以租养房,现在可以说是大都市中尽人皆知的投资理财方法。于是,有不少人抱着租金必然能够还贷的期望值,以投资为目的、超越现实还贷能力按揭购置房产。然而,一个不容回避的现实是,房屋一旦大面积空租,导致的资金链断裂、崩盘,套住的不仅仅是投资者,可能还会有商业银行、置业担保公司等机构。

　　以租养房一哄而上

　　已经或正在打算挤上以租养房这条船的人,主要是中高收入阶层。"海归"丁先生就是这群中产阶层中的一员。他在上海西南角的徐家汇和虹桥一带共购买了6套房屋,全部是以租养房。

　　正是丁先生们的杰出贡献,银行的个人住房贷款数字一路高歌猛进。人行上海分行最新提供的数字显示,截至今年首季末,上海个人住房贷款合计余额为999亿元人民币,当季新增94亿元,同比增长逾三成,创上海个人住房贷款业务开办以来的单季增长额新高。

　　第一季度上海全市商业银行累计发放贷款同比增加了28.9亿元,但按揭贷款支持的购房面积同比只增加了3.2万平方米,表明按揭贷款购买的住房以中高档楼盘居多。当然,房价的上涨对贷款可支持购房面积的消蚀因素也比较明显。来自上海权威部门的信息显示,在诸多购买高档住宅楼的购房者中,有20%的买家是为了投资。据工商银行上海分行住房信贷部甘智谊科长介绍,工行上海分行新增的住房按揭业务中,相当部分是以租养房的多套性投资购房。

　　在众多中产阶层急不可耐地投身到以租养房洪流之际,早就笑不动的开发商开始叫卖"售后包租"。上海一家开发商打出的广告说:客户购房后,开发商包租,租金年回报率不低于7%,税收由开发商承担,且包租期为10年。在上海财经大学公共经济与管理学院曹建元副教授看来,"售后包租"并不是个新概念,因为20世纪90年代中期房地产泡沫破灭之前,就曾出现过"售后包租"这样的最后疯狂。"售后包租"梦想破灭之后,引发了大量索赔官司,相当部分的官司最后由于开发商破产而不了了之。

　　以租养房这种投资方式得以运转起来的前提是每房皆租和租金不菲,房屋租赁市场一旦有个风吹草动,整个资金链就会受到影响。正是基于这个原因,已经有专家呼吁适当降低多套贷款购房者的按揭比例,以把商业银行风险掌握在可控范围。

　　银行应有风险意识

　　专家们对以租养房资金链断裂的担心,并非是杞人忧天。

　　据权威部门的调查,上海有78.6%的市民希望1至5年内购房,其中57%是想买第二套住房。第二套住房的大量出现,显然将直接冲击房屋租赁市场。

　　兴业证券研发中心戴涛认为,房地产市场的调整压力日渐显现:一方面"圈地运动"的增速明显高于去年同期的水平；另一方面商品房空置面积出现明显增长,仅深万科2001年底空置楼盘价值就比2000年底猛增了97.6%,高达11.9亿元。而当房价因供需走势反向运动下跌时,首当其冲受到伤害的将是房屋租赁。

　　中国内地20世纪90年代中期房地产泡沫破灭时"消灭"了不少大户,但大户们当时大多是以自有资金购房,并没有对银行的资金安全形成威胁。目前而言,银行似乎还没有针对以租养房风险的防范策略。

　　银行现行的控制按揭风险的措施,针对的对象主要是首次购房的消费者。中国人民银行上海分行统计研究处顾铭德副处长证实,对用银行贷款的方式购置多套房屋用于投资,人民银行目前没有禁止的规定,而由商业银行自己把握是否可以向某个市民多套购房提供按揭贷款,因为这种具体业务的经营风险应该由商业银行自己承担。

　　专家们认为,尽管借款银行和置业担保公司可以对无法还款的以租养房者进行大胆处置,而不必像处置居住性购房那样顾忌重重。但能否全额收回贷出的款项,则要看房价有没有大幅跳水,而房屋租赁市场一旦受到大规模的冲击,房价不跳水又似乎是不可能的。工行上海分行住房信贷部甘智漪科长承认,给多套购房的市民发放贷款,银行承担了相当大的风险。尽管在贷款者不能正常还款时银行可以处置房产,但处置房产也不是一件轻松的事。

　　香饽饽与定时炸弹

　　在工商银行宣布至2002年4月8日,该行已成为国内最大的按揭银行后,建设银行迅速作出反应。建行上海分行从5月1日起实施一系列新举措:在沪工作的境外人士最高贷款额由房价的六成提高到八成；不在沪工作的外省市及境外人士购买上海市的住房也可获得贷款；借款人的年龄由65岁放宽到70岁。

　　工行2000亿元的按揭贷款余额,已经占到四大国有商业银行个人住房贷款总额的37%。虽然个人住房贷款仅占个人信贷的7.8%,但其2001年形成的50亿元左右利润,大约相当于工行当年封闭利润的14%。

　　对于银行放宽条件争夺按揭贷款业务,曹建元视其为低层次的竞争,容易形成商品房销售、个人住房贷款总额等方面的虚假繁荣。事实上,一些银行并不在乎购房人申请按揭贷款时是否是以租养房,关心的只是自己能否争取到这个客户,而很少会去悉心弄清申请者是第几次申请购房贷款。

　　曹建元提醒银行要加大对以租养房者还贷能力的审查力度,特别要警惕"售后包租"衍生出的集团性大面积风险。这种集团性以租养房资金链如果出现断裂,很容易形成多米诺骨牌的放大效应。房价一旦形成连续跌势,银行就会陷入无法平仓的黑色怪圈,按揭成数的限制也将显得苍白无力。

　　10年的租金等于全部的房款,被不动产研究专家们认为是成功的投资。未来10年的房屋租赁市场能否持续维持目前的牛市,谁也不得而知,但一些不动产研究专家们认为,房地产周期持续时间一般为3到5年,房地产本轮始自2000年的行情走软迹象已经相当明显,上海二手房房价接近新楼盘的价格,就是这种逼近临界点的明显征兆。而今年下半年,上海将集中上市1000万平方米新房。

　　截至今年首季末,工行个人住房贷款不良率为0.25%,远低于美国和香港银行业的1%以上。据了解,住房的不良贷款,大多是由购房人解决居住性问题时过高估计自己收入能力而断供造成的,因为购房人发生人生意外或病故后的贷款清偿则由保险公司负责。由于海外没有中国目前这种大规模以租养房的按揭贷款现象,个人住房贷款这个"香饽饽"中到底埋藏着多少未来可能引爆的"定时炸弹",目前显然还难以估量。(《上海证券报资本周刊》记者陈建军)

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