上海房地产市场中的住宅热仍将持续一段时间，买涨不买跌的消费心理使住宅市场火上浇油。

　　顾建发

　　上海房地产市场自1999年回升以来，商品房销售一直保持着旺销势头。1999年至2001 年的销售面积分别为1298万平方米、1558万平方米和1767万平方米，3年累积总数超过4600万平方米。其中，住宅市场更是一枝独秀，住宅在商品房销售面积中一直保持90%以上的份额。尤其是2000年和2001年，出现住宅销售面积大于住宅竣工面积的可喜现象，说明上海部分空置商品住宅已明显得到消化。从产品类型来看，上海各类物业出现全面旺销势头。

　　一是近郊别墅备受青睐。这一方面说明上海房地产市场已经发展到一个新的水平，另一方面表明上海内外销房实施并轨，极大地刺激了别墅市场的发展，尤其是东南亚华侨和港澳台同胞，他们对上海情有独钟，过去他们是外销房的最大客户群，而如今上海别墅相对低廉的价格和未来国际化大都市的前景对他们具有相当大的诱惑力。

　　二是市区高档公寓走俏市场。过去市中心住宅大多不成规模，容积率高、绿化少、环境差，而如今一些市中心高档住宅开发商是相当用心，他们把楼盘当作“作品”、“精品”来做，从而使楼盘升值不少。一些楼盘售完以后，二手房的交易价格远远高出一手房的价格。

　　三是中低档普通商品住宅大受工薪族欢迎。与上述高档楼盘交相辉映的中低档楼盘，由于其价格在3000~4000元之间，总价多在50万元以下，区域大多在内外环线之间，距市中心交通多在1小时以内，因此受到众多工薪族的青睐。这里所指的中低档楼盘只从价格而言，实际上这些楼盘的品质还是相当不错，绿化率基本上都在40%以上，一些小区还具有较高的智能化设施。

　　今年以来，上海房地产市场已出现加速升温的趋势。2002年第一季度房地产开发投资额达108亿，同比增长23%。商品房销售面积566.89万平方米，住宅销售面积499.80万平方米，都创历史同期最高水平。排队购房已还是什么个别现象，多人争购同一套房也不是新闻。仔细分析上海住宅热的原因，对于市场发展无不益处。上海住宅需求强劲的主要原因有以下5个方面：

　　首先，上海人均居住水平不高。根据上海市第5次人口资料普查，上海人均建筑面积为24平方米，户均2.1间房，在全国处于中游水平。但市中心9个区人均建筑面积仅16平方米，其改善住宅的欲望十分强烈。

　　其次，上海居住水平明显滞后于经济发展。上海目前居住水平在全国大中城市中仅居中游水平。2000年上海人均GDP突破4000美元，城镇人均居住面积为11.8平方米，而1998年深圳人均GDP突破4000美元，城镇人均居住面积已达15.3平方米。上海如果达到深圳水平，那么至少再建7000万平方米的住宅。

　　再次，上海与国外相比差距较大。二次大战以后，除英国、意大利以外，世界多数国家都进入一个住宅建设发展高潮，每年新建住宅每千人10套以上。50年代，美国年均10套；原苏联在1958年至1963年间，每年11套；法国在1970~1975年6年间，每年也是10套。上述这些国家进入80年代以后，该指标逐渐下降，一般保持在3~6套。日本从1965年以后一直保持较高水平，1972年最高达17.6套；新加坡在1973~1983年这10年间，年均10套以上，1983年达17套；90年代韩国住宅建设保持较高水平，1990年达17.5套。上海从1997年开始进入住宅建设高潮期，近几年住宅竣工量每年保持在1500万平方米，平均每千人10套以上，这种发展趋势仍将继续下去。

　　第四，金融业的大力支持。根据央行上海分行最新资料显示，截止2002年3月底，上海个人住房贷款余额达999.16亿元，其中今年一季度新增贷款94亿元，比去年同期增长34.3%，并创出上海个人房贷业务开办以来单季增长额新高。由此可见，上海住宅销售热有赖于金融业的大力支撑。

　　第五，根据联合国对40多个不同类型国家的统计，当人均GDP超过8000美元以上，进入中高收入国家和地区，住宅发展才趋于平缓。2001年上海人均GDP突破4500美元。

　　“十五”期间，上海GDP增长幅度将保持在9~10%。如果“十一五”期间上海经济仍保持该水平，那么2008年上海人均GDP将突破8000美元。届时，上海住宅发展才可能趋缓。

　　综上所述，上海房地产市场中的住宅热仍将持续一段时间，买涨不买跌的消费心理使住宅市场火上浇油。但在这住宅热的背后也正孕育着过热的症候，如圈地运动风行、高档住宅愈演愈烈、投资客明显增多，这些都应该引起我们的重视，以利于上海房地产市场持续稳定发展。

　　(作者系上海社会科学院房地产业研究中心副研究员)

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