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在住房需求的拉动下，尤其是加入世贸组织后，内地房地产市场进入了高速发展期。在内地房地产行业市场状况火爆的吸引下，投资也在大幅增加；但同时市场上也出现了不同的声音，既有过于乐观的、也有过分悲观的观点。对此，笔者认为，有必要澄清对国内房地产行业的某些认识和理解。
房地产认识观念存在一种错误
内地房地产市场真正建立的时间不长，发展经验积累还非常有限。内地房地产市场有一个显著的特点是，香港和台湾的房地产市场发展经验被内地市场借鉴、使用的非常频繁和深入。但由于香港、台湾同属城邦经济体，因此，城邦经济体下适用这些经验在内地，对房地产从业人员、购房者乃至整个市场都存在相当大程度的误导。这种误导一个非常明显的体现之一是对房地产投资升值的错误认识，在国内众多房地产投资者以及业者看来，房屋是可以大幅度，甚至接近无限升值的；但实际由于内地大陆经济市场条件的不同，在不同的经济体系下，不正确的认识会对行业的发展产生方向性的影响。
首先先谈一下房地产为什么会升值，房地产作为不动产除了适用之外，还有投资的作用。可是房屋会升值吗？很显然不会，作为房屋本身的价值是会随着使用和时间的推移而折旧和递减的。在这一点上非常容易理解的市场状况是，同一地区的新建房屋和旧房存在的价差。房屋之所以可能升值是因为土地的价值以及土地的升值，是建立在土地级差和地租的基础之上。看到这里有人可能会说，对啊，所以说房地产会升值(这种观点中误导成分非常多)。但是，这时候就要搞清楚在大陆经济体和城邦经济体下，土地市场有什么不同，并且在此基础上中国内地房地产市场会呈现什么特点。
国内房地产市场的建立是从计划经济的住房分配制走向市场化的，经历的是从建筑业向商品房市场转化的过程。因此，在国内房地产市场有第一次启动、第二次启动和第三次启动之说。在国内房地产市场建立的过程中，香港、台湾的房地产业者扮演了启蒙者的角色，从港台开发商投资开发到开发销售代理等领域都是港台业者以成熟市场的引导角色来引导和传授给国内房地产市场以经验。这就造成了国内房地产市场的从业人员和投资者，乃至管理者在观念和认识上，对港台等城邦经济体下房地产市场发展经验的吸收和依赖。不过，由于内地大陆经济体土地可以相对无限制供给的特征，因此，城邦经济体房地产市场的黄金定律：“土地、土地、还是土地”的规则是否在内地适用，是一个应当探讨的问题。
房地产市场在大陆经济体和城邦经济体的区别
在区域经济体中可归类于城邦经济体的国家和地区有中国香港、台湾，日本、新加坡等等，通过与大陆经济体的中国内地、美国、俄罗斯等比较可以发现。这些城邦经济体是由于人为和自然原因形成了相对独立的资源和环境特点，在自然资源尤其是土地资源上具有很大的局限性，可利用量非常有限，属于稀缺的资源。如香港历史原因形成的行政分割，中国台湾、日本、新加坡的海岛特点。
而且正是由于土地资源的稀缺，无一例外这些国家和地区的房地产价格都处于高位的状态。并且由于高房价对这些国家和地区经济造成的伤害，和对经济竞争力的影响也是显而易见的。
在大陆经济体下土地供给情况就完全不同了，在大陆经济体下土地供给相对限制要比城邦经济小的多，在一定条件下土地供给与满足居住、经济发展的需求的矛盾并不突出。在这种条件下供求关系的市场条件不支持高房价，而且高房价对城市经济竞争力的影响也使高房价没有存在的必要。
这一点在国内城市的发展中也有体现。一个地区的地级差异、地租和地价与所处区域的商业环境、生活便利程度等环境因素有关。就同一城市和区域而言，地级差异、地租和地价由于上述环境的差异和区别而形成。但这不等于国内城市的发展受土地的限制，城市商业、生活环境并不具有满足需求的唯一性特点，由于国内土地供应限制性小，城市可以延展扩张，环境同样具有满足需求的可复制性，只不过具有发展的阶段性而已。这一点是与城邦经济体的最大差别，因此在城邦经济体中由于土地供应而出现的高房价在国内得不到支持。并且，内地在经济持续快速发展之后，也已经具备了城市大规模扩张的条件。
国内与此关联的一个明显例证是，在北京和上海两个城市发展中，原本两个房价非常接近的城市，在短短几年时间内，上海的房地产价格却能够大幅度降低的原因何在？答案是城市发展规划思路的不同，在上海，地铁和轻轨等快速交通向郊区发展，释放出了大量的土地资源，试想城市直线扩张出20公里可以释放出多少可利用的土地资源！由于土地成本的差异，上海和北京的房价差异明显，从而形成了在满足需求，提高竞争力，和房地产市场发展现状方面的不同。由于城市规划的差异，在北京如果调查离城区10公里处的居民生活方便程度，答案是否定的。但在大陆经济体的特征下，北京借鉴上海的发展经验也是完全可以在短期内实现的。但这种可能在城邦经济体下是没有实现的可能的，并且目前上海和北京两地房地产市场的发展情况也说明了两种发展模式的优劣。因此，内地应该走出原有受城邦经济体房地产发展经验的错误影响，创新发展。
房价和经济竞争力的关系
高房价对城市竞争力的影响在城邦经济体中都有体现，其中以日本的影响最为突出，以日本的情况为例：日本现在的房地产价格已经从泡沫时期的高位水平，大跌将近一半。在泡沫时期，日本东京的中心地段，每平方米地价竟高达1亿日圆，按当时的汇价相当于120多万美元。这完全是钱多了发疯，瞎抬乱炒造成的乱象，根本不能反映真实的社会经济水平，泡沫的破灭毫无疑问会从这些行当破起。
试想一下，如果说今天日本政府还在不断加大投入，试图将地价继续维持在每平方米1亿日圆的话，倘若有人想要新开一个企业或购买住房，需要土地和房屋，他得花费多少资金来买地皮。就算他凑得到钱买地皮，他还要不要建房屋、置设备？要不要搞生产？
就日本地价为例，降低十倍，每平方米还要12万多美元。降低一百倍，每平方米也还要1.2万美元，跟中国平均每亩合660平方米两万元多人民币的有偿使用价相比，也还高出3275倍。与周边国家竞争，它降一千倍也不够。由此可见，房地产价格的暴跌和泡沫结构的破产，是日本产业再生的必由之路，否则日本经济就会被泡沫时代的包袱压得永远难以翻身。从另一个角度来看，房地产、生产资料的降价和泡沫产业的破产，也是日本经济再生的前提，决不是走向崩溃的象征。外人管中窥豹，看到一些破产降价的现象就说日本经济不行了，那是缺乏对日本经济结构的整体了解。日本人借此大呼小叫，则是别有用心的渲染。因此，在对城市房地产价格进行评估时，切不可抱有房价、地价要高、只要升值就是好的，就是良性的错误发展思想。中国在加入世贸组织后，全球经济一体化的发展背景下，低成本本来就是最有利的竞争优势，抬高房地产价格纯粹是本末倒置的做法。
综上所述，我们认为，从发展和长期来看，国内房地产市场在配合城市规划的基础上，发挥大陆经济体调节能力强的特点，充分、合理的利用资源，保持合理的房价对增强经济竞争力是非常重要的。这既有利于城市的建设，也有利于生活水平的提高，并且对行业的健康发展也是至关重要的。对于目前的市场现状来讲，这需要一个转变的过程。
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