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本报记者季晓磊
去年6月，本刊曾刊载了美国专家介绍房地产证券化的文章。文章介绍了美国发展房地产证券化的经验，并且预言REIT将促活中国的房地产资本市场。那时，我们是将房地产证券化当成别人的新鲜经验加以报道的。没料到还不到一年时间，房地产证券化就已在我国进入到了操作层面。
本周，中国建设银行行长张恩照在出席亚行上海年会时证实，建行的住房贷款证券化项目进展顺利，预计将在年内正式启动。而此前已有相关媒体报道，建设银行、工商银行都在紧锣密鼓地筹备住房贷款证券化业务，两家银行都已向央行和国务院上报了业务方案。还有报道说，央行有关人士已证实，商业银行住房抵押贷款证券化有望在年内实现。
资产证券化是资产的所有者通过让渡一部分未来权益的行为提前兑现资产现金流的行为。具体到住房贷款的证券化，就是商业银行将住房贷款的债权转让给第三方，通过提前兑现现金，转嫁银行的贷款风险，降低不良资产比重，保证银行的资产充足，满足后续贷款的顺利实施。当然，银行在通过发行债券等形式将债权证券化，发售转让给第三方(即投资人)的同时，也必须将其发放贷款的收益一部分转让给投资人，这是住房贷款证券化得以实现的经济动因。这样，银行和证券投资人就共同承担了住房贷款的风险和收益，既满足了银行提前套现保证资本金充足的需要，也为投资者开辟了新的更多的投资渠道，新的衍生金融工具的不断出现，使投资者在选择具有避险功能的投资组合时有了更大的空间。
房地产证券化可分为个人住房贷款证券化和房地产开发抵押贷款证券化。前者是银行把向个人发放贷款的债权转让给投资者；后者是将向房地产开发商的贷款债权转让给投资者。目前，工行、建行率先推出的是个人住房贷款的证券化。众所周知，个人住房贷款是目前商业银行呆坏账率最低的项目，是其最优质资产之一(如工行个人住房不良贷款率仅为0.23%而房地产开发抵押的不良贷款率则要高得多)。
银行之所以拿出优质资产进行证券化试点，是希望走好资产证券化的第一步，借此搭建好连接货币市场与资产市场的平台，为银行未来的各种信贷证券化树立一个好信誉。
当然，商业银行目前拿出个人住房贷款这一块做证券化试点，决非单是为了“赔本赚吆喝”。目前，工行个人住房抵押贷款占整个信贷消费的4.5%，建行则占到7%至8%。随着我国住房商品化的加快，个人住房贷款余额也会急剧上升，以工行为例，1997年为65亿元，到2001年末猛增至1860亿元，增幅为27倍，远远高于同期房地产开发贷款的增幅(1.6倍)。这样，随着这一项目在银行信贷中的比重和绝对量越来越大，它将不再是银行的一桩只赚不赔的买卖。另一方面，正如建行市场研究和产品开发部总经理孙涤博士指出的那样，尽管目前住房按揭贷款的呆坏账比例相当低，但按揭贷款的期限从10年到30年不等，风险是长期的。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏账率就容易变高，经济周期对居民还贷款能力的影响时间一长必将显现出来。所以，银行积极探索住房信贷证券化，以分散风险，回笼资金，从长远来讲，是非常有利的。由此可见，选择个人住房贷款作为推出资产证券化的第一步，对银行来说的确是功在当下、利在长远的高明选择。
对于机构投资者来说，住房金融债券可以实现大资金投资的愿望，而不动产投资相对股票投资风险又相对较小，有利于取得长期稳定的收益。有鉴于此，这一新的投资品种的推出将是大投资者乐见的一项举措。资产证券化也将为券商、信托、保险、信用评估等行业带来新的业务空间。受规模效应的影响，在一定时期内，证券等中介机构从证券化本身获得的业务利润可能是相当有限的，而在日益强调综合性金融服务能力的国际竞争潮流面前，适应和掌握更多的新的服务本领，无疑是国内金融服务机构未来生存和发展的必需。
目前国内各大商业银行、证券、信托机构纷纷为资产证券化业务秣马厉兵；国外相关机构也是虎视眈眈，有的已经捷足先登，如香港合和控股、韩国资产管理公社、荷兰发展金融公司、德国施豪银行、澳大利亚麦格理银行以及美国一些投行机构等，它们先后介入中国的资产证券化业务。国外机构的加盟使中国资产证券的广度和深度都在逐步提高。可以预见，随着住房贷款证券化的逐步实现，房地产开发抵押担保贷款证券化、汽车等消费信贷的证券化都将一一展开。除信贷资产证券化之外，基础设施建设(如机场、高速路、石油、电力)应收账款等领域的资产证券化，也会随着时间的推移在更大规模和更大范围内推开。资产证券化正一步一步向我们走来。
资产证券化与融资证券化是现代金融市场领域的两大体系。从欧美金融市场发展轨迹看，由融资证券化向资产证券化延伸是一国证券化程度加深和金融深化的标志和必然。我国以股票市场为代表的直接融资证券化已经获得10年的长足发展，客观存在着证券化结构深化的内在要求。与融资证券化的10年大规模发展相比，中国的资产证券化在近10年来，也有过一些零星和局部的尝试和实验，如1992年海南三亚推出的“地产投资券”，可称是国内资产证券化的首期试验。如今，即将推出住房贷款证券化则可以算作是中国大规模实施资产证券化迈出的第一步，它必将成为加速我国资产证券化进程的助推器。
展望我国资产证券化广阔前景的同时，我们不得不看到，我国金融市场体系和金融技术条件与大规模资产证券化要求相比，还远未成熟和完善。我们缺乏完整的资信体系、评估体系，没有完整的信用担保体系，全国性的银行交易网络还有待形成，证券、信托等中介机构的服务水平有待提高；尽管我们有了《信托法》和即将推出的《投资基金法》，但资产证券化所需的完善的法律体系尚未形成……我们依然需要摸着石头过河，中国的资产证券化还有很长的路要走。
(鸣谢：美国W＆HAssociats黄于燕博士、大鹏证券综合研究所马金良先生)
《人民日报海外版》(2002年05月11日第五版)
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