今年以来，在上海闵行、松江、浦东新区一大批别墅项目纷纷登台，成为沪上楼市的新亮点。据了解，今明两年将有百余个别墅楼盘投放市场。北京的情形更是喜人。玫瑰园三期、橘郡二期、国际使馆村在别墅市场已抢占先机，去年底刚刚推出的枫桥别墅开盘不到两个月，一期27套别墅已销售过半还有许多开发商在五环外大量圈地，拟做别墅项目，西山、香山、通州等地区也都有高档别墅在酝酿中。连余痛未消的海南别墅市场都有了起色，尤其博鳌小镇，依仗亚洲论坛的会议聚集效应也拉开了别墅、酒店建设的序幕。

　　看来，别墅市场打破沉寂，再掀波澜的日子来了。

　　第三次热潮来势不小

　　从近十年来的发展看，全国别墅市场有三次热潮。第一次热潮是九十年代初的开发热，第二次是九十年代中后期少量别墅成功开发形成的第二浪潮，第三次别墅开发的热潮是位于世纪之交时发起的第三轮热潮。而且，这第三轮别墅热潮从开发规模，持续时间等方面来说都要比前两次大得多。最具说服力的例子，莫过于“北京玫瑰园”的重出江湖。

　　对京城别墅市场稍有了解的人都知道：可以说，整部“北京玫瑰园”的历史，正是京城别墅市场起伏跌宕的发展史之缩影。“北京玫瑰园”乃京城最早立项，最早开工的别墅项目。整整8年间，“北京玫瑰园”历经几番风雨，最后被迫拍卖。在沉寂了近4年之后，“北京玫瑰园”又于2000年重开，再次成为京城别墅市场热点。随后，一些早期项目的销售提速，比如国际使馆村(原和安名人录)、银湖别墅、碧水庄园、翠湖别墅；接着，又有一些新盘杀入市场，橘郡、枫桥别墅都颇具代表性。

　　大城市别墅竞争加剧

　　别墅市场能从沉寂中苏醒过来，究其原因，还是近年随着二次置业者的增加，境外机构的进入，以及政府对别墅用地的松动，造成了别墅市场的升温。别墅物业，作为一种高档商品，如今已经成为了人们身份、地位、财富的象征。

　　别墅物业的开发也与其他类型物业的开发有很大不同。首先，良好的景观是别墅建造的基础，自然景观同生活设施的恰当融合是当今经济发达国家所推崇的理想居住模式；其次，别墅物业在开发过程中对位置选定、建筑风格、设计理念、材料选择都非常考究。因此，注定了别墅市场的独立性、特定性，它的这种独具一格的特性，使之游离在其他住宅市场之外。

　　京、沪、穗三地作为中国的经济发展领先地区，同时也是别墅开发的热点区域，基本代表了整个中国别墅建造的最高水平，并日益显示出与世界接轨的趋势。随着众多别墅项目的重新启动，今年三地及沿海城市的别墅供应量猛增，有“别墅年”之称。这意味着别墅市场的繁荣，同时也意味着住宅高端市场竞争的加剧。

　　市场容量仍然是个谜

　　目前，别墅市场仍由外销和内销两个市场组成。外销别墅作为高档的房产商品之一，其目标市场具有很大的局限性。目前上海市区的外销别墅项目主要分布于长宁、浦东以及市中心地区。上海的内销别墅市场整体起步较晚，市场供应主要集中在最近几年内。内销别墅的存量预计已超过了10000个单元(在统计范围内)，主要分布在上海市郊的西北、西南及浦东地区。内销别墅以售为主，且价格跨度很大，最低的在2000元／平米以下，最高的则达到5000元／平米以上。

　　事实上，购买别墅的人群当中，有相当一部分是出于投资的考虑。据业内人士称，房地产升值的基础是供求关系和租金回报率。目前京城别墅市场上，大规模的外销高档别墅供应总量不是很大。相比之下，内销别墅一方面供应量在不断增大，另一方面又缺乏租金支持。

　　据中原物业提供的数据，到去年上半年北京别墅项目已达122个、3万余套，总建筑面积超过900万平方米，主要分布在东北京顺路、正北的亚北和西北海淀地区。去年7、8月间又有3个项目总计50万平方米推出，别墅供给的增长速度远高于需求上升速度。

　　有专业人士预计，今年下半年将会有不下100万平米的新建别墅推向市场。今后一两年里北京的别墅供量会很大。相对于这一市场的需求群体除了海外人士外，主要是在第一轮商品房购房者中消费7000元／平米左右的实力买家。据统计，这部分人占1998年、1999年前早期购房者的80%，经过6、7年的沉积，该群体的第二次购买高潮将体现在今后的郊外第二住宅上。此外，还会有一些新经济商圈里的新贵、知名学者和海归人士。尽管需求比过去会有明显增加，但这一群体对产品的认同及购买时间变数很大，而且其需求总量到底有多大目前尚是一个问号。

　　别墅身价差距越来越大

　　有业内人士分析，今年别墅身价差距会较大。北京协成房地产公司总经理王晓航认为，今年别墅市场会出现一些“顶尖”产品，其价格会很高，但也有一些项目会让别墅的身价掉下来。由于许多持有土地的发展商都希望抓住开发别墅市场的时机，供量相对集中，价格竞争在所难免；郊区的土地在出让过程中不规范，各区及每个区域内的土地补偿价差异很大。据了解，同是郊外的土地，其补偿价有3万／亩的，也有30万／亩的，这也决定了郊区别墅的价位有可能拉开较大差距；另外，眼下大多数开发商并不具备开发别墅的经验，一些开发商是以投机心态开发别墅项目的，针对尚不成熟的买方，市场上会有一些相对低价的欠成熟产品出现。

　　近年在上海市郊区出现了一大批“经济型”别墅，即介于独立别墅和公寓之间的联体别墅和排屋，这种类型的住宅一经推出，就显示了其强大的市场生命力。从闵行地区联排别墅物业中有代表性的四个楼盘“君临天下花园”、“水仙苑”、“樱园”、“圣淘沙花园”以及九亭区域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”来看，销售率基本上都在80%以上，甚至一度达到了100%的销售率，表明该类物业市场需求量大，有发展潜力。

　　购房主体结构逐步转变为以中等收入为主、高收入和低收入人群为辅的格局，这部分人有强烈的改善居住条件的愿望，既不愿意再住传统的公寓，又无法承受独立别墅的高价位，“经济型”别墅正好填补了这一市场空缺。

　　从大城市供应的别墅的总体情况看，别墅的品质在快速提升，产品类型越来越多，客户群体也在扩大，国内客户增长迅速。开发企业的学习意识、产品创新意识也较以前有所增强了，当然这主要得益于竞争的压力。

　　特约撰稿谢旻

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