本报记者 傅旭明

　　近日,北京九力营销顾问公司进行了“2002年北京消费者购房需求研究”的市场调查。此次调查从北京市总体购房者的角度对购房者的需求进行了详细的研究，同时还根据消费者购房的区位选择意向，对各区位潜在购房者的人群特征和购房需求特点进行了细分研究。

　　5000元以下的住房是主流需求

　　调查表明，当被问及“您准备购买什么价位的住房”时，83.5%的被访者回答准备购买价位在5000元/平方米以下的住房。其中准备购买4001元-5000元/平方米住房的购房者占23.2%，准备购买3001-4000元/平方米住房的购房者占32.3%，准备购买2001-3000元/平方米住房的购房者占20.5%，准备购买2000元/平方米以下住房的购房者占7.5%。而选择6000-8000元/平方米住房的购房者比例为5%，选择价位在8000-10000元/平方米和10000元/平方米以上的比例更小，仅为1%和0.6%。这说明今年绝大多数购房者的有效需求还是集中在中低价位住房上。

　　在2002年北京春季房展会上，现场几个低价位楼盘认购时的火爆场面也从另一方面揭示了今年房地产市场中，能满足绝大多数普通消费者需求的中低价位楼盘仍将持续热销，而所谓“北京房地产市场供大于需求”的说法，实际上更多地指的是那些超出大多数消费者承受能力的高价位楼盘项目。

　　选择不同价位商品房的购房者的单价水平比例：2000元及以下7.5%,2001-3000元20.5%,3001～4000元32.3%, 4001～5000元23.2%,5001～6000元10.0%,6001～8000元5.0%，8001～10000元1.0%, 10001元及以上0.6%。

　　紧凑型的二、三居室是首选

　　对于每一个开发商来讲，各种面积的户型应该占到整个楼盘多少比例是一个非常重要的决策问题，户型面积是否符合所定位的潜在购房群体的需求，将在相当程度上决定了开盘后项目的销售状况。

　　近年来北京市场许多项目的小户型的销售状况一直不错，本次房展会某项目开盘的18平米的SOLO小户型，也是一开盘就被定购一空。曾赴深、沪等地考察过的人士均反映，北京的户型偏大，总价偏高。

　　据业内人士分析，北京居民对居室面积的选择趋于理性，选择50至70平方米的小户型，一般是用作投资或作为年轻人的过渡用房。居民买房时首选二、三居室，特别是紧凑型的，其中二居室又最受买房人欢迎，可见二、三居室仍然是房地产市场的主流产品，这可能与居民购房超前意识有关。

　　九力公司的调查也表明，目前北京的购房者总体中，110平米以下的中小户型是多数消费者准备购买的房屋面积。其中50～70m2、71～80m2、81～90m2、91～100m2和101～110m2的购房者比例分别是11.9%、18.7%、14.9%、19.5%和15.2%。

　　对于具体项目来说，因地理区位、家庭结构和购买力等因素的不同，该项目所定位的细分群体的面积需求会与总体需求呈现出一定的差别，因此具体户型面积配比比例要根据潜在群体进行进一步分析。

　　从具体户型选择上看，高达66.3%的购房者考虑购买二居室，有25.6%的购房者考虑购买三居室，有6.4%的购房者考虑购买一居室，选择四居室及以上比例较小，仅是1.7%。

　　期房最不受欢迎

　　期房销售，对于购房者来说可能会带来一定的价格优惠，而对开发商来讲则可以解决一部分资金压力，因此期房销售是目前的房地产销售中非常常见的销售方式。但是近两年因购买期房而带来的纠纷屡屡发生，今年的3.15晚会上北京某售楼代表也走向台前自揭期房销售的陷阱，期房销售日益受到了消费者的怀疑。

　　调查显示，现房已经成为居民的购房首选，希望购买现房的购房者比例高达62.6%，其次是准现房，为24.8%，而选择期房的比例最小，只有12.6%。

　　东部北部区位是热点

　　随着北京市城市总体规划的实行，各城区都加快建设的步伐，这促使越来越多的人开始选择不同的区域，但总体上讲，多数人仍然以朝阳和海淀为理想的居住地点，这不仅是因为两个区的自然地理优势，更因为CBD商圈、申办奥运和中关村科技园的带动，人们开始注重住所周边商业氛围和良好的人文环境。并且现在人们在选择住所时，环线的概念正在逐渐淡化，因为现在人们衡量居住地距工作地点的远近不再以“空间距离”为标准，而是以“时间距离”为准绳。

　　从地理区位上讲，东部和北部依旧是居民热衷的区位。有意向在东部购房的消费者比例最高，达45.3%，有意向在北部购房的消费者比例是40.7%。考虑在西部买房子的消费者(西二环以西)比例为14.8%左右，而在南城买房子的消费者(包括南二环至南四环之间)比例为15.8%。

　　调查所列出的35个房地产项目比较集中的区域中，通州地区因受八通线建设和CBD规划的利好影响，加上目前较低的价位，从而最受购房者关注。统计表明，有8.7%的被访者表示准备考虑在通州购买住房，是选择率最高的区域。

　　另外选择率相对较多的地区还包括：京通快速路及朝阳路沿线、亚北地区、劲松和潘家园附近、亚运村和燕莎及朝阳公园附近。购房意向比较集中的几个区域，通州地区8.8%，京通快速路及朝阳路沿线7.7%，亚运村以北地区7.5%，劲松和潘家园附近7.4%，亚运村6.4%，燕莎及朝阳公园附近6.2%，中关村及苏州桥地区5.5%，清河及西三旗区域5.5%。

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