吴文

　　你未来的家什么样

　　在买房时，应向开发商了解，小区未来的物业管理公司是哪一家？该公司是否有《北京市物业管理资质合格证书》？过去的物业管理业绩、社会形象如何？要做到心中有数。

　　提供服务的内容及标准

　　一般来说物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对未来物业管理公司提供各种服务的标准应该详细了解，如物业公司一天打扫几次？是否有楼内保安？对于急迫性维修，物业公司承诺多长时间到达现场？

　　房屋使用维修管理的具体制度

　　房屋今后如何使用？具体维修怎么办？物业管理公司如何管理？这些比较琐碎的问题，看起来十分简单，其实很容易产生纠纷。如物业公司规定：住户封闭阳台要统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，全体住户要共同承担楼房公共地方的维修，装修时不得拆改某些设施，住户不得在小区里遛狗，自行车不得上电梯等。这些规定，购房者能否接受，都应成为购房时必须考虑的因素。

　　物业收费标准怎么定

　　在物业管理纠纷中，物业收费占了主要方面。有些购房人总是认为所有的物业收费国家都是有标准的，其实不然，有些物业管理收费实行的是市场价，如特约性服务费用、高档住宅物业费用等。随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立，今后物业管理收费都要逐步放开，由双方协商确定，政府定价的会越来越少。

　　目前，北京市根据不同的物业类型制定了三种物业管理收费方法。

　　一是普通居住小区收费办法：《北京市普通居住小区物业管理收费暂行办法》对15个物业管理服务项目规定了收费标准及与之相适用的服务标准。其中需使用人(住户个人)交费的项目为：装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费(自行车)、机动车存车费等六项；需产权人交费的项目为：管理费、小修费、中修费、绿化费、化粪池清掏费、小区公共设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等9个项目。

　　二是高档住宅物业管理收费办法：《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》规定，高档住宅物业管理收费实行市场价，由业主委员会和物业管理公司协商确定。在业主委员会成立以前，开发商应在卖房时向购房者明示。

　　三是经济适用住房物业管理收费办法：《北京市经济适用住房物业管理收费办法(试行)》规定。经济适用住房的物业管理收费多层住宅每月每平方米不超过0.52元，高层住宅每月每平方米在1.00元左右。

　　不要轻信开发商的口头承诺

　　购房者对于上述物业管理问题的了解，不能局限于开发商的口头承诺，否则，一旦发生纠纷，购房者的权益将无法得到保护。购房者应要求开发商对物业管理问题有书面文件。这样才能真正保护自己的利益。这个文件在北京房地产市场上就是指《房屋使用、管理和维修公约》。

　　《房屋使用、管理和维修公约》是开发商、购房者和物业管理公司就房屋出售后物业管理责任和权力进行约定的契约性文件。开发商在卖房前，必须起草制定所售项目的《房屋使用、管理和维修公约》，为了保证公约的公平性，公约应报北京市居住小区管理办公室审核备案。

　　购房者在买房时，须读经核准的公约。并签署同意遵守公约的承诺书。由于公约中已事先明示物业管理服务标准、收费标准等诸多内容，对开发商、物业公司和购房者均具有约束力，可以避免今后物业管理纠纷的发生。公约既是保护购房者的法律文件，也是物业管理的依据。因此，对购房者来讲，买房之前，一定要认真阅读公约，弄清自己的权利和义务。

　　公约制度在物业管理发达国家和地区非常普遍，实践证明，公约制度是在市场经济条件下，房地产开发建设和物业管理衔接的最佳手段，也是业主委员会成立前实施物业管理的基础。随着我国市场经济体制的逐步确立，公约在物业管理中会发挥越来越重要的作用。

　　一个负责任的开发商会向购房者出示公约，如果某个项目出售时没有公约，即使其他条件再好，也请购房者三思而后行。

　　因为有一句话需要您牢记：买房是一时的事，住房是您一生的事，不能安居，怎能乐业呢？

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