房地产三级市场新动态

　　就5月的上海二手房分析，旧城动迁与浦江开发是二手房的热门区域。

　　首先是旧城改造引发的动拆迁工程刺激了二手房消费。今年上半年上海动拆迁量加大，到5月份，不仅静安区、黄浦区等市中心区有大量旧房拆迁并相继公布政策、开始实施，而 且普陀区、杨浦区、虹口区等次中心区域也累计有大面积的拆迁量，由此造成了这些地区二手房的供需变动———需求量上升。各区政府部门公布的动拆迁价格补偿标准，使二手房价格趋于合理。黄兴绿地、大宁绿地的建设进程带动了周边地区二手房价格的上扬，轻轨、地铁等线路的利好消息也使相关区域行情上升。原来地段相对偏远的地区，如闸北的彭浦地区、虹口的江湾地区等，其二手房价格上升速度很快，5月份平均成交价格都已接近4000元／平方米左右。其次，从二手房指数办公室5月份的调查资料可以看出，受黄浦江两岸综合开发启动效应，沿江地区的浦东、黄浦、虹口、杨浦等地交易量上升幅度较大，尤其是今年5月黄金周的房产集中展示拉动了买房人气，也使二手房交易量出现了小高潮。热点：旧城动迁浦江开发上周，北京最大的二手房中介商正式进入上海，使去年开始的中介商比拼进一步白热化，不过，最后得益的将是消费者。一开始，上海二手房中介基本被上房置换、智恒等几家企业垄断。随着存量房交易量突破1000万平方米以后，去年起，不断有大型企业加入，上半年的网上房地产、下半年美国的21世纪不动产等，一匹匹黑马均以数百家网点的规模杀入，使市民的选择余地越来越大。应该说，每引进一家中介商均带来了新的服务理念、质量与价格冲击，如网上房地产，出台了新的二手房交易标准版本，由于它对消费者权益考虑周密，目前，已被市民普遍采用。据北京的“我爱我家”介绍，作为中国最大的房地产居家综合服务商，他们将在上海率先引入与二手房配套的装修、家电、家具配套等综合服务，以博取上海二手房消费者青睐。

　　据上海二手房指数昨天透露，5月上海二手房指数为1034点，比上月上升7点，较之上月的10点涨幅，增长幅度开始趋缓。其中，各区域呈现出涨幅不均态势，主要表现在：价格波动拉大差距，上涨集中在上海西北地区和浦东上南等地区，二手房交易价格升幅最高达到4%，其它部分地区有微量降幅。5月份二手房价格上升较快的地区主要集中在中山公园、真北、凉城、中原、五角场、控江、彭浦、上南等地区，交易价格升幅最大达到4%左右，例如，杨浦的控江地区4月份的平均成交单价在3570元左右，5月份的平均成交单价则为3690元左右，平均每平方米上升了120元。然而也有部分区域，如浦东的潍坊、世纪公园等地区的二手房价格基本维持不变，或出现小幅下滑现象：如长宁区的新华路地区、动物园地区，新华路地区4月份的平均成交单价为4510元，而5月份的平均成交单价则为4490元，降幅约为4%左右。应当说，上海旧区改造引发的动拆迁工程在很大程度上促进了二手房的需求上升。静安、黄浦、普陀等拆迁量较大的区域，二手房的价格均不同程度抬升。而黄浦、虹口、杨浦等沿江地区二手房的人气急升，显然得益于浦江两岸综合开发等城市基本建设的推动。房地产市场投资者数量的增长，可能成为今后一段时期内二手房市场价格的抑制因素。据分析，近期进入上海房地产市场的投资者迅速增加，住宅租赁市场的供给量相应放大，尤其是高档物业可供租赁量已超过需求量，造成住房租赁价格呈下滑之势，并有可能延续。值得肯定的是，随着上海城市建设的不断推进、居民居住消费理念的多元化、二手房中次新房的比重加大，上海二手房市场的整体质量将不断提高。

　　据二手房办公室调查，近期，本市住宅租赁价格呈下滑趋势，这一现象表明进入房地产市场的投资者数量增长速度很快，造成住宅租赁市场的供给量也相应放大，尤其是高档物业可供租赁量已超过需求量，租赁价格下滑趋势还会延续。因此，从投资角度看，现在投资二手房已存在一定的风险。另外，最近上海八大商业银行提出提前还贷需交违约金，尽管这一规定如何实施目前尚无十分明确的说法，但可能会对二手房市场造成一定的冲击，这进一步加剧了市场走势的不确定性。不过，长期看，随居民居住消费理念趋向多元化，以及二手房中的次新房比重加大，二手房整体质量会得以提高，从价值规律来看，价格还会继续上升。

　　购买注意事项

　　-一定要弄清楚房屋的权属。凡是产权有纠纷的，即使该房屋再合意也不要购买。-不仅要了解房屋建成的年代，还要了解该房土地使用权的使用年限，因为土地使用权的有效期限会影响房屋的价格。-要了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏的隐患；另外，还要了解房屋天花板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等问题。-要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证。-要写明房屋的总价款、付款方式、付款条件，如何申请按揭贷款，订金及尾款等。房款的交接最好通过有信誉的中介公司办理。-要说明哪些系违约情形，如何承担违约责任，违约金、订金、赔偿金的计算与给付，在什么情况下可以免责，对违约金或定金的选择适用问题。

　　回眸二手房

　　2001年，借助于政策和市场两个层面的支持，上海二手房市场发展极为迅速，成交量大比例攀升，成交价格也有大幅度的增长。经过1年多的高速增长，进入2002年的二手房市场已发展较为成熟，因此这一发展势头开始出现减弱迹象。其中，由于季节因素原因——春节对于二手房市场上的需求和供给仍有一定的影响，造成春节前后二手房指数的增幅较慢，基本维持在0.2%的月增长幅度，到今年3月份，月增幅开始放大到0.7———1%左右，5月份，增幅继续出现减缓迹象。

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