卷调查共发放了562份问卷，回收有效问卷544份，其中调查对象符合要求的共417份，占78%。符合本次分析要求的调查对象年龄在25～65岁之间，有意向在未来两年之内在深圳购买商品房并且有一定购买能力，是家庭购买的主要决策者。

　　我们将被调查者的家庭收入分为5个层次，由于家庭年收入在20，000元以下的家庭基本不具备购房能力，因此不在本次调查分析范围内。按房价收入比低于6：1的家庭为中等收入以上家庭，从调查结果来看，中等收入和中上等收入的家庭大约占48%。

　　主要客户：年轻人与中等收入人群

　　从调查结果来看，深圳市未来几年的购房者中，大约一半是在26至30岁之间，四分之一是31至35岁之间的消费者。

　　从调查结果来看，深圳市未来几年的购房者中，大约一半是在26至30岁之间，四分之一是31至35岁之间的消费者。这部分人群是深圳市住宅市场未来几年的主要客户。

　　家庭年收入在8万元以上的家庭大约占48%。这部分中等及中等以上收入的家庭成为商品住宅的主要购买者，房地产项目开发需要针对对这部分消费者的需求结构、偏好进行仔细研究，合理定位，才能取得成功。

　　区域选择：福田与南山具有绝对优势

　　绝大部分的消费者在选择未来购房区域时都选择福田区和南山区。尤其是福田区，有239个被访者都计划在福田区购房，占总调查对象的57%，表明福田区作为城市中心区的地位已得到认可。

　　深圳市房地产西进已得到房地产开发商和消费者的一致认同，绝大部分的消费者在选择未来购房区域时都选择福田区和南山区。尤其是福田区，有239个被访者都计划在福田区购房，占总调查对象的57%，表明福田区作为城市中心区的地位已得到认可。在被访者中有47人同时选择南山区和福田区，说明这两个区域的住宅具有较强的替代型。

　　购房影响因素：环境与价格居首

　　在消费者考虑的众多因素中，周边自然景观、价格、小区内园林景观、与工作地点距离及交通方便程度、以及户型是消费者最关注的五个因素。

　　随着房地产市场的发展，消费者也越来越成熟，在购房时考虑到的因素越来越多。在消费者考虑的众多因素中，周边自然景观、价格、小区内园林景观、与工作地点距离及交通方便程度、以及户型是消费者最关注的五个因素。周边自然景观是消费者最为关注的因素，有65.9%的消费者提到这一因素；其次是价格，有52.3%的消费者考虑到这一因素。从消费者关注的因素来看，消费者对住房的需求逐渐转向要求提高生活环境质量，贴近自然，要求更加舒适的居住条件。在其他消费者提出的因素中还有诸如物业管理、配套设施等。

　　户型及面积：三房户和中小面积是主要需求

　　消费者需求最大的户型仍然是三房户两厅两卫，占42%，其次是两房户两厅一卫，占11%。

　　消费者对户型及面积的要求是我们此次问卷调查的一个重点。根据问卷调查，消费者需求最大的户型仍然是三房户两厅两卫，占42%，其次是两房户两厅一卫，占11%，三房户两厅一卫，占10%，四房户两厅两卫，占9%。

　　经统计分析，家庭结构和户型选择有关联。三口之家和两口之家都倾向选择三房户两厅两卫。但是随着城市的发展，这种家庭结构也会发生变化，因此房地产开发须关注家庭结构的变化，不断调整户型比例，适应市场需求。

　　从被访者对建筑面积的选择来看，在30～200平方米之间，相对集中在80平方米、90平方米、100平方米和120平方米左右，对大面积单位的需求则集中在150平方米左右。不同收入人群对住房面积的需求差别有显著意义，随着收入的增高，人们对面积的需求有不断增高的趋势。不同年龄段人群对住房面积的需求差别也较大。对住房面积需求最大的是44～45年龄段的人群，这部分人群已有一定的经济基础，通过换房寻求更好的居住条件，常常是一步到位。而因为经济基础薄弱，事业处于开始阶段以及家庭人口等原因，年龄较小的人群对住房面积的需求最小。因此在房屋开发和销售过程中，必须针对当地的居民收入水平和不同年龄段人群的特点进行策划，通过市场细分，有针对性地开发适合不同人群需求的住房。功能间面积：需求多样化随着收入的增加，人们开始要求提高生活的质量，对住宅功能的要求也越来越全面。房地产开发商为满足消费者的要求，也在不断探索在有限的住宅空间内更好地满足对功能的要求，提供一个舒适的生活环境。那么消费者对各功能间的面积又是如何要求呢？

