美国房地产业在经济衰退期间保持高速增长，是美国经济躲过深度衰退的主要原因之一。不过经济学家相信，已经有一定程度泡沫的房地产业，难以持续高速增长下去。一旦房价突然大幅度下跌，其对经济恢复的破坏作用，甚至要超过2000年年中开始的美国股市大崩盘。

　　今天回头看过去两年左右的美国经济，之所以能在仅一个季度的负增长之后就开始以 较快的速度回升，生产率的持续提高的贡献的确很大，但最主要的因素则是消费的持续增长。许多人纳闷，美国股市缩水使美国消费者4万亿美元的资产在不到两年内就化为乌有；美国企业在此次衰退中经历了自大萧条之后的最惨重打击，企业倒闭、失业上升等多重因素对消费信心不断形成打击，但美国的消费在衰退期间何以竟没有出现负增长？究其原因，多数经济学家认为，是两年来美国的房价持续超高速增长救了美国经济的命。

　　在股市泡沫开始破灭之际，大多数经济学家担心股市大幅度下滑将使消费者降低开支，从而导致消费大幅度萎缩。时至今日，美国股市仍比其最高峰的时候缩水25%。然而，人们没有估计到，在股市泡沫破灭和美国经济衰退之际，美国的住宅价格却一直高速上升。据统计，在美国经济出现衰退的2001年，除了硅谷等少数地区房价出现较大幅度下跌外，多数地区的房价都是以两位数的比例不断上扬，美国的年平均房价竟上升了9%，创了实际房价增长的历史最高记录。

　　最新的研究成果表明，住宅价格的变化对消费心理和行为的影响，普遍要大大超过股市升降对人们心理的影响。美国有三分之二的家庭拥有自己的住房，尽管股市泡沫破灭使不少人由富变穷，但房价的飚升，不但抵消了股市下跌形成的负面心理影响，甚至还使更多的人感到自己更加富有，从而使住宅财富效应代替了2000年之前的股市财富效应，继续刺激着美国人的消费增长，最终使美国经济绕过了衰退深渊。

　　然而，曾经拯救美国经济于水火之中的房地产业，将面临越来越多的变数。从现状来看，有人称美国的股市泡沫破灭了，但房地产业的泡沫却已经形成。此次美国经济衰退和历次的最主要区别之一，是美国没有通胀问题，这为美联储大刀阔斧放松银根提供了基本条件。一年之内美联储连续11次降息，加上巨额货币投放市场，大大刺激了房价上涨，形成了房地产业泡沫。

　　房价的上升和利率处于40年来的最低水平，使拥有住宅的家庭为了追求低利率贷款，纷纷重新贷款，并在重新贷款时以房子作抵押从银行提取大量现金，支撑着目前仍在持续的消费增长。但这实际等于，消费者现在的开支增长，是挪用了今后要还的住房贷款，形成另一种寅吃卯粮现象。

　　美联储目前的利率，较大幅度低于美国的正常利率水平，即使今年下半年开始提息，利率水平仍将在较长时间内维持在低水平上。如果住房贷款因此继续低于民众收入，美国人的债台将继续筑高。另外，由于通胀率走低，购房者无法以未来的通胀比例抵消部分贷款开支，其结果将是美国人的部分预期消费会受到越来越大的债务挤压，从而影响未来消费增长。

　　从前景看，美国房地产业的发展最起码面临两种趋势，一种是利率逐步缓慢上升，从而使住宅价格平稳下降，最后实现软着陆。这种结果对美国经济恢复不会产生破坏作用，但会妨碍经济增长速度。另一种不可掉以轻心的可能结局，就是房地产业急剧下滑，从而对消费信心形成比当年股市暴跌更为严重的负面效应，进而可能逆转正在回升的美国经济。

　　在经济发展历史上，房地产泡沫破裂导致经济持续衰退的例子比比皆是。美国目前的房地产的发展前景如何，其泡沫究竟会多严重，近来已成为经济界辩论的主题之一。不过，经济学家的普遍认识是，如果房地产业出现崩溃性下跌，其对消费者信心的打击和对经济的破坏作用，将超过几乎所有的因素。

　　总而言之，美国经济已经出现“V”字型恢复势头，但仍将面临诸多挑战，而能源、企业投资和房地产等方面的挑战，则将决定美国经济恢复的速度和发展的趋势，如果把握不好，仍有使美国经济复苏夭折的可能。

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