今年一季度北京楼价整体表现为下跌，仅有远郊区县内销住宅综合价格和写字楼综合售价两个项目微有涨势。其中远郊区县内销住宅综合价格为2760元／平方米，小涨1.1%，写字楼综合售价为14329元／平方米，微涨0.7%；综合价格(未包括远郊区县内销住宅)为7898元／平方米，下跌了0.6%；其中城八区内销住宅综合价格(即原内销住宅综合价格)为5770元／平方米，下跌了1.6%，外销公寓综合价格为11318元／平方米，跌了2.9%，已经是连续3个季度下跌；城近郊区别墅综合价格为12354元／平方米，与上季度持平；远郊区别墅综合价格为 7498元／平方米，跌了4.3%；而写字楼综合租金为146元／月·平方米，跌了1.7%。

　　本季度新综合价格(包括了远郊区县内销住宅样本)为6867元／平方米，跌了2.2%，自推出三个季度以来一直下跌，总跌幅已达9%，原因是郊区的内销住宅规模一直呈加速扩大趋势，而城区住宅规模已经将达极限，在售面积有所缩小，两者的共同作用就导致新综合价格被迅速拉低。郊区综合价格(包括远郊区内销住宅与别墅)为4249元／平方米，跌了5.7%，是因为在郊区化的发展趋势中，相对低价的普通住宅规模的扩展速度要远远地高出相对高价的别墅许多，未来还必将呈现不断下跌的趋势。

　　新春乍暖还寒，向来就是购房置业的淡季，故楼市有此表现不足为奇。根据伟业新盘监测，本季度新开楼盘为22个，虽远低于去年同期的35个，但与前年的18个基本持平。因此只能说是去年年初的楼市太过火爆，需求提前释放，市场后劲不足才导致了年末楼市的走弱。今年年初市场供应恢复正常，虽然房价走势仍然疲软，但4月初春季房展会的火爆表明北京楼市已经悄悄地又回到了正轨上。

　　内销住宅房价仍然坚挺

　　本季度城八区内销住宅综合价格为5770元／平方米，与上季度相比下跌了1.6%，与去年同期的5799元／平方米基本持平。分城区来看，与上季度相比，各城区的综合价格涨跌互现，上涨和下跌的城区各为四个。但除西城与宣武区外，其他六区的综合价格与去年同期相比都有不同程度的上扬。说明北京城区内销住宅的房价仍然处在上升通道之中，越来越有限的可供用于新住宅开发的城区内土地资源和稳步上扬的需求之间的矛盾短期内仍难于解决，希冀城区内住宅价格会在短期内大幅下降的美好愿望是不现实的。预计近期城八区内销住宅综合价格的走势仍将保持稳定，下两个季度是购房旺季，有上升可能。

　　本季度内销住宅新开盘项目仅有15个，且新开面积都不大，对综合房价的影响微乎其微。朝阳区、海淀区仍是两个热点区域，新开盘项目分别达到了7个和5个之多，其他城区除崇文区外也均有新项目推出，海淀区新开的住宅类项目汇集在京通路周围，沿五环路方向展开。因为中关村核心区内已经开始限制住宅类物业的报批，上地区域就承担了此区域内居住中心的功能。与此区域相毗邻的清河区域等住宅类物业市场受此辐射影响，也得到了相当的拉动。

　　从技术上来分析，导致综合价格变动的主要原因就是高、低价房在市场中所占比例的变动所致。如东城区一些低价项目的热销就缩小了低价房的比例导致综合价格上升。崇文区则是低价项目规模增加，低价房比例上升所以拉低了综合价格。

　　外销公寓整体，销售状况欠佳

　　本季度外销公寓综合价格为11318元／平方米，跌了2.9%，连续三个季度下跌，已经跌破了去年同期11383元／平方米的价位。显示出高档住宅市场的总体趋势仍是以下跌为主。南城的崇文、宣武两区在此时却保持了强劲的升势，可以说是引人关注。

　　东城、西城、崇文三区本季度各个外销公寓的销售形势都相当不错，而基本上没有什么新盘，在售面积都在缩小。差别只在于东城、崇文的低价项目卖得更好，西城则是高价项目卖得不错，所以东城、崇文的综合价格上升，西城出现下降。宣武区项目本来就不多，没有什么可说的。朝阳区内明星楼盘卖得不错，其他项目的销售情况则难谈如意。海淀、丰台的外销公寓销售趋淡。总体说来，外销公寓的整体销售状况不佳，是高档住宅市场需求已经渐趋饱和的缘故。

　　别墅项目乏善可陈

　　本季度城近郊区别墅平均价格为12354元／平方米，与上季度持平，而远郊区别墅平均价格为7498元／平方米，跌了4.3%。可以说市场情况并不理想。

　　城近郊区别墅市场一片沉寂，不论是分城区还是总体综合价格都波澜不惊，给人一种缺乏活力的印象。总之一句话，乏善可陈。

　　远郊区别墅市场综合价格下跌的主要原因是一些老项目逐渐退出市场，又暂时没有新项目补充。总之本季度别墅市场的表现并不尽如人意。

　　写字楼销售初显涨势，租赁继续下跌

　　写字楼市场基本稳定，本季度写字楼综合售价为14329元／平方米，微涨0.7%，是写字楼销售市场连跌三个季度以来的首个涨势。西城区写字楼综合价格的上涨是因为有低价项目售完退出。崇文区综合价格大幅下降的原因则是因为某高价项目即将售完，在售面积大幅减少。庄胜广场在宣武区新开了一栋楼，其相对高价大幅拉高了此区域的综合价格。丰台区的一栋低价写字楼售完退出，综合价格有所拉升。其他区域走势平稳。

　　本季度写字楼租赁市场继续上个季度的跌势，平均租金为146元／月·平方米，下跌1.7%。追究其原因一是去年年底至今年年初的股市大跌令很多参与股市投资的公司资金周转困难，在占财务支出很大份额的办公场所租赁上不得不更加精打细算，使写字楼租赁市场的供需对比出现了变化。二是年初很多租赁合同都会到期，有不少公司会选择更换办公场所，为了吸引或者留住这些客户，各个写字楼都会在此时降低租金，打起了价格战。

　　伟业顾问提供

   股票短信一问一答，助您运筹帷幄决胜千里！