黄浦江开发蓝图出炉已近半年，据记者追踪，半年间，小陆家嘴十大项目已全面启动，北外滩数个顶级江景住宅正投入开发。同时，七成以上市民认为，未来成本推升房价

　　比起普通公寓房，黄浦江江景房显得“物以稀为贵”，近日，某著名临江豪宅甚至宣称，他们下一期的目标价位是：2万元／平方米！不考虑最高价因素，昨天，记者电话采访了10位申城一流的房产专家，对今后的黄浦江沿岸平均房价走势，平日里以标新立异著称的专 家们，却只有一个声音：行情看涨。的确，从目前的开发成本看，沿岸房价上涨已是箭在弦上。眼下，即使北外滩地区最东端的大连路附近，土地出让金已达550万元／亩，再加上配套费，拆迁补偿费、建造成本等，新建商品房销售均价都在向7000元／平方米迈进，发展商利润空间也不是很大。土地价格上涨了，但每平方米土地盖多少房子的关键技术指标———容积率的袋口则不断收紧。客观而言，若是容积率过高，两岸密密麻麻的高层林立，远看，黄浦江也会像条小河沟，全无江景房的壮观。因此，从前黄浦江边的住宅有个3.5-4的容积率不是难事，现在，规划容积率过3已不易，这样，地价高了，地面上造的房子少了，房价只有往上走华山一条路。另外，就目前已进驻黄浦江边的发展商分析，实力至少国内一流、基本为东南亚第一流水准，以他们惯用的高品质开发、高房价手法，应该有足够的经验不断挑战区域行情新高。综合起来看，剔除成本因素，未来浦江两岸交通、配套、景观的改善，使之具备高级住宅区的各项潜质，并成为“向高看齐”的后续助推剂。

　　江景房花落谁家

　　豪华江景房的买家中，外省市人士最惹人注目，北京人、浙江人、江苏人等是业主成份的主要构成。因为找到住在上海的感觉，黄浦江边是最直观的，所以，浦江新规划出台后，北京等地的购房者，甚至相约包机来沪看房。中国港澳台地区及海外的“老上海”们也是一大主力，在怀旧情节的驱使下，“老上海”们对看得到外滩的江景房，更加情有独钟。据统计，二者相加，要占到所有买家的一半以上。

　　为此，精明的发展商也随机应变，将楼盘的广告片放到中央电视台、甚至凤凰卫视上播放。

　　二手房供不应求

　　随黄浦江两岸综合工程的展开，产生了大批动迁户，不少动迁户首选的安置方式，就是选一套与原住房距离较近的二手房。目前，小陆家嘴、黄浦区南京路、复兴路附近的二手房需求量很大，交易十分火爆。小陆家嘴地区，参考行情价一室户为14.8万元，二室一厅27.3万元，三室一厅35.6万元；黄浦区南京东路，参考行情价一室户18万元，二室一厅32.7万元，三室一厅43.9万元；黄浦区复兴东路，参考行情一室户14.4万元，二室一厅25.8万元，二室一厅34.3万元。

　　沿岸最新进展

　　黄浦江两岸沿线综合开发范围涉及五个区，规划面积2260公顷，岸线长度约20公里。虹口区确定了以虹口港以西地区、外虹桥国际客运中心和提蓝桥地区为三个重要节点推进开发。目前该区已编制了“北外滩地区发展规划”和“北外滩城市形态设计综合方案”并建立了北外滩规划建设指挥部。卢湾区将利用向阳岸线的独特魅力，使整个区域都能感受到水面与绿化带来的美景，沿江岸线将建多个亲水平台和观景平台，利用原江南造船厂的船坞建设船坞乐园，开展水上运动和娱乐观光活动，还将在原有船坞上架设空中栈道。在黄浦江规划的22.6平方公里的面积中，浦东拥有13.9平方公里，据悉，总投资达135亿元，总建筑面积超85万平方米的小陆家嘴10大开发建设项目已经全面启动，其投资力度之大、功能集聚效应之强、楼宇集中开工之多，为浦东开发以来之最。黄浦区沿南外滩滨江地带，将规划大片绿化带，与浦东滨江绿化带和外滩，形成新景观。

　　记者刘因

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