住房贷款提前还贷,已成为投资者关心的热门话题。少数不明真相的投资者惟恐“吃”违约金,哪怕向亲朋好友借钱也要先把银行的贷款还掉,一时间搞得人心惶惶。
其实大可不必如此紧张,个人贷款的政策并没改变,提前还贷更不是大部分客户的愿望,而且提前还贷也并非惟一的选择。
中国农业银行有关专家认为:真正决定投资者提前还贷的原因并不是“吃”几千元的违约金的问题,而是投资者对个人金融资产估计不足所造成的。
在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金运作和后续资金来源,否则提前还贷“吃”违约金是“小”,“赔”利息是”真“,吃亏的只能是客户自己。
农行有一位外贸公司的许姓客户,因对自己贷款后续资金来源低估,而选择了最高年限30年,总额68万元的贷款,其每月等额还款金额为3906.62元,其中,3160.99元为利息,745.63元为本金,两年来这位客户共还本金为745.63*24(月)=17895.12元,偿还利息为3160.99*24=75863.76元。可见在等额还本付息方式下,大部分资金偿还的只是利息,而本金仅占19.1%。
此时若选择提前还贷,大量利息损失不算,还可能支付一笔不小的违约金,真是“陪了夫人又折兵”。因此投资者在选择提前还贷时一定要心里有本账。
中国农业银行专家提醒投资者:在向银行申请个人住房贷款的同时,一定要三思而后行,倘若今后可能会选择提前还贷的客户,那么在贷款时尽量选择短一点的贷款期限,以避免造成不必要的利息损失。
因为贷款期限越长先期支付的利息越多,损失的利息也多;同时,在贷款方式的选择上,可采用等本还款法。
此种还款方式的优点是本金保持不变,利息逐步递减,期间若选择提前还贷,归还的本金多,利息支出就相对减少。而“等额还款法”每月偿还金额相等,在偿还初期利息支出最大,本金最少,以后利息支付逐步减少,本金逐步增加。
因而同样贷款期下“等额还款法”所要支付的利息将高于“等本还款法”,而在提前还贷时已支付的利息是不退还的,所以,这样就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。
另外,现在还有许多投资者不会利用银行提供的转按、换按等办法,往往在看中新房子或换大的房子时,会采取提前还贷方式来减轻负债压力。
实际上,农行个人住房转按贷款完全可以帮助投资者避开“吃”违约金的紧箍咒。
通过转按、加按、换按3种方式的巧妙运用,满足投资者各种不同的购房需求,即可避免“吃”违约金,又不“赔”利息。
(张国平顾海萍)
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