眼下，一座座的商品住宅小区拔地而起，成为了京城亮丽的风景线。然而很多消费者在欢天喜地地搬入新居以后，却不约而同地遭遇了物业管理方面的尴尬。据一项调查表明，在与购房有关的问题中，消费者最担心的也是最关心的问题是物业管理服务问题，其不满意度高达90%。

　　而近期北京接连发生鹏润家园、天通苑、银枫家园等多起纠纷，更可以看出“积怨甚 深”的物业公司和业主之间已经扯下了温情脉脉的面纱，矛盾冲突进一步激化。

　　冰冻三尺，非一日之寒

　　据了解，业主对物业管理的不满意主要集中在两个方面：一是住宅区的安全责任程度不够；二是物业公司擅自巧立名目，要求缴纳额外费用。天通苑的一位姓陈的业主在接受记者采访时说：“物业公司拿的是我们小业主的钱，但是他们不仅没和我们站在同一条战线，反而和我们对立起来，甚至动手打人。这实在是太令人寒心了。”业主和物业公司本来应是服务与被服务的关系，业主是主体，而物业公司实质上行使的是“大管家”的职能。而如今，是什么原因导致“主人”对“管家”怨声载道，二者关系剑拔弩张呢？

　　“这个问题的主要责任还是在物业公司”，朝阳园物业管理委员会的舒可心先生在回答记者提问时这样说道，“现在物业公司一般沿袭着政府房管局的模式，加之又是被发展商请过来的，于是有点‘有恃无恐’的意味，难免在管理中超出物业管理公约赋予的权利。”虽然有时侯物业公司这方确实是出于好心，想要把好小区的安全关，但往往由于方式手段运用不恰当，而酿成了和业主之间的矛盾冲突。作为矛盾的另一方，部分业主认为，在合同签定以后，自己已经是住宅小区物业所有权的主体了，难免也会滋生一些“权利扩大化”的思想。纵观近期几起物业纠纷案例，我们不难发现事件的导火索都是业主。在这样的背景下，物业公司和业主的矛盾升级也就不是偶然的了。

　　除此以外，物业纠纷产生的另一个很重要的原因就是前期开发的问题。北京市房管局物业管理处刘刚处长认为，很多物业纠纷都不是单纯的物业管理问题，而是由开发商和业主之间的矛盾引起的。如一些业主反映的绿地培植、小区内道路铺设、公共设施建造等问题并非物业管理的事情，相当多是开发商遗留下来的。这时物业公司就成了无辜的替罪羊。然而根据一项调查，我国有70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系，所以物业公司一般很难洗脱“和开发商一个鼻孔出气”的嫌疑，其作为挡箭牌的尴尬处境也是不言而喻的。

　　剪断物业和房地产

　　母公司之间的脐带

　　按照一般惯例，住宅区交付使用且入住率达到50%以上，房地产地方行政部门应会同开发商与业主协商及时召开第一次业主大会，制定并通过业主管理委员会章程，选举产生业主管理委员会。这是业主和物业管理公司沟通合作所迈出的第一步。

　　那么从业主的角度来说，小区的物业管理究竟应该怎样管？根据一项社会调查，15%的被访者表示希望邀请著名物业管理公司管理，在管理的过程中真正引用物业管理中的一些先进经验和理念；49%的被访者表示希望采取业主自营式的管理办法，即住宅小区的物业管理既不由房地产开发公司，也不专门聘请物业管理公司负责，而是由业主委员会组织管理。有关专家认为，“业主管理委员会＋物业公司”的管理模式是未来我国小区物业管理的发展趋势。

　　建设部曾明令规定，凡2000年以后新建面积在10万平方米以上的商品住宅小区，其物业管理必须经过社会招投标竞争才可聘任。3个多月前，北京市出现了第一例由业委会公开招标物业管理的公开招标活动，揭开了物业公司竞标上岗的序幕。物业公司通过合法程序，公平公开的竞标来上岗，这种做法得到了业内人士的普遍赞同，这也为物业管理公司自身的发展开辟了一条新路。朝阳园的舒先生说：“目前我国物业管理公司并没有真正走向市场，而且很多物业公司本身的定位也发生了偏差，由服务机构转变成了经营机构。考虑到企业的前途和命运，物业公司一定要坚决剪断和房地产母公司之间的脐带，逐步完善自己，树立服务品牌。”

　　实现小区居民的安居乐业，需要广大业主和物业管理公司的共同努力。多一些理解，少一些偏执，才是解决问题的最好办法。

　　作者:李冬阳杨娟娟

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