华庆时代企业(国际控股)集团冷君雷

　　改革开放以来，上海房地产业随着市场要素的完善，伴随着开发和中介企业的崛起，已初步形成了产业体系，2001年占全市GDP的比重已达到6.2%。“九·五”期间，新建商品房销售量连续三年突破1000万平方米，2001年全年商品房销售面积约为1700万平方米，存量房销售面积约为1500万平方米，全年房地产业增加值为308.58亿元，为上海经济发展作出了重 大贡献。在我国已加入WTO的形势下，作为上海经济发展支柱产业之一的房地产业，其发展趋势值得关注。

　　一、上海房地产企业未来走势分析

　　今年以来，上海房地产开发经营企业通过收购、重组实现规模扩张，参与国内竞争、登陆外地已初现端倪。但从总体上看，上海房地产企业的能级不高，产业集中度偏低。在我国市场经济体制已初步建立，并加入了WTO的形势下，上海房地产企业特别是国有房地产企业要适应平等待遇和公平竞争的市场运行规则，还有很长的路要走。

　　从上海房地产企业与国际房地产集团的竞争来说，前途吉凶难卜。可以肯定的是，我国入世后，外商(指房地产企业)进入必然增多，其中大型企业集团、跨国公司在资金、技术管理和人才等方面实力都比较强。应该说它们与上海房地产企业不是共存共荣的关系，而是此消彼长的关系。故此，上海房地产企业作为整体来说，未来走向无非是三种可能：

　　一种可能是，在外商逐步蚕食房地产市场的形势下，大量土地使用权落入外商之手，各类人才精英大量流失，转为替外商服务。上海房地产企业节节萎缩，纷纷出局。幸存者最终作为附庸存在，被迫经营一些成本高、风险大、利润小的零星项目。

　　另一种可能是，充分利用入世后的缓冲期，迅速完善各类市场，规范市场行为，淘汰落后企业，使优秀企业尽快涌现、发展壮大、优秀企业家在竞争中迅速成长，逐步具备与国际房地产企业相抗衡的实力。而后，扬长避短，充分利用熟悉本国风土人情等优势，站稳脚跟，力保半壁市场，或者更大份额。还有一种可能是，突破国界，走向世界，使上海房地产企业在国外的投资额超过外商在上海的投资额。

　　在这三种可能中，第三种可能在近期内难以实现，或者说至少短期内条件不具备。而第一种可能成为现实的概率较大，如果上海房地产企业能级低的现状没有根本改变，危险就在眼前，这是我们不希望看到的。当前，我们应当抓住机遇，积极创造条件，力争上海房地产企业实现上述第二种可能。

　　二、抓住机遇，应对挑战

　　按WTO的规则要求，企业必须实行市场化、国际化，政府不能再庇护本国的企业。房地产业也只有五年的缓冲期。上海房地产企业只有抓紧时机，提高经济实力和竞争力，首先走向全国，在国内竞争中做强做大，为能在与国际房地产大企业的竞争中继续生存和发展创造条件。

　　1、加速制度创新，转换经营机制。上海房地产企业要加快现代化企业制度建设，强化政企分开、政资分开、政事分开，进一步转换经营机制，深化市场化改革。同时要健全公司制的法人治理结构，形成权力机构、决策机构、执行机构和监督机制之间互相配合、互相制约的制衡机制，使企业制度与国际接轨。

　　2、尽快联合重组，增强竞争实力。有必要尽快通过收购、兼并、加盟、相互参股、交叉持股等形式，实行资产重组、合作联合，形成大型房地产企业集团。

　　3、增加科技投入，加大科技含量。今后，房地产企业一方面要积极引进先进技术、先进设计、新型建筑材料、新工艺、新设备，迅速改变目前的落后状况；另一方面，要加大企业的科技投入，创造自有产权的核心技术，增强新技术的开发能力，增加房产的科技含量，提高科技对经济增长的贡献率。

　　4、提升管理水平，提高经营效率。首先，要加强人力资源管理，在收入分配中建立激励与约束相结合的机制，以最大限度地调动员工的积极性；其次，要重视企业发展战略管理，把近期目标和长远发展目标结合起来；再次，要实现管理现代化和科学化，加快管理信息化和网络建设。

　　5、选聘专家经营，营造存留环境。在具备平等、公正的竞争条件下，企业家的素质、禀赋，对企业的前途命运有重大影响。当务之急，是要创造公平的竞争环境，让优秀经营管理人才在竞争中积累经验、脱颖而出。

　　6、走出上海地区，打入国际市场。上海房地产企业依靠近二十年特别是近十年的发展，在国内房地产企业中显示出较强的竞争力。但是，为适应市场化的要求和参与国际竞争的需要，有条件的企业必须走出上海到全国各地(包括港、澳、台地区)去搞开发建设或中介服务。在与各地区房地产企业的竞争中，积累经验，发展壮大自己，也为与国际房地产企业在国内的竞争作准备。同时，也要蓄势在适当时机冲出中国到世界各地，首先是到发展中国家经营房地产。

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