金观

　　近段时间一些小户型的楼盘卖得较好，但小户型的热销在北京地产界的反响却不是很好，众多的地产商不以为然。其实，关于小户型和大户型的讨论实在没必要，二者只不过是适应市场需求的不同产物。开发商们持不支持态度的出发点是从长久居住的角度，即生活方式评价此事。很多人都忽视了这部分需求是永久存在的，只不过单个需求周期短，更换频率 快而已，快则一两年，慢则七八年。

　　许多购买小户型的客户是为了过渡，在经济实力允许的情况下，他们还是会购买较大户型的房屋来改善居住条件。这样看来需求不是很大，但是，据了解，购买小户型的客户，投资型的居多。相对大户型而言，小户型的单位面积的投资回报率高、空租率较低。从出租的角度来看，无论是月供款和出租价格的价格差，还是大小户型出租价格差，从两个角度计算的投资回报率都要相对高。北京的流动人口量非常大，流动人口素质不断提高，如此状况会带旺北京的住房租赁市场。

　　但有业内人士指出：从经济偿付能力的角度可能十几平米就能满足需求。十几年以后呢？政策法规、银行的信用制度逐步完善，人们还会不会选择这样小面积的房子？小需求最终带来的是廉价。小户型只是过渡住宅，早晚会被淘汰。如今有的开发商提出的积木式自由组合空间概念为户型变化提供了可能，更增加了其灵活性。大小由之，根据市场需求的变化确定户型的大小。从投资的角度来看，发展功能是非常关键的，像七八十年代的房子就不具有发展功能，墙不能动，空间布局已经固定，难以保值。

　　在最近的房展会上，有1／3的开发商打起了“小户型”的旗号，大家已经意识到了市场的空间。目前的小户型一般是边角料，拥有完整的配套设施的小户型非常少。业内人士指出，之所以小户型稀缺，就是因为小户型的综合投资高，体现在：由于北京地价等成本太高，开发商都在拼命地扩大容积率，摊薄土地成本，而做小户型的土地容积率却比较低。为了解决楼与楼之间的日照问题，大大影响了土地容积率，地价自然就高。从土地造价来看，小户型比大户型要高。墙体多，管线多，土地造价成本就高。但是销售价格却不能太高。提高小户型的使用率，在设计方面有很大的难度。小户型在设计上要占用许多隔断，增加配套设施。

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