本报记者张晓晖

　　尽管在今年4月底，广州市政府的首次房地产用地拍卖遭遇寒流，但从今年前5个月广州房地产投资情况来看，却保持了相当的增长，而商品房在前5个月的销售却不够理想。

　　据广州市官方新近发布的统计资料显示，广州市房地产开发1—5月累计完成投资126. 77亿元，同比增长13.3%，比1—4月累计增幅提高了7.8%；但从商品房销售来看，1—5月累计的商品房实际销售(交楼)面积为137.09万平方米，实际销售(交楼)合同金额为55.95亿元，分别比上年同期下降14.6%和24%；在商品房预售方面，1—5月累计预售面积和预售合同金额则分别下降1.1%和3.5%。有关专家分析指出，这一现象预示着广州房地产进入了调整期。

　　广州房地产告别暴利

　　导致广州房地产出现目前的这种状况，原因是多方面的。其中一个重要的原因是，政府加大了土地有形市场建设，规范房地产用地，加大了先前协议出让土地、在规定期限内没有开发的回收力度。

　　广州在1998年之前曾经以协议出让的方式出让了大量的土地，据记者了解，到今年10月前，政府会收回大约100平方公里的土地。这些被房地产开发商圈起来的土地，一部分因为资金实力的原因而未能开发，另一部分则筹集了资金抢时间开发，或者通过“地下市场”交易转让给其他开发商开发，这就无形之中成了支撑广州市房地产1—5月13.3%的增长的原因之一。

　　此外，在今年的一季度，广州市一度疲软的写字楼市场，在多年的沉寂之后再度出现求大于供的现象，租售价格平均比上年同期增长近两成，天河及东山两个传统商务区，甲级写字楼出租率接近100%。有关分析认为，写字楼市场的复苏无疑与中国加入世贸组织、跨国公司纷纷落户广州有着一定的原因。

　　受写字楼市场复苏的大气候影响，甚至出现了烂尾楼被资本热捧的局面。今年5月以来，在跨国公司扎堆效应明显的天河区，几处烂尾楼先后被收购。连广州最大的烂尾楼———目前债权登记超过10亿的中诚广场也被地产巨头保利集团相中，意欲收购盘活。

　　就连今年4月25日广州市政府的首次拍卖出去的两块地，也是写字楼的房地产用地，流拍的3块都是商品房用地。透过广州市今年的首次土地出让拍卖会，广州市国土副局长谢晓丹分析说，出现这样的场面主要原因是政府加强了监管，加强了对土地市场的管理和规范，由此房地产业进入门槛增高，暴利时代的结束，微利时代的来临。

　　在今年的“五一”黄金周期间，广州市卖得最火的几大楼盘如“凤凰城”之类的知名楼盘，开发商曾经透露，销售量是增长了，但利润却下降了不少。

　　在此情况下，出现了广东地产商纷纷北上趋势，珠江投资、合生创展、中华广场、广州富力等地产巨头先后挥师京城，以雄厚的资金和先进的物业管理给当地开发商造成了相当的冲击。

　　市场需要什么

　　在开发商利润空间下降的同时，市场对商品房的开发又提出了新的要求。据专家分析，广州市房产销售下降这一现象的出现，并非是市民购房意欲不强，而是眼下商品房价并未合乎购房者心中的理想价格。

　　据广州市统计局万户居民调查网近日公布的调查资料表明，一万户被调查家庭中有692户计划买房，而这692户家庭中超过八成计划购买每平方米4500元以下的中低档房屋。从购房总价来看，上述家庭平均每户为31.1万元，其中，选择21万元到30万元之间的家庭最多，占28.6%，另有25.4%的家庭选择总房价11万—20万元，只有8.6%的家庭选择总价超过50万元的房屋。

　　在投资增长、新开工楼盘猛增，购买下降的情况下，房屋空置率上升一度被业内人士担忧，但从整个广州房地产行业的前景来看，有分析认为，目前出现的空置房问题值得关注，但还处于允许范围内。

　　据调查，没有买房计划的家庭，原因是多方面的。除了接近五成的家庭属于满足于现住房外，主要的障碍来自房价。其中，有超过三成被访者表示房价太高，有一成多的家庭认为支付首期费用有困难、保证不了月供款。

　　一些专家认为，“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价钱”。从目前情况看，新房和二手房价钱差距缩小，炒作已不太现实，居民住房消费大部分也是自用，普通市民特别是中低收入者买房仍不轻松，如果市民的住房消费启动不起来，房地产业就很难实现良性循环。

　　从整个广东的房地产形势来看，广东房地产投资仍然保持着高速增长的态势，增长33.1%，而广东同期的全社会固定资产投资的增长是14.9%，房地产投资是今年广东各类投资中增长速度最快的。由于房地产开发投资维持高幅度增长，而商品房销售却并不理想，增幅明显下降。专家认为，销售的不景气预示房地产投资将进入一个调整时期。

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