　　客厅面积

　　从被访者的选择来看选择20～30平方米的人数最多，占35%，其次分别是15～20平方米，占26%，30～40平方米，占23%，选择40平方米以上大客厅的也有相当比例，占14%。

　　餐厅面积

　　接近一半的人选择10～20平方米的餐厅，其次是10平方米以下的餐厅，有30%的人选择。另外有14%的人选择15～20平方米的餐厅，选择20以上平方米餐厅的人很少，只有7%。

　　厨房面积

　　68%的人选择5～10平方米的厨房，有18%的人选择10～15平方米的厨房。在现代生活中，厨房的作用

　　和地位已大大减弱，不同户型和面积的住宅对厨房的面积要求差别不大，只要满足一定的功能即可。

　　卫生间面积

　　从卫生间面积的选择来看，绝大多数的人选择3～6平方米的卫生间，占61%；27%的人选择6～10平方米的卫生间；选择3平方米以下和10平方米以上卫生间的人数都较少。

　　主卧室面积

　　当前的住宅开发中，对主卧室的设计越来越重视，主卧室卫生间、阳台、衣帽间等都成为需求者关注的地方，那么主卧室的面积大小应该如何选择呢？从调查结果看，选择前三位的分别是15～20平方米，10～15平方米，20～30平方米，分别占36%，27%，26%。在选择双卫的人群中，60%的人选择3～6平方米的主卧卫生间，24%的人选择6～10平方米的主卧卫生间。

　　消费者对房价的承受能力：单价4000～5000元／平方米

　　消费者能够承受的总价集中在30～40万和40～60万两个区域内，分别占调查人数的31%和29%。

　　为了了解消费者对现今住宅价格的承受能力，我们对消费者能承受的套房总价和单价进行了调查。消费者能够承受的总价集中在30～40万和40～60万两个区域内，分别占调查人数的31%和29%，选择30万以下的占17%，能承受60～80万元总价的占14%，有8%的人选择80～120万元，能承受120万元以上的略微超过1%。

　　从消费者对能承受单价的选择来看，与总价的选择分布类似，选择最多的是4000～5000元／平方米，占29%，其次是5000～6000元／平方米，占26%。选择3000～4000元／平方米的占23%，选择3000元／平方米以下的占11%，6000～8000元／平方米占9%，能承受8000元／平方米以上房价的为2%。通过分析消费者能承受的套房总价和家庭年收入，表明消费者能够承受的套房总价和单价主要与其家庭年收入有关。消费者家庭实际收入反映了消费者的实际承受能力，而消费者可承受的套房总价和单价则反映了消费者的心理承受能力和对房价的期望。从分析结果来看，消费者的实际承受能力和心理承受能力存在关联，但人们的实际承受能力和心理承受能力还是有一定距离的，故在制定房屋价格时应考虑这个差异。

　　消费者主要楼盘信息渠道：报纸与电视

　　根据调查，报纸是人们第一次了解楼盘信息最主要的媒介，有60%的人是通过报纸第一次了解到楼盘信息。

　　为了使消费者了解楼盘信息，开发商可谓想尽了办法：报纸、电视、杂志、各种户外广告、印刷精美的楼书以及网络等工具都被用到。那么消费者究竟通过何种渠道第一次了解到楼盘信息呢？根据调查，报纸是人们第一次了解楼盘信息最主要的媒介，有60%的人是通过报纸第一次了解到楼盘信息。电视占第二位，有26%的人提及；户外广告则占第三位，有23%的提及率。通过楼书第一次了解楼盘的占则占16%。另外也有一些人是在展会第一次接触到楼盘。消费者对房地产业评价：硬件好于软件

　　从消费者对房地产业的评价来看，广告的可信度、物业管理以及房产证办理等是消费者不满意的主要问题，比较满意的是城市规划，小区园林和建筑外观，分别有76.2%，79.6%，75.9%的人认为好或者很好。调查表明，消费者对于硬件设施的满意程度较高，不满意的地方主要是在服务等软件方面。服务落后一直是房地产开发业的软肋，房地产开发商要提高水平，增强竞争力，就必须从提高服务质量方面着手，创出品牌。同时政府部门也需要立法管理，加强对中介行业的规范，提高办事效率。

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