童大焕

　　最近相继发生多起房屋业主被物业管理人员殴打的暴力事件，物业管理和业主之间的矛盾一次次成为众人关注的焦点。据有关部门统计，目前全国物业管理企业超过两万家，物业管理的覆盖面已占物业总量的30%，在一些经济发达城市甚至超过50%，深圳等城市更是高达90%以上。可以肯定的是，物业管理作为城市居住小区管理的一种便捷有效方式，将得到更 好的发展，而不是萎缩。

　　就目前屡屡发生的物业纠纷，有人认为，它很大程度上是由于开发商介入物业管理，二者捆绑经营所致。约有1／3的物业管理公司从属于房地产开发企业，这种体制决定了开发商与业主的争端，容易演变成物业管理者和业主的争端。有的物业公司虽然与开发商没有附属关系，但往往是由开发商推荐的，开发商同样有着不可推卸的责任。

　　在我看来，问题的关键并不在于物业管理公司是否依附于开发商，而在于另外两个方面：物业管理权的“先验合法”与“先验合理”不等于永远合法永远合理；房地产在买卖过程中成功地实施了产权转移以后，物业公司也应完成从对物业的管理到对业主的服务的转变。物业公司说到底是为业主提供服务的机构，而不是对业主实施管理的机构。在房地产出售之前，它对房地产商负责；业主购房之后，它就应该对业主负责。

　　一般来说，房地产商在房屋出售之前，必须委托物业公司对其房产物业实施代管；同时，出于对业主安全以及各种相关设施配套服务的考虑，物业公司一般也必须先于业主到达并实施管理。从某种意义上说，它对房地产物业的管理权具有先验的合法性和合理性。

　　但这样的合法合理性是基于房地产公司的委托而产生的。随着房地产公司将房屋出售给业主，房地产的产权发生了转移，这种委托权也应该随之转移。也就是说，随着业主的陆续入住，委托物业公司管理的权利应该逐步从房地产商手里回到业主手里。至于业主们是愿续聘原来的物业公司，还是从物业市场上另聘物业公司，那是业主们自己的权利。这个权利是基于业主们对财产的合法拥有而取得的，否则业主们的财产权就是不完整的。而这个委托权的顺利交接问题如果得到很好的解决，物业公司的职能到底是管理还是服务的问题，就迎刃而解。

　　社会生活中我们已经遇到而且仍将遇到各种各样类似物业管理这样先验合法、先验合理的东西，但先验合法(合理)不等于永远合法(合法)。在这里，先来后到原则必须让位于权利优先原则。现代社会，任何管理权的合法性取得都来源于被管理者的授权，因为根据社会契约原则，这部分权利乃是源于权利拥有者的部分出让。出让的部分交给社会公共管理机构，目的是为了更好地保护出让人的合法权益不受非法侵害。

　　为了物业管理公司向规范化优质化方向发展，也为了更好地保护广大业主的权益，建议国家制定相应的物业管理规范。特别要明确，房地产买卖过程中，随着产权的合法转移，对物业公司的委托雇用权也应合法地从房地产商手中转移到业主手上，保证业主的权利回归。

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