从目前我国房地产市场供需状况来看，随着市场的日趋完善，商品房屋的销售率，即当年销售面积占竣工面积的比例有所上升，但商品住宅销售率并没有随着住宅自有率的提高呈上升态势，而是略有下降。截至2001年底，全国共有9000多万平方米空置的商品房屋，其中商品住宅的积压为6000多万平方米，占总量的75%。尽管空置房的存在有其合理性，如销售的时间、信息的不对称都会导致房屋的闲置。合理的空置虽有调节供求的机能，但是空置量过大会增加开发企业的资金成本，更意味着居民购买力不足。我们不能不看到，在商品住宅面 积大量积压的同时，全国城镇中仍然有300多万的住房困难户，1.5亿平方米的危房需要重建改造，在江苏、湖北、北京、上海和重庆等省、市的危房超过1000万平方米。造成这种供需矛盾的原因尽管是多方面的，但是，在一个时期偏重于投资规模(尽管这也是十分必要的)，而忽视其投资结构、产品结构的合理性，乃至造成投资的失误，是重要原因之一。

　　从政策层面上分析，启动经济适用房政策动机是好的，但是过分强调以“经济适用房”为重点，有碍住宅产业按市场需求积极创新，并实现投资的多元化、产品的多样化。加之在实施中缺少具体的可操作的措施，如经济适用房的建筑面积过大、标准过高，抬高了单元房的总体价格；有些城市经济适用房在价格上与商品房不相上下，但是地段、环境、设施、产权形式、服务、上市交易却远不如商品房，从而抑制了居民的购买欲望。

　　进一步用现代投资理论去分析，我们可以发现任何投资均须以市场需求为导向，注重市场细分和投资的多样化，普通住宅市场和经济适用房的开发也不例外。因为，不同的消费者受制于不同收入水平、家庭规模和消费水平，会对住宅有多样化的需求。何况住宅是老百姓一生最大的投资消费，对此慎之又慎，实属人之常情。那么，我们的房地产开发企业在瞄准住宅这个大市场时，是否了解消费者，有选择地确定了自己的“子市场”，并以此来确定自己的投资结构、产品种类？在潜力巨大的住宅市场上，当前是急需开发中、高档房，还是普通住宅？户型结构是以二居室型为主，还是三居、多居室为主？单元面积是80、100平方米，还是多多益善？各类市场的份额有多大？不对市场进行细分，不在住宅产品的种类、档次、质量上下功夫，盲目跟着感觉走，甚至一窝蜂地上同一产品，就不可避免地导致商品住宅的积压。

　　所以，在房地产市场竞争愈演愈烈的今天，优化住宅业投资结构、产品结构，提高投资效益，对抑制泡沫经济，降低不良贷款和金融风险都将产生不可低估的影响。(汪利娜)

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